購房實名制載不動遏制投機的期待

　　社論

　　近日建設部發布通知，將通過購房實名制等制度來遏制炒房現象。據建設部房地產市場處有關人士介紹，所謂實名制購房制度，是指預售購房合同、預售登記以及最后的產權證必須是同一個姓名，主要針對預售階段的內部認購、違規促銷、囤積房源、哄抬房價等炒房行為。

　　其實，這一政策并無多少新意。早在去年5月，在聲勢浩大的房地產“新政”時期，建設部、發改委、財政部、稅務總局等七部委就曾聯合出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，其中第七條規定:實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案，防范私下交易行為。

　　而在這前后，南京、杭州、山東等地也已試行購房實名制。以杭州為例，去年中開始實行實名制購房。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產行政管理部門不得為其辦理轉讓等手續，房屋所有權申請人與經登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。

　　顯然，實行購房實名制的必要性是無可置疑的。以自己被公認的具有法律效力的真實姓名進行交易，乃是現代“大社會”交易活動最基本的規則。只有這樣，交易各方的權益才能得到清楚的界定和有效的保障。因此，在陌生人構成的社會中，權利和義務是附著于姓名之上的。在消費領域，房屋買賣大約是交易金額最大的項目了，當然更有理由實施實名買賣制度。

　　不過，誰都看得出來，僅靠實名制度，確實不足以遏制比較瘋狂的房地產投機行為，更難以對房價產生實質性影響。購房實名制必須與其它政策配合才能發揮效力。比如，假如實行同一地區甚至全國的房屋預售合同備案網絡，則可以相對容易地發現同一個人是否購買了第二套房屋。而政府可針對第二套房屋的購買征收較高的稅，并要求商業銀行對其實行高首付和高利率政策。對于第二套房屋未來的轉讓，也可以課以重稅。這樣的政策配套，似可在一定程度上抑制需求，從而緩解價格上漲的壓力。

　　從另一方面看，實名制又是實施期房限制轉讓制度的一項基礎性制度。人們普遍認為，為了使房屋市場恢復理性，有必要盡可能地減少市場中的短期投機者，因為這些投機者人為膨脹需求，并抬高價格。政府可以阻止短期炒作的一個渠道，就是要求房屋產權申請人與預售合同載明的預購人完全一致。這種一致意味著，在這期間房屋沒有被私下轉讓。

　　不過，這可能只是人們的一廂情愿。由于利益驅動，房產商、中介商、投機者等主體會結成聯盟，尋找回避政策風險的辦法。在去年傳聞上海將出臺“期房限轉”政策時，上海的許多房屋中介就通過簽訂補充條款的方式，撮合投機者與其下家在產權證辦理之前進行二手房交易，從而將政策架空。

　　當然，建設部中國城鄉建設經濟研究所課題組去年5月份的一份報告曾稱，“購房實名制、期房限轉、網上信息公示”等措施將增加投資成本和投資風險，使投機者無用武之地，而真正的購房者、長期投資者將得到實惠。現在看來，這種看法確實過于樂觀了。

　　無論如何，購房實名制只是抑制房地產投機的綜合策略中的一項而已，對此人們本來就無須寄予過高期望。只是人們現在急于看到政府出臺有力措施，有效抑制投機，使房價回復比較正常的狀態。這種急迫心理會讓人們對任何一項政策抱較大希望，盡管那只是政策組合中的一小部分而已。

　　然而，問題可能恰恰就在這里。人們現在不清楚，政府的綜合應對策略究竟是什么，或者說即使有這樣的綜合策略，它們是否得到了切實的執行。自從去年上半年的房地產“新政”出臺之后，政府再也沒有出臺應對房地產價格持續高漲的、全面的、高層次的政策。而奇怪的是，在那次“新政”的組合拳之后，至少在某些地區，比如北京、廣州、深圳，房地產價格仍然呈現出急劇上漲的態勢，一年內兩位數的價格上漲速度無論如何都是非理性的。

　　在這種市場背景下，政府方面的政策斷裂難免讓人焦急，也讓人疑惑。媒體關于購房實名制的報道出自建設部《2006年工作要點》。在這份文件中，對于調控房地產市場，建設部的態度似乎不溫不火，其關于房屋價格的政策立場也是相當中性的:“切實穩定住房價格”。恐怕正是這種考慮，讓政府現在更傾向于零散地出臺政策，今天是合同聯網備案，明天是購房實名制，后天又是加強

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。