水皮雜談：房地產市場的七寸在哪里

　　水皮

　　四月初，中華工商時報的記者從上海發回一條新聞，稱“上海樓市一朝回到調控前”。當天，這篇報道排在新浪熱門排行榜的第一條，點擊率進入當周排名前列，同時擠入當月新聞排行榜。

　　四月初的報道，反映的是3月份上海樓市的情況，當月上海樓市商品住宅成交量達到179.67萬平方米，與2月份82萬平方米的成交面積相比，環比增幅達到119%，成交16140套達到了宏觀調控新政出臺前的水平。

　　上海樓市的放量意味著什么呢？

　　是調整結束的信號，還是高位見頂的信號，搞清楚這一點，對于中國房地產市場的走勢判斷非常重要。

　　而事實卻表明，要搞清楚這一點卻不是一件容易的事情。因為同一個記者在第二周從上海發回的報道就告訴我們，前一周的強勢拉升在第二周并沒有持續，不但成交量回落，普通商品房的成交均價也從每平方米10744元跌回9250元，下跌的幅度達到了13.9%，如果把樓市的走勢畫成K線圖，那么就是典型的震蕩走勢。

　　上海樓市的重要在于在這一輪的房地產行情中，上海是個領漲板塊，正是上海的上漲才帶動了南京和杭州地價的上漲，繼而又拉動了蘇州和寧波這些城市的上漲。水皮在和訊網和大家交流時，提醒大家對比若干年前北京和上海的樓價行情。2001年的時候，上海的平均

　　這種狀態就叫膠著。

　　水皮曾經說過，中國的民間資本并不足以支持兩個資本市場同時走牛，房價不下來，股價就別想上去。但是作出這樣的判斷的前提是不考慮外資的，而現實的情況則是外資正在成為左右這兩個市場的最大的變量。

　　上證指數2005年12月30日收報1161點，4個月的時間中間上漲了250點左右，上漲的幅度達到了20%以上，在此前后QFII大規模建立，而管理層一次開閘就放5家，外資導向已經成為A股的風向標。

　　股市是這樣，房地產市場也是這樣。

　　來自上海的報道稱，外資基金對于上海房地產市場依舊保持了2005年的活躍態勢，兩家美國的基金在3月份相繼收購了虹橋地區的服務式公寓和新天地附近的高檔公寓，收購價格分別為7000萬美元和8000萬美元，一家印度的基金也收購了新天地附近的兩幢服務式公寓，成交金額約為1億美元。而4月初上海房價的躥升又和一家中東的基金公司收購翠湖御苑有關，這棟樓共有102套，成交均價高達每平方米4萬元人民幣。

　　實事求是地講，外資房地產基金不但沒有因為中國政府實施宏觀調控而響應號召，反而扮演了一個逢低建倉的角色，很大程度上削弱了中國政府的調控成果。2005年春節之后，新加坡的凱德置業、摩根士丹利和美林等外資基金都斥巨資進入北京的樓市，銀泰中心、瞰都公寓和遠洋新干線等悉數被外資掃入懷中。外資進入北京和上海地區的背景既復雜又簡單。復雜在于既看好

　　在水皮看來，夏斌的建議是正確的，但效果有限，因為中國的房地產不僅要限制外資炒作，同樣也要限制內資的炒作。

　　為什么？

　　因為房地產和股票不一樣，房地產的資源是有限的，不可能無限量供應，因此，嚴格的意義上講，房地產的投資必須要有監控，而投機則必須打擊，否則，后果不堪設想。

　　怎樣打擊，才能打在房地產投機的七寸上呢？是征稅，還是提高首付；是加息，還是取消預售？水皮認為這些都是雙刃劍，抬高了炒房的門檻同時也抬高了消費的門檻，對于炒作有影響沒傷害，對于消費又有傷害又有影響，并不足取。真正的殺手锏就是立法禁止炒房，一方面規定購房實名制，一方面規定在任何城市，個人名下房產不準超過二套，家庭購房不準超過5套，個人擁有面積不準超過城市平均標準的10倍，超過部分征收特別高消費稅。

　　只有內資和外資雙管齊下，才能遏制新一輪的房地產炒作之風；才能確保社會穩定，人民安居樂業。

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