8.31后北京土地開閘 對市場究竟有多大影響

　　本報記者　陳文雅　北京報道

　　這回像是來真的了。

　　在“加大中低價住房供應量”的雷聲空響了一年多后，雨點開始落到中國的“首善之區”。截至3月22日，北京市土地整理儲備中心準備在4月份進行交易的土地達到25宗，規劃

建筑面積超280萬平米。預計最近還將掛出幾宗，在整個4月份供應的土地將超過30多宗。

　　而在整個2005年，北京通過土地整理儲備中心出讓的土地總共只有48宗，建筑面積400多萬平方米。4月份的土地放量供應，可謂北京2004年8·３1大限之后的首次開閘。

　　“一下子放出那么多，會不會對市場造成沖擊？”一位供職于房地產公司的銷售經理顧先生下意識地反問道。

　　不過，可以想象的是手中握有現金的老板們一臉從容不迫的表情。

　　突然的松弛

　　“其實不會對市場造成太大沖擊。這樣的供地規模是正常的，應該說是從2004年下半年到整個2005年供應量太緊了，以至于現在忽然松下來大家還沒怎么習慣�！笔腊钗豪硎咳�球咨詢與研究部經理覃曉梅分析。

　　這確實是一個合情合理的解釋，雖然聽起來有點

　　去年北京市土地整理儲備中心輪番上演的“搶地”場景，很多去過現場的業內人一定還記憶猶新。金地的馬駒橋項目，萬科的豐臺小屯地塊，華潤清河地塊……一樣的過高的室溫，一樣的面紅耳赤的人群，一樣的時而靜得仿佛繃上了弦、時而喧囂得仿佛人仰馬翻的空氣，所不同的，僅僅是那些地塊的編號，以及成交金額的大小而已。“要從腰包里掏出幾十億的買賣，居然跟不要錢似的�！眳⒓优月牭男￠_發商對世道炎涼感慨不已。

　　華潤以25.65億元天價拿到的清河地塊，令很多業內人士瞠目結舌�！鞍凑漳壳扒搴訁^域平均5000多元每平米的房價，肯定抵不過3656元/平方米的樓面地價成本。他們看起來是對幾年后這塊區域的升值前景相當樂觀�！瘪麜悦氛f。

　　每片大的地塊成交又會帶動周邊的小地塊升值。清河、西二旗周邊區域之所以整體地價水漲船高，首創、當代、華潤等幾家知名開發商的大盤可謂“孵化器”。

　　近幾年來北京房價的升值速度無疑為地產商壯了不少膽量。北五環外亞奧板塊幾個項目的情況就很能說明問題。位于立水橋附近的北苑家園項目，2001年5月開盤時的銷售均價為3500元/平方米，目前剛開盤的最后一期產品“公園2008”已經漲到了7500元/平方米。

　　2005年，北京期房價格漲了19.2%，飛漲的土地成本不能不說是重要的影響因素之一。

　　宏觀調控成為2004年以來房地產市場上的政策主旋律。但有關調控效果的說法卻是百花齊放。“政府管自說要穩定房價，房價管自一路飛漲。你走你的陽關道，我走我的獨木橋�！币晃痪W民在自己的博客中總結2005年印象時寫道。

　　在整個2005年，房價問題演變為全民參與的社會性話題，圍繞房價展開的辯論有愈演愈烈之勢。無論是和房地產業有關無關的網站論壇，甚至個人博客，只要標題提及“房價”，就有吸引眼球和回帖的資本。房價甚至還造就了個別以激情澎湃地斷言“肯定要跌30%”為其學術工作主要內容的專家。

　　而有關部委在年初工作計劃中提出的“增加中低價普通商品房供應”，并未見有多大動靜，再加上2005年下半年經濟適用房開始定向銷售，中低價住房的供應量甚至走到了一條更為狹窄的小道上。

　　在3月29日上午國土資源部召開的新聞通氣會上，國土資源部副部長、新聞發言人王世元向記者承認“政府在住房保障方面做得還不夠到位�！�

　　認識到問題所在是解決問題的第一步�！凹哟笾械蛢r住房供應”的口號，究竟是會對解決市場的結構性矛盾起到實質性作用，還是和一些別的政策一樣，成為一種停留于紙面上的表態？

　　時機問題

　　北京選擇這個時機打開供應閘門，顯然不是一時興之所至。8·３1之后到現在一年多的時間，正是北京市土地整理儲備中心熟悉招拍掛程序，并理順土地市場關系(例如那宗地塊適合以什么渠道供應)的緩沖帶�！�

　　“今年穩定房價的一個重點就是加大一級市場土地供應。再加上二級市場的補充，不同開發商能找到適合自己的不同的地塊。提前釋放土地也是穩定民眾情緒的一個信號，告訴消費者不要太不理性�！瘪麜悦贩治觥�

　　但她同時表示：“估計今年調控難度會更大，因為成本已經提高，如果政府要穩定房價，只能擠壓開發商的利潤�！�

　　覃認為，宏觀調控在規范行業市場秩序方面的效果還是值得肯定的�！霸谄渌�行業平均利潤率降低的情況下，房地產行業利潤率卻一直在提高。”華潤以前做零售，投資萬科最初是試探性的，結果現在地產成了其支柱產業；類似還有以前做航運的中遠，做糧油的中糧；賣電器的國美號稱要“像賣電器一樣賣房子”，令人稱奇的是，這個以前從沒做過房地產，把房子當電器來賣的公司賣了個銷售額第一�！罢l能想象房地產業的門檻竟會如此之低？這樣對行業長期發展肯定是不利的，產品的品質很容易出問題，而且出了問題又比別的產品更麻煩。畢竟宏觀調控以后，對地產公司資金和專業性的要求提高了，是件好事�！�

　　但隨之出現的一個新問題，是目前招拍掛出讓的土地大多都簡單地遵循“價高者得”一個原則，過于草率，也對穩定房價帶來了一定的負面影響。

　　“現在更多是以掛牌方式出讓土地，但在競爭激烈的情況下掛牌最后仍會演變成現場拍賣。建議在監督機制逐步完善的前提下更多地采取招標出讓方式�！� 覃說，富力地產2002年競投廣渠門地塊成功就是一個好的例子，由于是以招標方式出讓，雖然當時其出價并非最高，但政府在考慮資質、銀行信用、流動資金等因素后仍然選擇了富力�！爱斎唬�投標就會有評標團，這需要比較完善的監督機制，比如研究三方如何互相制約，不能出現評標團五個人有三個人被收買的情況�！�

　　招拍掛的另一個問題是，市場上往往有一類以底價成交的土地，且最后多由一級土地開發商拿到土地。原因可能是其對這個地塊熟悉，也可能有部分地段上的原因，但還有一個重要原因是做土地整理的開發商可能把七通一平的費用算得很高，到招拍掛時，由于底價過高，其他開發商都沒有辦法應價，而做前期土地開發的公司如果競買成功，由于七通一平的費用是支付給自己的，所以無論成本高低都只是在公司內部的賬上往來，就比其他開發商具備了成本優勢�！敖窈笸恋爻杀竞怂惴矫嫘枰�有更大的透明度，由誰核算？有沒有一套標準？這些都是政府應該下功夫去做的工作�！瘪麜悦繁硎尽�

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