誰(shuí)會(huì)支持成本公開(kāi)

　　文/本刊記者 龐建新

　　樹(shù)欲靜而風(fēng)不止。8月份以來(lái)，福州市物價(jià)局公布商品房成本信息、新華社“新華視點(diǎn)”專(zhuān)欄連續(xù)播發(fā)的《房?jī)r(jià)成本揭秘》、國(guó)土資源部土地利用司負(fù)責(zé)人等相關(guān)政府部門(mén)、關(guān)心于此的學(xué)者表態(tài)……將公布房?jī)r(jià)成本升級(jí)為一個(gè)社會(huì)焦點(diǎn)話(huà)題。

　　輿論的影響是巨大的。據(jù)《經(jīng)濟(jì)》記者了解，溫州以外也有地區(qū)準(zhǔn)備或即將由政府公布房?jī)r(jià)清單。10月12日，北京市國(guó)土局辦公室副主任靳京明確地表示，現(xiàn)在北京市國(guó)土資源局還沒(méi)有接到上級(jí)部門(mén)要求北京市國(guó)土資源局公開(kāi)房?jī)r(jià)成本清單的紅頭文件，但已經(jīng)開(kāi)始著手做這方面的準(zhǔn)備工作了。而自11月1日開(kāi)始，浙江省將在對(duì)省、市、縣三級(jí)國(guó)土部門(mén)的政務(wù)信息是否全部公開(kāi)進(jìn)行檢查，其中房?jī)r(jià)成本清單作為一項(xiàng)政務(wù)信息新內(nèi)容，屆時(shí)將向社會(huì)公開(kāi)。

　　一場(chǎng)由政府主導(dǎo)的房?jī)r(jià)成本公開(kāi)“運(yùn)動(dòng)”正逐漸延伸，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們卻“心里不是滋味”。

　　京滬巨頭強(qiáng)力反彈

　　對(duì)于政府出面公布房地產(chǎn)成本，受訪的房地產(chǎn)巨頭們幾乎一邊倒地持否定態(tài)度，這也在本刊記者意料之中。

　　“成本要披露到什么程度才叫透明？”上海某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在電話(huà)里反問(wèn)道。他認(rèn)為，除了土地成本不可能透明以外，很多要素的市場(chǎng)交易方式也是一個(gè)問(wèn)題。僅就建筑材料來(lái)說(shuō)，很多是采用期貨合同的方式購(gòu)買(mǎi)，與市場(chǎng)上的即期價(jià)格就不相一致，在這種情況下， “真實(shí)的”或者“合理的”的成本標(biāo)準(zhǔn)到底是依據(jù)期貨還是現(xiàn)貨價(jià)格？根本就說(shuō)不清楚。“能透明的成本已經(jīng)很透明了，做不到透明的永遠(yuǎn)也透明不了”。

　　“沒(méi)辦法計(jì)算成本，場(chǎng)外交易成本太高。”北京某“公館”負(fù)責(zé)人表示。他認(rèn)為首先困難的就是“拿地”成本。土地“招拍掛”雖然增加了土地交易的透明度，但未能根本解決問(wèn)題，由此土地成本的不確定性仍是開(kāi)發(fā)商頭疼的一件事。

　　許多懷疑集中于政府行為的正當(dāng)性方面，某房地產(chǎn)國(guó)企負(fù)責(zé)人說(shuō)，“公布成本不是市場(chǎng)行為，而是用原來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思路來(lái)解決問(wèn)題。這種愿望是好的，但這種做法不符合市場(chǎng)規(guī)律。”

　　也有觀點(diǎn)不那么激烈的，如一位上海的開(kāi)發(fā)商向記者表示，政府介入公布成本的做法未必會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)混亂，但他也表示，政府的這類(lèi)行為對(duì)價(jià)格可能沒(méi)什么影響。“成本信息公開(kāi)又能怎樣？決定價(jià)格的是市場(chǎng)。”

　　總體而言，受訪人士認(rèn)為：房屋不同于其他產(chǎn)品，影響不同類(lèi)型的公司和房產(chǎn)價(jià)格的成本因素各不相同。有些企業(yè)通過(guò)專(zhuān)業(yè)管理就會(huì)降低成本，而不專(zhuān)業(yè)的企業(yè)管理不好成本反而很高；成都藍(lán)光集團(tuán)的一位前任營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)就認(rèn)為，大企業(yè)成本非常高，例如包括工資、廣告、營(yíng)銷(xiāo)等費(fèi)用的間接成本都會(huì)均攤到價(jià)格里面，而對(duì)于小企業(yè)而言這些成本就很低。僅就土地成本來(lái)說(shuō)，一般情況下別墅價(jià)格的土地成本大一些；在集合住宅中，建安成本大一些；而在競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的地方，房屋的營(yíng)銷(xiāo)成本大一些，這些都是影響房屋成本的因素。還有部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，很多成本是商業(yè)機(jī)密，譬如其中的生產(chǎn)成本、營(yíng)銷(xiāo)成本、利息成本等都不便公開(kāi)。

　　中小開(kāi)發(fā)商躑躅

　　與京滬地區(qū)的大型房地產(chǎn)商激烈反對(duì)的態(tài)度不同，二、三線城市的中小開(kāi)發(fā)商反應(yīng)溫和，甚至表現(xiàn)出某種理解和支持態(tài)度。

　　《經(jīng)濟(jì)》記者電話(huà)采訪山東達(dá)盛集團(tuán)，該公司一位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人認(rèn)為房?jī)r(jià)成本公開(kāi)是一件好事，但他同時(shí)流露出對(duì)其操作可行性的疑問(wèn)：“政府不可能知道具體項(xiàng)目的成本，而且每個(gè)項(xiàng)目的最低成本不可能被外界掌握。”

　　就公布房?jī)r(jià)成本的可行性，成都某小型地產(chǎn)企業(yè)老總孫錚的觀點(diǎn)與大多數(shù)地產(chǎn)商截然相反。他認(rèn)為，公布房?jī)r(jià)成本在成都沒(méi)有問(wèn)題，但要區(qū)別購(gòu)置成本與市場(chǎng)成本兩個(gè)概念。孫錚向《經(jīng)濟(jì)》記者介紹了成都的大致情況，一般住宅房?jī)r(jià)在每平方米3000元到4000元左右，其中40%是土地成本、房稅大約為500元，建安費(fèi)用則是固定的。“因利潤(rùn)空間有限，公布房?jī)r(jià)成本對(duì)二、三線城市的中小開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)影響不大，真正受影響的是上海和北京大企業(yè)。”孫錚斷言。

　　呼喚報(bào)價(jià)“區(qū)別對(duì)待”

　　10月10日，中房集團(tuán)總裁孟曉蘇在清華大學(xué)“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展若干問(wèn)題及前景展望”專(zhuān)題報(bào)告會(huì)演講結(jié)束后回答《經(jīng)濟(jì)》記者提問(wèn)。孟曉蘇表示：經(jīng)濟(jì)適用房可以做到公布房?jī)r(jià)成本，但商品房不可行。事實(shí)上，“區(qū)別對(duì)待”房產(chǎn)項(xiàng)目的屬性，再?zèng)Q定是否公開(kāi)房?jī)r(jià)成本，成為房地產(chǎn)業(yè)界的傾向性看法。

　　此前，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)的一份長(zhǎng)達(dá)40頁(yè)的《對(duì)形勢(shì)的判斷與政策》中，也是大談應(yīng)對(duì)商品房和社會(huì)保障性住房區(qū)別對(duì)待，不應(yīng)用行政手段干預(yù)商品房市場(chǎng)的價(jià)格。北京首旅華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的董事總經(jīng)理徐培建亦對(duì)記者建言：“公開(kāi)成本在理論上沒(méi)有錯(cuò)誤，但不適用于商品類(lèi)房屋。”

　　在咨詢(xún)界和行業(yè)分析人士那里，也盛行這樣的觀點(diǎn)。某證券公司地產(chǎn)分析師就公開(kāi)表態(tài)：“政府對(duì)于保障性住房明確成本價(jià)格有必要介入管理，但對(duì)于商品類(lèi)住房，理應(yīng)由市場(chǎng)來(lái)決定。”

　　與開(kāi)發(fā)商觀點(diǎn)不同，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)包宗華認(rèn)為，“公布成本本身是一件好事，可能有人認(rèn)為這種做法是走老路，但政府不做誰(shuí)做？”據(jù)他介紹，國(guó)外也有官方或者很多機(jī)構(gòu)也通過(guò)調(diào)查得出權(quán)威數(shù)據(jù)公布成本，但在我國(guó)這些基礎(chǔ)性的工作尚無(wú)權(quán)威機(jī)構(gòu)來(lái)做。

　　“計(jì)算房?jī)r(jià)成本的工作量確實(shí)很大。”北京市國(guó)土局辦公室副主任靳京表示。他介紹說(shuō)，房?jī)r(jià)成本大致算主要由土地成本、建安成本、其他稅費(fèi)等三大塊組成，目前北京有四千多家開(kāi)發(fā)商，每一個(gè)開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本不一樣，真正公開(kāi)房?jī)r(jià)的成本清單，就工作量來(lái)說(shuō)是非常大的，并且需要足夠的網(wǎng)絡(luò)資源支持；另外，如何做通開(kāi)發(fā)商的思想工作，也將會(huì)是政府工作中的大難題。盡管如此，他表示：“如果有文件下發(fā)，不管難度有多大，一定要執(zhí)行。”

　　更多精彩評(píng)論，更多傳媒視點(diǎn)，更多傳媒人風(fēng)采，盡在新浪財(cái)經(jīng)新評(píng)談欄目，歡迎訪問(wèn)新浪財(cái)經(jīng)新評(píng)談欄目。