貨幣政策如何應對房價漲跌

　　在銀根緊縮期間，房價對早期貨幣政策形成并未起到多大作用

　　文/Alan G. Ahearne, John Ammer等

　　最近，一些國家的央行高管講話表明：關于中央銀行究竟應該如何應對房地產和其他資產價格的起伏，尚無定論；如果貨幣政策會抑制房價異乎尋常地快速上漲，其中一些國家

的中央銀行愿意改變自己的貨幣政策立場。

　　早期貨幣政策影響有限

　　在1985年之前房價大起大落的許多階段，尤其是1973年和1979年前后的時間，一些國家中央銀行似乎更直接地把工作重點放在了通貨膨脹、石油沖擊的影響以及匯率而非房價問題上。同樣的是，日本、瑞典、澳大利亞和英國在20世紀80年代后期和90年代早期都曾經歷過房價的起伏動蕩，其間，對貨幣政策的解釋強調，匯率和通貨膨脹是貨幣政策最重要的目標。在20世紀80年代中期到后期，日本和英國的中央銀行降低利率主要是為了抑制匯率升值，而當時澳大利亞這樣做是為了防止升值，否則這將進一步加劇經常帳戶虧損。在1990年10月之后的瑞典和英國，貨幣政策被用來保持盯住匯率制度。除這些時期之外，這兩個國家的中央銀行將工作重點放在了通貨膨脹問題上，即通過緊鎖銀根來防止通貨膨脹在房價達到峰值之際上漲，并小幅調低利率以使通貨膨脹在之后回落。從某種程度上講，1990年采用的盯住匯率政策是為了提供一個“名義錨”，以幫助降低通貨膨脹。

　　在其中絕大多數國家，貨幣政策都會經歷這樣一個過程：在

　　其中一些中央銀行可能未能充分考慮房地產價格對產出增長和通貨膨脹所造成的影響。英國央行(BOE)后來表示，它在這一階段曾犯過政策性的錯誤和與金融發展相關的預測性誤差，應該在更早的時候就提高利率 。與英國央行一樣，

　　最后，對于提前緊縮銀根對于抑制房價上漲，或是更進一步放寬銀根對于緩解日本經濟隨后發生的萎靡不振究竟能夠起到多大的作用，日本銀行的一些高官表示質疑，而且他們指出，過早放寬銀根會再次造成“泡沫”。

　　各國央行爭論不一

　　近來，英國、澳大利亞和其他工業化國家進行了激烈的爭論，爭論的話題是中央銀行在2000年房產價格暴跌和過去數年間房價暴漲之后究竟應該采取怎樣的應對措施。在最近所做的發言當中，所有這些政策制定者都避免了過激的態度，例如忽視房價的走勢，或把話題對準任一資產的特定價值。他們特別指出，不能為了“刺破”房價“泡沫”就冒失地進行貨幣緊縮。除了在這方面達成共識之外，這些國家的中央銀行未能就“怎樣的應對措施才適當”達成一致。其中有些認為中央銀行只需對包含產出增長和通貨膨脹信息的房價問題做出應對，其他則認為中央銀行應當“堅決抵制”房價持續反常的上漲。

　　相比之下，上述爭論在英國鬧得更為沸沸揚揚，在過去3年里英國的房價上漲了將近兩倍，其中2001年年底到2004年上半年這段時間漲幅最大。從2003年11月開始，英國央行貨幣政策委員會逐步將回購利率調升125個基點至4.75%。在會議紀要和大多數成員的講話中，貨幣政策委員會都表示自己僅對提供了有關未來產出增長和通貨膨脹相關信息的房價問題表示關注。

　　雖然這并不一定代表其大多數成員的看法，不過貨幣政策委員會的聲明符合這樣一個觀點，即中央銀行在基礎資產價格評估方面并不比市場參與者信息更靈通。盡管大多數國家的央行會告誡說，判斷資產價格的上漲是不是到了無法承受的地步是非常困難的，其中一些政策制定者甚至主張這是基本做不到的。

　　就英國的情況而言，有證據表明英國央行貨幣政策委員會所做的工作不只是將房價納入預測那么簡單。在其平穩調整的努力中，該委員會早在2003年11月表明其將逐步提升利率意圖以前，就特別指出，其關于通脹和GDP的預測是基于“利率處于上升通道”這一判斷。

　　此外，相當數量的貨幣政策委員會成員都曾試圖告知公眾關于房價增長速度放緩的可能性，而且一直說明家庭會因購房而擔負大量的債務負擔。公開談論這些措施可能會改變代理人的行為方式。盡管如此，那些進行這種“權威性勸說”的人可能會被認為在一定程度上知道什么才是房價的“正確”價值。盡管并沒有太多的中央銀行家，不管是英國央行還是其他國家的央行，宣揚要把“權威性勸說”作為自己的策略，可是有相當數量的中央銀行家還是警告家庭最好不要承擔過重的債務。

　　即使中央銀行僅在房價對通脹造成影響時才做出反應，他們反應的程度大小還是取決于房價是通過何種方式被納入以遏制通貨膨脹為目標的貨幣政策當中的。國外經濟的價格指數的不同之處不僅在于它們包含了自住業主的估算租金(衡量享受住房服務成本的一個測度)，還在于他們計算“估算租金”所采用的方法。例如，美國是利用類似住房的租金來計算“估算租金”的，而在澳大利亞、加拿大、新西蘭和瑞典等國，則是利用房價的某種衡量方法來計算“估算租金”的。

　　2003年12月，英國政府改變了貨幣政策委員會的通貨膨脹目標的內容，從中取消了估算租金和RPIX，并將通貨膨脹的調控目標從2.5%改為2%。RPIX中的估算租金是利用房價指數進行計算的。在這次改變之際，貨幣政策委員會表示，盡管除去了房價，但目標內容的變更對貨幣政策毫無影響，因為從中期來看房價增長預計會放緩。

　　貨幣政策委員會的一些成員不同意多數派的觀點，在2003年下半年和2004年上半年一直力圖大張旗鼓地推行緊縮銀根政策。少數派認為，房價變化對產出和通貨膨脹造成的短期影響更加能夠證明提高利率的做法行之有理，由此貨幣政策委員會或許能夠降低發生房價進一步上漲和家庭背負更多債務的可能性，并因此可能還會降低發生這種情況最終造成不利后果的可能性。

　　其他一些中央銀行，包括瑞典中央銀行、挪威中央銀行、加拿大中央銀行和新西蘭儲備銀行也都主張，除了在房價大幅度暴漲的情況之外，中央銀行都不應該過多地盯住房價。其中一些銀行高官認為，如果自己的工作僅局限于在實際房價下降之后“收拾爛攤子”，那么這種反應是非對稱性的，這樣做會造成房價過度動蕩。此外，如果在資產價格上漲之際進一步緊縮銀根，那么市場就會不再那么相信“央行緊縮貨幣政策不會對投資者的經濟行為帶來影響”。

　　(本文由國研網編譯 。全文有刪節)

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