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撰稿／CIEN評論員 魏穩虎
今年兩會，商品房價格問題成為代表委員關注的一大焦點。為遏制商品房價格增長勢頭，一位人大代表將炮火瞄向了商品房貸款。他建議，提高最低首付比例，先在全國部分地區(東、中、西部地區各選部分地方)試行將個人住房貸款首付比例由20%-30%提高到40%-50%，對購買多套住房用于投資及投機的行為，不實行按揭或首付比例提高到70%以上。
這一“大刀闊斧”的建議，能否達到預期目的？筆者產生了懷疑。
應該講，國內商品房價格牽涉的問題錯綜復雜，純經濟學理論難以全面詮釋。然而，既然這一建議依據的是供求理論，那么筆者也從這一角度談談自己的看法。
為了便于分析，筆者將商品房需求分為消費和投資兩大方面。
先說消費。形成消費有兩個要素，一是購買欲望，二是購買能力。目前，在商品房消費方面，最為突出的是欲望強烈而能力不足的問題。據東北財大姜春海研究，如果以戶均75平方米計算，國內收入房價比為8.2，以戶均100平方米計算為10.9，而一般國際標準為3-6。如此之高的房價收入比，說明普通百姓購買能力相當薄弱。還有一項數據，2005年1-11月居民消費性支出5950元，其中居住消費僅892元。這也就是說，如果商品房價格不出現大幅回落，普通百姓還是買不起房。以收入較高的北京為例，一套地處五環路的商品房，按每平方米4500元和80平方米面積計算，大概為36萬元，如果再加上各種稅費，沒有40萬元拿不下。這對于家底薄的年輕人來說，簡直是天文數字。如果沒有按揭幫忙，想“安居”如同登天。因此，在普通百姓購房能力嚴重不足的情況下，再提高商品房消費門檻，那普通百姓只能“望房興嘆”了。
再說投資。消費追求的是效用，而投資關心的是效益。經濟學認為，投資者除看重貨幣成本外，還關注機會成本。目前國內投資渠道還比較狹窄，大量社會資金為實現保值增值，轉向機會成本較低的購房投資。提高房貸門檻甚至取消預售制，雖然提高了投資者的貨幣成本，但并未解決機會成本過低的問題。要增加投資者的機會成本，就必須進行投資體制改革，讓投資于房地產的“游資熱錢”有個更滿意的去處。否則，只要與其他投資領域相比，商品房投資的機會成本低，這些錢還會絞盡腦汁“賴著不走”。
這位人大代表本來想通過調控需求、遏制投機、降低價格，增強普通百姓的購買能力。然而，從需求角度分析，抬高消費門檻這“一刀”切下去，受傷的很可能是真正的消費者。
行文至此，筆者想起了一個實例。上世紀90年代，美國為了遏制富人消費游艇、私人飛機、珠寶、豪華轎車等奢侈品，開征奢侈品稅。從理論上講，這一“殺富濟貧”的稅種十分合理。然而，在實際操作時，對于這一稅種意見最大的不是富人階層，而是這些行業的產業工人。為什么？因為此稅開征后，這些行業利潤減少，工人收入銳減，甚至有不少人丟掉了“飯碗”。本來這些工人是這一稅種的受益者，結果卻成為首當其沖的受害者。三年之后，美國不得不取消了這一稅種。看來，理論上的好辦法在實踐中不一定有好的結局。
如何調控過高的房價？是一個很復雜的話題，篇幅所限，筆者在此不再贅述。
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