住宅將可能徹底變成一種投資商品

　　中國城市居民住房消費已經達到中高收入國家水平，但其中卻至少有70%的居民沒有購買新房的能力。日前，不同來源的兩份報告揭示了中國房地產市場面臨的問題。有關專家分析認為，這意味著在中國，住宅將有可能徹底變成一種投資商品。

　　高房價重壓之下　居民購房能力萎縮

　　申銀萬國證券研究所提供的一份研究報告表明，從1998年至2005年的7年間，中國城市居民居住面積平均增長1.17平方米/年/人，增長速度驚人。截至2005年末人均住房建筑面積已經超過26平方米。

　　“比照聯合國人居中心、世界銀行的相關研究報告，從居住面積這個指標看，如果按照官方

　　然而，從衡量城市居民負擔水平的房價收入比看，我國各大城市已經出現城市居民難以承擔房價壓力，自住購房動力不足的問題。

　　“2006年1季度，上海、北京、南京等12個城市的房價收入比均已處于偏高范圍”，陳昱新說。而

　　業內專家分析說，住房消費超前與房價收入比之間出現的鮮明對比表明，城市居民已經為購買住房而超支，但不斷飛漲的房價顯然已經超過了其中大多數人的承受范圍。這意味著，中國的房地產市場將出現重大變化：投資需求將取代自住需求成為房價走向關鍵因素。開發商們將有可能遠離老百姓的住房要求，“專為少數人蓋房子”。

　　“追漲”風氣彌漫　住宅投資熱浪逼人

　　在房價逆風飛揚的廣州、深圳等地，很多人都把樓市看成可以短期投資的對象，“買漲不買跌”，投資的熱浪逼人。春節過后，深圳有近10多個新樓盤推售，都無一例外地脫銷，而且房價也大多創下區域新高。“追漲”的風氣已經彌漫到整個樓市之中，在深圳的福田、龍崗乃至羅湖，遍搜地鋪找盤的置業者絡繹不絕。他們的蜂擁入市，反過來又推漲了房價。

　　記者曾打電話到深圳關外新開盤的兩個樓盤詢問，結果發現不到一周時間，房子都近乎售罄。“五一”黃金周將至，廣州一些開發商已經在暗地里囤積房源，“搶樓”的味道濃厚。此外，一些境外的游資在人民幣升值的預期之下，也大量涌入樓市。

　　一些城市的相關數據表明，住宅的投資需求在中國房價走向中占的比重已經越來越大。2004年底，北京市統計局聯合北京市建委在該市15個小區中隨機抽取100幢居民住宅樓、對530戶購房者進行了問卷調查。調查發現，目前北京的商品住宅投資性購房比例為17%。在全部投資性購房中近三成短期轉手，逾兩成投入租賃市場，近五成空置等待升值。

　　2005年初，某全國性大型房地產開發商對其開發的武漢某大型郊區樓盤住戶進行詳細的訪談式調查，結果顯示該樓盤中83%的房屋用于自住用途，17%用于包括出租在內的投資用途(其中8%屬于只追求買賣價差的投資)。

　　2006年初，有關方面透露的深圳市2005年新房購房者的全樣本分析結果顯示：同一購買者購兩套及以上房子的總套數為15904套，占新房銷售總套數的16.07%。

　　誰來平衡已經傾斜的天平

　　住房原本具有生活必需品和投資產品的雙重屬性，現在來看，樓市的天平已經開始偏向投資的一邊了。

　　“房市火爆令潛在的自住購房能力得到提前釋放，1998年至2005年，中國房屋銷售面積年均增長25%。這意味著在未來很長一段時間內，自住需求很難繼續高漲。”陳昱新說。

　　深圳市房地產研究中心副主任王鋒說，要實現“居者有其屋”的理想，除了依靠市場化手段建設商品房出售外，政府還應該建立良好的福利住房保障制度。不能期望每個人都有錢去購房，政府要為那些買不起房的人建設福利住房。現在的住房制度改革單單強調以市場之手解決住房資源有效分配問題，但在建設福利住房方面卻少有作為，推出的經濟適用房可以買賣，結果就是老百姓還都得去買房，房價自然就被推得高而又高。

　　因此，要改變國內房地產格局，住房制度改革必須兩條腿走路。王鋒說，一是繼續培育健康的房地產市場，使其提供品質可靠、價格合理的商品房；二是讓政府承擔其應有的義務，建設一大批福利住房，提供給老百姓租賃。在這一點上，香港的經驗值得借鑒。香港政府1998年推行“居者有其屋”的住房計劃，建設了一批“公屋”，香港房價后來下跌近50%。

　　值得期待的是，目前國家有關方面已經注意到住房制度的這一偏頗了。3月29日，建設部通報城鎮廉租住房制度建設和實施情況，這將對各地廉租住房建設有一個前所未有的推動，有望提高各地實施廉租住房制度的速度，提升公眾對廉租住房制度的認知程度。這，讓人看到了住房回歸其原始意義的希望。 (記者 蔡國兆 彭勇)

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