房地產開發：一個應該取消的行業

　　本報記者 楊兆敏

　　“中國當前的房地產開發經營是一種沒有任何社會價值的企業模式�！薄伴_發商們壟斷了住宅開發的組織管理功能，而這些功能本來應該由政府或者至少由政府設立的事業單位來承擔�！辈芙ê２┦恐毖浴�—

　　“中國的房地產開發商是中國最大的倒賣商、皮包商和中間商，房地產開發經營則是一種沒有任何社會價值的企業模式，應該取消�！�4月13日晚上，中國社會科學院工業經濟研究所曹建海博士（曹建海的blog）接受記者采訪時，開門見山地亮出自己的觀點，“他們倒賣的是土地、資金、房屋建設活動、成品房屋等�！�

　　曹建海類比說，如果我們創造了“汽車開發商”這樣一個商業模式，他們只要設法融到一筆資金，就可以以外包的方式委托汽車設計商、汽車制造商制造，并成為消費者得到汽車的惟一提供商。“這將是多么荒唐的事情!”這已經是第三次就中國房地產業采訪曹建海，記者依然嘆服于他看問題的獨到視角。

　　那么，荒唐的事情在中國是怎么成為現實的？

　　現行體制強插的一個環節

　 “房地產開發是現行體制強插的一個環節。”為了論證自己的觀點，曹建海從中國第一個房屋開發公司的由來說起。

　  中國房屋建設開發公司是我國第一家房地產開發公司，于1981年1月正式成立。起因是1980年4月鄧小平發表了《關于建筑業和住宅問題的談話》，提出建筑業是國民經濟支柱產業和住房改革的構想，當時擔任國家建委主管領導的肖桐提出了“試辦開發公司從規劃設計開始成套建房賣房”的主張，肖桐還提出一個公式：“房地產=建筑+金融”。到2004年底，我國房地產開發和經營法人企業就已經達到了5.9萬家。

　　曹建海通過研究發現，在國外房地產業中并不存在這么多基本上不做任何物質勞動和增值服務的房地產開發商，美國最大的四家房地產開發商都是建筑企業。他說：“這些大型建筑開發企業基于核心能力的要求，也可以把現場營造業務外包，保留建筑設計、建筑標準、質量控制、房屋銷售、不動產金融等核心業務。由于美國的土地是私有制，建筑開發商不可能從購置的土地中發掘出什么價值，所以美國最大的房地產建筑開發企業每年獲得的利潤，拿到中國只能算是微薄的水平。”

　　“而中國房地產開發公司的組建方案是有問題的，與肖桐的設想也是有差距的!我們從中既看不到建筑，更看不到房地產金融�！辈芙êＵf，開發公司只賣房子，成為了一個不折不扣的貿易公司。

　　沒有競爭對手的暴利獲得者

　　“設計上存在缺陷的房地產開發行業對社會的危害是慢慢體現出來的。”對這個問題，曹建海還是從歷史說起。

　　上個世紀90年代之前，房地產開發公司對于解決我國多種經濟成分并存條件下非公人員購買住房起了不可或缺的作用，他研究發現，那個時候，由于存在大量的單位分房，房地產開發公司有一個強大的競爭對手，其利潤水平還局限在一定范圍，甚至發生過1991~1993年全行業虧損的局面。根本的變化從1998年下半年發生，原因在于取消了福利分房，實行住房分配貨幣化�！斑@個時候消費者購買住房只能通過開發商，開發商在沒有競爭對手的情況下直接面對一個龐大的住房需求市場，迎來了有史以來的最好的‘黃金時代’”。

　　曹建海還提到了一個重要的變化：國企改革速度加快，大量價值多元取向、不以牟利為惟一目的的國有開發公司改制為以牟利為單一目的的民營公司，而房屋的價格又可以由開發商自主定價，不受任何約束，于是房地產開發業成為“富豪批量制造業”。

　　“現在來看經濟適用房實際是政府給開發商制造的競爭對手。只有在經濟適用房的開發中，房地產公司才最像一個服務商，他們從中拿到的報酬也是相對合理的。”曹建海說，“政府在經濟適用房建設過程中甚至完全可以取消開發商這個環節，而由政府自己成立的住宅發展機構直接組織房地產建設開發中的設計、建筑、銷售等活動�！�

　　他還從房地產開發的資金來源提出問題：房地產開發的資金大都來源于銀行的信貸、建筑企業的墊款、消費者的預售房款，“如果不是制度設計的問題，我不知道開發公司憑什么運作如此龐大的社會資金？”

　　曹建海得出的結論是：中國當前的房地產開發企業并不是一個真正意義上的企業，它們壟斷了住宅開發的組織管理功能，而這些功能本來應該由政府或者至少由政府設立的事業單位來承擔。

　　解決房價高漲的方案

　　“目前所有的政策都指向房價上漲�！闭劦椒績r瘋漲時，曹建海憂慮地說，中央政府緊縮銀根、地根的政策不僅沒有約束開發商，反而被其利用。

　　經過這些年的瘋狂掠奪，開發商手中都積累了巨額資本；國外基金通過各種方式進入中國房地產業；建筑企業墊資以及預售房得到的資金，“這四方面的原因使緊縮銀根限制不了開發商”。

　　“緊縮地根打擊了所有老百姓”，曹建海說，“地方政府由此發現土地是稀缺的資源，一定會想辦法把土地價格拍到最高限，開發商正好可以借助政府拍地坐地漲價。由此，地方政府和開發商形成了‘錘聲一響，房價亂漲’的‘雙簧’關系，造成了房價高漲的局面。”

　　“上個世紀90年代日本房地產泡沫破滅，經濟因此一落千丈，一直低迷到現在，我們討論問題的最終落腳點是要解決開發商暴利和房價虛高，避免蹈日本的覆轍�！辈芙êＵJ真地說。

　　他開出的“藥方”包括三個方面。

　　“立刻停止地方政府基于增加收入目的在商業用途的土地上的低買高賣行為，徹底切斷地方政府在土地交易中的牟利機制。”曹建海說，中國目前人均居住面積已經超過26平方米了，為了徹底激活龐大的房地產存量市場，他建議：“現行的房地產管理法規定住房用地70年后由政府收回，在保持土地國家所有的前提下把房屋土地使用權延長為永久性的，實現房地合一后房屋存量交易就會活躍，可以有效抑制目前難以控制的建設開發活動。”曹建海強調說：“政府的功能就是規劃，通過土地交易謀取利益不是政府的應有職責。”

　　“徹底改革

　　“還要征收較高水平的不動產稅，迫使擁有多套房屋的人拋售多余的房產，發揮稅收在調節房地產資源合理配置上的作用�！辈芙êＷ詈笳f。

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