地產大亨憑什么暴富

　　楊兆敏

　　人們不容易看到房地產企業對社會的貢獻。按照能量守恒定理或經濟學一般均衡原理，有人歡喜就會有人愁，有人暴富就必然有人被掠奪

　　“地產大亨應該清楚自己對社會的貢獻是非常有限的，而我們實在不容易看到房地產

企業對社會的貢獻在什么地方。”2月26日下午，聲稱無意間闖入房地產“口水泡沫”中的曹建海對記者這樣說。他是中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任。

　　曹建海曾經研究過房地產投資、中國土地制度和土地利用效率等問題，現又主要研究工業經濟，對兩種企業他都了解，所以，他認為房地產企業的老板是幸運的，因為只需要制造業企業1%的員工，就可以運作與它們同等銷售規模的企業。“年銷售收入4億~5億元的房地產企業，其管理問題的復雜程度只相當于一個年銷售收入500萬元的小型工業企業，這種銷售規模剛剛達到國家統計局確定的規模以上工業企業的統計標準。”

　　房地產不是一個生產型產業

　　“一些老板認為房地產是一個生產型產業，但我說真正的生產環節在建筑領域，”曹建海的觀點肯定會刺激許多房地產的“腕兒”，他認為，房地產企業其實幾乎什么都沒做。所有的價值增值環節，例如產品設計、建筑施工、裝修裝飾、房屋銷售等等，都分別由供應鏈的各個環節承擔了。

　　房地產企業也能促進社會就業，改善民眾生活，增加政府稅收。對于記者的這種說法，曹建海反駁說，房地產企業承擔的社會就業，幾乎可以忽略不計：商品住宅開發把一片片可以年年種糧種菜的土地變成了不再產出、而產生大量生活污染的住宅群，頂多算功過相抵；稅收勉強稱得上貢獻，可房地產行業的致富水平與其上繳稅收的水平實在太不相稱。在“2004年度中國納稅500強企業排行榜”中，前300名內沒有一家房地產企業。同時，上海、廣州等城市地稅部門公布的企業欠稅名單上，房地產企業的欠稅額占了欠稅總額的八成以上。”

　　“成為中國的房地產老板太幸運了，”曹建海說，在超額市場需求的條件下，房地產老板只需要憑借關系很便宜地就能從土地這個無窮無盡的寶藏中獲取資源，然后通過房屋建造，輕易地在房屋市場變現、致富。“福布斯排行榜和胡潤排行榜中，超級富豪多出現于房地產行業就是最有說服力的證明。”

　　眾所周知，創新理念、資源整合能力是現代中國房地產企業家的最重要的成功要素。曹建海同意這種看法，可他同時認為，用經濟學大師熊彼特的企業家創新的理論來對照，“除了實行一個新的組織形式可以沾邊外，其他的都似乎和房地產領域無關。”

　　在熊彼特的理論中，創新指的是企業家對生產要素的新組合，包括：引進一種新的產品或提供一種產品的新質量；采用一種新的生產方法；開辟一個新的市場；獲得一種原料或半成品的新的供給來源；實行一種新的組織形式。

　　“把這五個方面和房產企業從業者對照后很有意思，”曹建海說，住宅屬于一個古老的產品，我們的老祖宗五千年前就知道造房子了；采用新的原料、引進新的生產方法似乎屬于設計和建筑環節的事；“開辟新市場”的創新顯然不能與在我國各地遍地開花的房地產公司群體拉上關系，“只有前一段時間有人提出出售月球上的土地，可以算得上是一個創新。”

　　話說得有點刻薄，可道理卻甚為明了。

　　造好房子不是先進理念

　　“立足國內外市場、整合各類核心資源、最大限度地獲取超額利潤。這就是現代中國房地產大亨們最先進的理念。”平和的曹建海說到這里，語氣變得激烈起來，“就是為什么建造好房子成不了先進理念，因為只‘造房子’而不賺錢的窮酸老板只能被人取笑。”

　　能量守恒定理，這是顛撲不破的，因此讓地產商興高采烈大賺其錢的項目，消費者同樣喜笑顏開的肯定不多。“有幸住在像任志強、潘石屹、張寶全這些明星房地產大亨開發的房子里，真正感覺到幸福的業主會有多少？”

　　沒有調查，曹建海的問題就沒有辦法回答。不過，他告訴記者，站在北京國貿大廈寫字樓上，看到對面像白紙盒子一樣的“建外SOHU”，感覺開發商最大的貢獻就是在這片黃金地段建造了一片墻體薄薄的、用瓦楞紙架起來的臨時用房，然后高喊“漲價了”，最終按遠遠超過其價值的價格賣掉。

　　“我可以想象潘石屹先生當時數錢的得意神情。我還想，這樣的老板算企業家嗎？他們為什么有那么多的時間在大眾媒體前唾液四濺、指手畫腳，而不是像教科書中的企業家那樣兢兢業業做事情？”

　　“兼業”房產大亨增多的背后

　　“值得注意的是，現在開始有更多的房地產老板來自于那些在工業、商業領域做大的企業家，”曹建海說，他們利用和地方政府官員的特殊關系，或者基于外地政府招商引資的渴求，要求地方政府給予一定的可以用于商業住宅用途的土地，作為滿足地方招商引資政績的條件，從而儲備了數量可觀的土地。

　　曹建海分析說：“對于這些老板而言，搞工業、商業掙錢是按萬元計算的，而一旦獲得了重要地塊，財富將以億元為單位迅猛增長，大量的工商業企業家因此趨之若鶩。”

　　他隨便就舉出了例子。在“郎顧之爭”中慘敗的“

　　曹建海還發現了一個有意思的現象，那就是翻看最近公布的福布斯和胡潤榜，“專業”的房地產大亨少了，而“兼業”的房地產大亨則多了：2005年福布斯和胡潤公布的富豪榜排名前100位的富豪當中，有90%以上的富豪涉足了房地產業。他們掙錢的速度是驚人的。

　　“他們的錢是天上掉下來的嗎？或者是企業家通過冒險和創新得來的嗎？”曹建海自問自答地說，他們的超額利潤來自于以下三個方面：

　　以市場策劃、買托冒頂引導需求等多種手段賣出高

　　以鄰為壑、修改建設規劃。例如可以通過多手段運作將工業用地改為商業用地或住宅用地，或者在原有商業或住宅用地規劃上增大容積率和建蔽率，這部分帶來的利潤大約可以占到30%左右。

　　“其余60%來自于土地的低價買入高價賣出，這是房地產大亨超額利潤的最重要來源。”曹建海分析，從這個意義上而言，中國大部分富豪獲得的利益，其中的一個重要部分是來自于對農民土地和城市居民用地拆遷的價值掠奪，而且是在土地管理法和拆遷法護航下的“制度性掠奪”。

　　由此，他得出結論：城市化如果以農民和城市居民的利益損失為代價，這樣的城市化還是不要為好。而要一攬子解決這些問題，關鍵是改革現行的土地制度。“按照能量守恒定理或經濟學的一般均衡原理，既然有人歡喜就會有人愁，有人暴富就必然有人被掠奪，我們是不是更應該關注房地產大亨們金粉世界的背后呢？”

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