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2005年初以來，廣西各級部門認真貫徹落實房地產(chǎn)各項宏觀調(diào)控政策，加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，使房地產(chǎn)市場運行保持健康平穩(wěn)。但在宏觀調(diào)控背景下，廣西房地產(chǎn)市場運行也出現(xiàn)了新的變化，已對信貸市場發(fā)展產(chǎn)生影響，值得關(guān)注。
盡管目前市場資金供給仍較平穩(wěn)，但一般開發(fā)性貸款期限為兩年，宏觀調(diào)控實施一年多來，大部分開發(fā)企業(yè)將陸續(xù)進入還款期，企業(yè)資金鏈仍面臨風(fēng)險，而且企業(yè)已有規(guī)避監(jiān)
管的傾向。對此，商業(yè)銀行應(yīng)加強對開發(fā)企業(yè)的賬戶信息、資金流向、貸款用途等信息的監(jiān)測與分析。同時，針對房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)企業(yè)建立專門的信息管理系統(tǒng)，對關(guān)聯(lián)企業(yè)間的組織架構(gòu)、非公允關(guān)聯(lián)交易、信用狀況、擔(dān)保情況、授信情況、貸款結(jié)構(gòu)等進行實時監(jiān)控，有效防范因關(guān)聯(lián)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險、法律風(fēng)險等造成的信貸風(fēng)險。
調(diào)查顯示，廣西各地為滿足招商引資需要，用地政策向工業(yè)用地傾斜，房產(chǎn)用地指標偏緊，土地開發(fā)面積持續(xù)負增長，成交價格大幅上揚。另一方面，城鎮(zhèn)拆遷規(guī)模減少。由于廣西區(qū)加快完善城鎮(zhèn)房屋拆遷法規(guī)政策，嚴格控制拆遷規(guī)模，去年前三季度拆遷總量同比下降15%，面對土地供給的急劇減少、開發(fā)成本的大幅上漲，開發(fā)商對市場的預(yù)期更趨理性，新業(yè)務(wù)拓展也更為謹慎。
經(jīng)調(diào)查分析，廣西目前市場供給持續(xù)放量，銷售前景不容樂觀，房地產(chǎn)金融潛在風(fēng)險逐漸加大。同時，面對開發(fā)商銷售周期的延長、市場化集資建房規(guī)模不斷擴大的沖擊、以及房地產(chǎn)各項稅費的逐步完善，商品房銷售前景并不樂觀，銀行存量貸款能否如期收回，新增貸款風(fēng)險如何控制，提前還貸壓力仍未消散，貸款質(zhì)量如何進一步提高，這些對商業(yè)銀行的風(fēng)險防范和化解能力將是一個極大的考驗。
2005年以來，廣西政府采取了多項措施穩(wěn)定商品房價格：一是增加經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量，二是按照市場運作建房方式，三是著力開發(fā)建設(shè)租賃型普通商品住宅，引導(dǎo)中低收入家庭通過租賃方式解決住房問題。經(jīng)濟適用房、集資建房等政策性住房大量投放市場，對于改善普通居民住房條件、拉低廣西商品房整體價格、抑制商品房價格快速上漲起到了積極作用。
但對于商業(yè)銀行和開發(fā)商而言，政府大力發(fā)展政策性住房，一方面降低了商品住宅的市場化程度，政策性住宅的推出，實質(zhì)上是政府運用行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的發(fā)展，尤其是集資建房，發(fā)展過度將進一步擠壓商品化住宅的開發(fā)和銷售空間；另一方面，分流了按揭貸款主要客戶群眾，對銀行傳統(tǒng)營銷理念形成較大沖擊。
據(jù)調(diào)查，市場化集資建房以來，商品房主要購房群體已由公務(wù)員、教師等穩(wěn)定收入群眾逐漸轉(zhuǎn)為個體工商戶、自由職業(yè)者及企業(yè)管理人員，集資建房者越來越傾向公積金貸款或商業(yè)貸款和公積金貸款組合的付款方式。面對住房按揭貸款客戶結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，銀行應(yīng)及時調(diào)整住房貸款產(chǎn)品營銷理念和方式，多渠道拓展個人住房信貸市場，滿足不同居民的合理購房需求。
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