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2005年4月份開(kāi)始的以“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”為目標(biāo)的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)滿一周年了，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)攀升的局面依然在各大城市不同程度地存在。
為什么？其實(shí)問(wèn)題就出在“穩(wěn)定”上。從2005年3月26日的國(guó)務(wù)院出臺(tái)的調(diào)控房?jī)r(jià)的八點(diǎn)措施和5月11日的關(guān)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的文件看，“穩(wěn)定”是政府政策的出發(fā)點(diǎn)，政府不希望房?jī)r(jià)上漲或是下跌。但從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“軟著陸”是一場(chǎng)充滿懸念
的棋局。
我們首先從房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格形成機(jī)制說(shuō)起。房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)是不一樣的，對(duì)于房地產(chǎn)而言，正常的“需求”當(dāng)然是住居、辦公、商業(yè)等，但它除了可以滿足人們住居等的消費(fèi)需要之外，還可以成為投資品，可以收取租金或再出售，賺取買賣的差價(jià)。這樣，房地產(chǎn)的“需求”就包含了兩個(gè)不同的內(nèi)容，一個(gè)是消費(fèi)需求，一個(gè)是投資需求。
正因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有投資品的特性，使得它們的價(jià)格形成機(jī)制和一般商品有較大的不同，不能用一般商品的均衡分析方法來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)。一般商品價(jià)格均衡理論認(rèn)為，在自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，一種商品的供給和需求會(huì)自動(dòng)達(dá)到均衡點(diǎn)，均衡點(diǎn)的價(jià)格就是均衡價(jià)格。如果市場(chǎng)的價(jià)格高于均衡價(jià)格，就會(huì)刺激投資，增加供給，于是價(jià)格下跌，回到均衡價(jià)格；反之，如果市場(chǎng)價(jià)格低于均衡價(jià)格，供給會(huì)減少，市場(chǎng)價(jià)格再次回到均衡價(jià)格。但投資品的價(jià)格決定不遵循上述規(guī)律，投資品的價(jià)格決定于未來(lái)的收益預(yù)期。投資品的市場(chǎng)沒(méi)有均衡點(diǎn)，更不存在均衡價(jià)格。對(duì)于投資品而言，預(yù)期價(jià)格上漲則需求增加，預(yù)期價(jià)格下跌則需求減少。對(duì)于具有市場(chǎng)投資經(jīng)驗(yàn)的人都知道，所謂的“預(yù)期價(jià)格”主要是根據(jù)歷史的價(jià)格走勢(shì)來(lái)判斷的。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，如果最近一段時(shí)間市場(chǎng)是上漲的，那么，“預(yù)期價(jià)格”就是上漲的；反之，如果最近市場(chǎng)價(jià)格下跌，則“預(yù)期價(jià)格”就是下跌的。因此，在投資品市場(chǎng)，市場(chǎng)的需求和價(jià)格走勢(shì)是正相關(guān)關(guān)系：價(jià)格上漲則需求上升，價(jià)格下跌則需求減少。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求則比較復(fù)雜，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格上漲時(shí)，投資利潤(rùn)率增加，刺激開(kāi)發(fā)商增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，房地產(chǎn)供給增加；而市場(chǎng)價(jià)格下跌，以前的投資“需求”會(huì)成為“供給”，市場(chǎng)價(jià)格會(huì)進(jìn)一步下跌。
因此，我們簡(jiǎn)單概括投資品市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)規(guī)律就是“追漲殺跌”：當(dāng)一種趨勢(shì)形成以后，市場(chǎng)自身有強(qiáng)大的自我復(fù)制功能。如牛市形成以后，市場(chǎng)參與者由于未來(lái)價(jià)格上漲的預(yù)期作用，傾向于購(gòu)買并持有房地產(chǎn)或股票，市場(chǎng)需求增加而供給減少，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，于是價(jià)格繼續(xù)上漲，而上漲又進(jìn)一步刺激人們的購(gòu)買和投資欲望。反之亦然。
正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種特殊的價(jià)格形成機(jī)制的作用，使房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為暴漲暴跌的特點(diǎn)。當(dāng)一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了上漲趨勢(shì)之后，房?jī)r(jià)會(huì)越漲越快，導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生；而一旦房市的價(jià)格拐點(diǎn)出現(xiàn)，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)拋售局面，房?jī)r(jià)會(huì)跌，市場(chǎng)信心喪失，需要很長(zhǎng)時(shí)間才能修復(fù)。
從實(shí)證的角度看，對(duì)我國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)規(guī)律的描述還缺乏數(shù)據(jù)支持，為此，我們用香港地區(qū)的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明房?jī)r(jià)、租金及交易量之間的關(guān)系。1996年至1997年初，香港房?jī)r(jià)在一年左右的時(shí)間里，房?jī)r(jià)幾乎翻番，同時(shí)的交易量從每月不到10000宗迅速增加到1997年初的25000宗，也增長(zhǎng)一倍多。但1997年下半年以后，房地產(chǎn)泡沫破滅，房?jī)r(jià)指數(shù)從100點(diǎn)迅速下滑到50點(diǎn)以下，交易量也從最高點(diǎn)的每月25000宗下跌到5000宗左右。
從1996年以后香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)看，住房市場(chǎng)很容易出現(xiàn)暴漲暴跌的局面，這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)規(guī)律。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)規(guī)律決定的，當(dāng)已經(jīng)形成了價(jià)格上漲的趨勢(shì)之后，市場(chǎng)只有兩種選擇，要么繼續(xù)上漲，要么迅速下跌，不會(huì)出現(xiàn)第三種情形。對(duì)投資品市場(chǎng)的調(diào)控沒(méi)有兩全齊美的事情，如果不讓市場(chǎng)出現(xiàn)暴跌，唯一的辦法就是不讓它暴漲。如果已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，應(yīng)該當(dāng)機(jī)立斷。
時(shí)下，面對(duì)鋼鐵等行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控似乎已經(jīng)陷入了兩難境地：如果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下狠手，則部分行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩會(huì)更加突出；如若不然，普通民眾的住房問(wèn)題則難以解決。有個(gè)一箭雙雕之計(jì)，那就是大幅度增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)。
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