趙曉：宏觀房地產六論 開發(fā)商要有宏觀全局眼光

　　趙曉

　　筆者曾對房地產說：房地產三分之一是宏觀問題，三分之一是金融問題，三分之一才是房地產自己的問題， 從宏觀經(jīng)濟角度看中國房地產是筆者情有獨鐘的一個角度，現(xiàn)系統(tǒng)地從這個角度略作展開。

　　一是從房地產的發(fā)展看，宏觀經(jīng)濟的發(fā)展階段將根本決定房地產的發(fā)展。為什么中國當前房地產業(yè)發(fā)展如火如荼？一個最主要的原因是中國進入了人均1000-4000美元的發(fā)展階段，這個階段正是房地產發(fā)展的黃金階段，在一定收入支撐下的旺盛消費成為房地產發(fā)展恒久的“經(jīng)濟加速器”。 為什么中國當前的房地產業(yè)發(fā)展水平還不夠，基本上還處在第二產業(yè)，房地產企業(yè)的主要業(yè)務還是房地產開發(fā)，而不像西方那樣，房地產業(yè)已成為標準的第三產業(yè)，房地產金融和服務大大超過建筑業(yè)的規(guī)模，原因亦在于中國的經(jīng)濟發(fā)展階段還比較低，人均收入還比較低。中國房地產的發(fā)展尚待天時。

　　轟轟烈烈的中國房地產其實一直處于各個項目各自為政的“農業(yè)時代”，這才開始進入標準化、規(guī)模化、集約化的工業(yè)時代，離后工業(yè)時代還遠著呢！

　　二是房地產的發(fā)展也將決定一段時期內的宏觀經(jīng)濟運行。房地產的厲害，在于它拉動的產業(yè)多，據(jù)說高達130多個行業(yè)，這使得房地產的大車一經(jīng)啟動，對宏觀經(jīng)濟的影響便舉足輕重。本輪

　　三是中國獨有的增長模式將影響房地產發(fā)展。房地產發(fā)展這么快，不僅與經(jīng)濟發(fā)展階段有關，有對過去的補課有關，還與經(jīng)濟增長模式有關。

　　眾所周知，各個地方政府無不懷有強烈的政績沖動。而在房地產的發(fā)展上，地方政府與開發(fā)商實際上形成了“你發(fā)財我發(fā)展”的增長模式。 “你發(fā)財我發(fā)展”這句話還沒有完全道盡這一發(fā)展模式的秘訣，還要加上一句 “成本社會掏”，才算完整。最主要的成本，當然是失地農民來掏，另外環(huán)境污染等方面的成本則是全社會來掏。而成本的節(jié)省就是政府收入和開發(fā)商的利潤。

　　據(jù)國務院發(fā)展研究中心調查，農民從土地轉換與增值中拿到的收益不到全部的5%， 55%開發(fā)商拿走了，農民在城市化過程因此而導致的損失可能以數(shù)10萬億計。

　　四是宏觀經(jīng)濟周期與房地產發(fā)展政策、房地產調控有密切關系。房地產是如此特殊的產業(yè)，它對于經(jīng)濟發(fā)展有如此重要的影響。這使得各國政府往往視房地產發(fā)展為戰(zhàn)略棋子。在中國，1997年后，經(jīng)濟進入亞洲金融危機后的衰疲狀態(tài)，房地產業(yè)被認為是能重振景氣的法寶，政府因此出臺了一系列促進房地產發(fā)展的政策，終使房地產走到時代舞臺的中央，隨之也帶動了經(jīng)濟回升。而隨著經(jīng)濟轉向過熱，政府的政策導向也開始發(fā)生變化，對房地產的調控也終于走到前頭。所謂陰陽變化，物極必反，此理天下皆同。

　　需要特別提出的是，不從宏觀角度看房地產，往往看不到房地產調控與宏觀調控的微妙關系，當然也就看不清房地產業(yè)發(fā)展和其他產業(yè)之間的微妙關系。比如，整理這幾年的中國宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，會發(fā)現(xiàn)，最“過熱”的并不是房地產，而是帶“外”字的一系列數(shù)據(jù)，如外貿增長，外匯儲備增長等等。這說明外需過熱是當前總需求過熱的特別重要的原因，但是，出口導向產業(yè)每年給中國新增就業(yè)的貢獻是200萬，在增長優(yōu)先的宏觀政策導向下，通過調整外匯進而調整外需讓政府感覺投鼠忌器，倍加為難。在這種情況下，不調外需而是通過調控房地產來調控內需便成為首選之策。

　　所以，房地產調控固然有其自身原因，更有其微妙的宏觀原因。 或者說，房地產調控在一定程度上是調控外需的替代。2005年，中國凈出口達歷史紀錄，從宏觀角度看，是因為房地產業(yè)為出口部門承受了調控的成本。

　　五是宏觀參數(shù)的調整將對房地產起到舉足輕重的影響。很多人看房地產需求，看的是潛在需求，而不是附加貨幣價格的需求，其實這個看法完全不對，真正要看的是附加貨幣價格的需求，因為市場經(jīng)濟承認的需求從來都是附加貨幣價格的有效需求。 房地產目前很強勢，外部形勢好是關鍵。假設目前開發(fā)貸款是3.1億，消費貸款是1.9億，加起來是5個億，如果利率調兩個點，則意味著開發(fā)商和購房者要增加成本1000億，房地產行業(yè)隨時有可能變成一個全行業(yè)虧損的行業(yè)。所以，影響最大的不是別的，正是宏觀參數(shù)。

　　六是收入分配將最終決定房地產發(fā)展模式。我曾經(jīng)和發(fā)展商爭論中國房地產價格是否合理。發(fā)展商掐著指頭說

　　不能說這樣的分析一點道理沒有，但最終結論肯定是錯的。問題在什么地方呢？在于開發(fā)商沒有宏觀與全局的眼光。

　　千萬不要忘記，分配決定生產，一個不合理的分配結構不足以支持一個合理的生產結構。任何一個房地產分配解決良好的國家，一定是中產階級占主流，收入分配相對合理的國家。從這個角度看，當前的收入分配格局勢必嚴重地扭曲中國房地產業(yè)發(fā)展，也將成為制約中國房地產業(yè)發(fā)展的深層問題。

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