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FN記者 陶冶
28日，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布的報(bào)告顯示，美國10月份房屋銷售如預(yù)期大幅下降，當(dāng)月庫存更是升至兩年多高點(diǎn)。與此同時(shí)，據(jù)美國聯(lián)邦住房貸款抵押公司上周提供的數(shù)據(jù)，美國30年期抵押貸款利率為6.28%，較年初時(shí)的5.77%上揚(yáng)了0.51個(gè)百分點(diǎn)。至此，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家達(dá)成共識(shí)，認(rèn)為抵押貸款利率的上升、對(duì)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的普遍關(guān)注和市場(chǎng)上在
售房屋數(shù)量的增加都是顯示降溫的因素。經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，這些因素結(jié)合在一起，使得購買者更加謹(jǐn)慎，從而標(biāo)志著美國房市拐點(diǎn)已至。
報(bào)告顯示，10月份美國舊房銷售下降2.7%，年度平均銷售量由9月份時(shí)的729萬套下降至709萬套，低于此前經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)的720萬套。當(dāng)月房屋庫存則升至2003年6月以來最高點(diǎn)，總計(jì)待售房屋為290萬套，可滿足4.9個(gè)月的房市供應(yīng)。其中，共有公寓和合作公寓總庫存可滿足未來5.5月的供應(yīng)，大大高出9月份的5.1個(gè)月。獨(dú)棟房屋庫存可滿足未來4.8個(gè)月的供應(yīng)，也高出9月份的4.5個(gè)月。銷售周期的加長(zhǎng)暗示著未來數(shù)月房屋銷售和價(jià)格的下降趨勢(shì)將難以逆轉(zhuǎn)。高頻經(jīng)濟(jì)公司首席美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝波德森指出，鑒于當(dāng)前全美待售房屋數(shù)量同比增加14.4%，而實(shí)際銷售僅同比上升了3.3%，一旦抵押貸款需求有所回落而供應(yīng)上升，那么眼下的房屋投資收益水平肯定難以為繼。
此前全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)曾預(yù)計(jì)年度平均房屋銷售量可能會(huì)下降3.2%，但由于來自新奧爾良和密西西比海岸等受颶風(fēng)影響而外遷的居民在路易斯安娜州首府巴吞魯日和密西西比州首府杰克森等城市大舉購房，10月份房屋銷售最終降幅停留在2.7%。其中南部地區(qū)銷售下降1.8%，年度平均房屋銷售量為280萬套。銷售最為強(qiáng)勁的地區(qū)集中在西部，降幅僅為1.2%，而最弱的地區(qū)集中在東北部，降幅高達(dá)7.4%。中西部地區(qū)降幅在1.9%左右。該協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)·萊赫認(rèn)為，銷售下降是過熱房市走向健康冷卻的標(biāo)志，他們預(yù)計(jì)這種冷卻在未來數(shù)月內(nèi)仍將持續(xù)。
不過報(bào)告中的其他數(shù)字表明美國的房屋需求仍相對(duì)強(qiáng)勁，10月份全美房屋銷售中間價(jià)由9月份的21.3萬美元升至21.8萬美元，同比上漲16.6%。預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)環(huán)球透視經(jīng)濟(jì)學(xué)家帕特里克認(rèn)為，雖說房市降溫的走勢(shì)已經(jīng)幾無爭(zhēng)議，但到目前為止這個(gè)市場(chǎng)還十分強(qiáng)勁。不過他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，即使房市只是溫和放緩，這一趨勢(shì)對(duì)美國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響也是不容忽視的，因?yàn)檎欠课輧r(jià)值上揚(yáng)以及由之帶旺的抵押貸款行業(yè)支撐了美國可謂百折不撓的強(qiáng)勁消費(fèi)者支出。一旦房市變天，抵押貸款的生意將大受牽連，房屋升值放緩甚至貶值更會(huì)給習(xí)慣了大手大腳的美國消費(fèi)者迎頭一棒，消費(fèi)者購買力的下降對(duì)于美國整體經(jīng)濟(jì)很可能會(huì)構(gòu)成致命一擊。
而有關(guān)房屋建設(shè)、新屋價(jià)格和抵押貸款申請(qǐng)等最新數(shù)字進(jìn)一步強(qiáng)化了近來美國房市的走緩趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)官員認(rèn)為房市放緩的主要原因是美聯(lián)儲(chǔ)持續(xù)升息。與此同時(shí)，他們擔(dān)心由于投機(jī)因素導(dǎo)致的局部地區(qū)房屋價(jià)格不可持續(xù)的上揚(yáng)可能會(huì)帶來更多暗藏危機(jī)。
更讓人們擔(dān)心的是就業(yè)市場(chǎng)有可能因此遭遇風(fēng)暴。近年來，在全球化趨勢(shì)愈演愈烈，員工福利成本高漲和生產(chǎn)力提高的背景下，美國勞動(dòng)力市場(chǎng)陷入低潮，引領(lǐng)美國就業(yè)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ痪蛠碜苑康禺a(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，因此很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心一旦房市冷卻，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的就業(yè)也會(huì)跟著萎縮。由于此輪房市熱潮吸引了大量投資，美國經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)界的依賴程度也在逐漸升高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年二季度美國房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)占總體國內(nèi)生產(chǎn)總值的9.7%，為5年最高。因此，如果房?jī)r(jià)在2006年走低，大量投資撤出房地產(chǎn)業(yè)，則將導(dǎo)致至少數(shù)千個(gè)工作機(jī)會(huì)的流失，而其間接影響范圍將會(huì)更大，房市很有可能會(huì)從美國就業(yè)的主要?jiǎng)恿S為拖累就業(yè)增長(zhǎng)的一大負(fù)擔(dān)。
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