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孫興全
據新京報4月18日報道，建設部政策研究中心主任陳淮17日下午在“中國財富論壇”上稱：我國早晚一定要征物業稅，普通老百姓合理住房的物業稅可象征性的征收，超過必要限度，浪費了社會資源的人，就需要多付出代價。他還說，物業稅有利于保護普通老百姓生活必需的住房消費，還具有優化資源配置和節約資源的功能。筆者認為，一系列住房調控政策
作用不明顯，房價越走越高，以寶貴的土地資源為基礎的住房越來越多地集中在少數囤房、炒房、奢侈性消費者手中，被大量閑置，很多急需住房的人被高價逐出市場，無房戶、住房困難戶很多，經濟風險因此而累積，社會矛盾也因此而顯現，在這種局面下，利用物業稅這樣的經濟手段來調節市場，應排除利益集團的干擾，當斷則斷，宜早不宜遲，否則風險越來越大，矛盾越積越多。
從數據上看，對于我們這樣一個人多地少的發展中國家而言，住房存量并不低。一方面，目前，城鎮人均居住面積達到26平方米，全國空置房面積達1億多平方米，曾任國務院住房改革研究小組成員和世行顧問的王育琨說，經濟高度發達的日本人均居住面積僅為15.8平方米，在上個世紀80年代，鄧小平說過，希望到2000年時中國人均居住面積能達到8平米，現實已經大大超越了他的設想(見經濟觀察報4月17日)。另一方面，我國目前住房私有化率也較高，全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生去年8月撰文稱，目前美國住房私有率為68%，英國為67%，德國為42%，而我國為76%。
可是住房問題上，普通居民負擔還是很沉重，無房缺房戶仍不少，矛盾還是很尖銳，這是為什么？重要原因之一，沒有有效手段抑制開發商、投機者囤積居奇和富人無度的消費，也沒有較好地引導居民理性消費，超越自己支付能力而貪大求奢的超前性住房消費也大量存在，銀行信貸和一些地方政府實際上還起到了鼓勵這些行為作用。這樣，不合理的需求大增，房價飛漲，將真正需要住房的人排斥出局，住房向少數人手中過度集中，造成宏觀上數據很體面，而很多人住房又不足的后果。所以，出臺物業稅，加大多占房源者的持房成本，能夠抑制囤積住房、炒房和過度消費行為，同時讓這些人更多地吐出多占的存量房源，增加有效供給，也有利于引導普通消費者量力而行，理性消費。這對房價回歸價值，化解市場風險和社會矛盾，應該是管用的一招。
直觀地看，很多人可能覺得只要房價降下來，買得起房就好。但是，理性地思考，我們發現問題沒有這么簡單。一方面，如果沒有辦法抑制國人對房產十分強烈占有欲望、投機炒作之風、購買力越來越強的富人無度占有，加之地方政府托市，開發商結成牢固壟斷同盟操縱市場，讓房價理性起來愿望恐怕落空。另一方面，需求還在的情況下，房價即使降下來也不是好事，它會刺激人們更多地搶購，加劇資源的浪費和人地關系的緊張程度，而且富人的“收藏”欲會更加膨脹，中低收入群體也買不過他們；如果供求關系沒變，而價格被市場之外的手段壓低，則問題更嚴重，低于均衡價格的住房賣給誰？那只能重回計劃經濟的配給制，犧牲市場效率，黑市交易盛行，給管計劃指標的人上下其手進行尋租腐敗提供機會，普通群眾未必能從中受益。所以，解決住房問題上的諸多矛盾，一要調控價格，二要抑制不當需求雙管齊下，而物業稅這類經濟手段無疑與這樣的目標是相容的。
出臺物業稅的呼聲持續了多年，但阻力重重，至今還不知猴年馬月才能落實。從利益關系上看，真正的阻力來源于害怕物業稅的出臺而降低不合理需求，無法炒作房價謀得暴利的利益群體，也來源占有住房過多的富人群體和貪大的非理性消費者。至于合理消費者，物業稅稅制設計上應該考慮其負擔能力，正如陳淮所說，可以實行0稅率，更何況，它還有利于房價更為理性，普通購房者最終負擔還可能減輕。
很多反對物業稅的人提出一些誤導公眾的歪理。一是故意不提物業稅稅制設計上區別對待的政策，鼓吹物業稅加重了居民負擔，使公眾產生誤解而對物業稅心存反感。實際上，它只是加重囤房炒房者的負擔，加重奢侈消費、多占資源者的負擔。二是混淆不同稅種的功能，說物業稅最終會使房價上升。實際上導致房價上升稅種，是指一些可轉嫁的流轉稅，在需求過旺時，這些稅種很容易通過漲價轉嫁給下家。而物業稅是一種財產稅，誰持有誰負擔，是不可通過加價轉嫁給他人的，相反還會使過多占有的房產成為燙手山芋，捂在手中白白支付代價。清理流轉環節的可轉嫁稅負，出臺不可轉嫁的物業稅，根本不可能推動房價上升。三是給物業稅設置一些前提條件，如《物權法》制定并實施后才可行等。事實上，《物權法》當然有助于私產的保護，但是，現行法律也是保護私人產權房的，現在推出物業稅并無法律障礙。四是認為中國住房中的土地最多只有70年使用權，居民不擁有所有權，所以不能實行物業稅，這也似是而非。物業稅征稅的依據是房產的市場價格，市場定價機制從理論上講已經考慮了土地只有使用權的這一情況，不是按照土地私有時的資產價格作為征稅依據。比如說，目前這種情況下，房子的市價是50萬，如果土地私有化了，房子就值100萬，物業稅目前是按市價50萬而不是100萬來征稅的，這還是對實際占有的資產量來征稅，與物業稅的原理本無本質沖突。
面對房地產的種種問題，也面對著有影響的利益集團的抵觸，筆者希望決策者有權衡利弊的智慧，也有排除干擾的勇氣，盡快通過合法程序出臺物業稅。
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