|
王文琦
據新華社的報道，根據正在征求意見的物權法草案，車庫、綠地等小區內共有空間的歸屬有了“說法”，“這意味著，任何人都不能以任何方式和理由，對這些屬于小區業主共有的空間進行占有或牟利，否則，有關部門可對這種行為給予處理。”相信這個“解讀”會讓所有的小區業主感到欣喜。但是，靠物權法草案能真正實現“收復”車位嗎？
先來看一下物權法草案的規定：“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業主共有……”顯然，這個規定的原則是“約定優先”，應該說這是符合民法自治原則的。但是，筆者的擔心也正在此：在當前業主與建筑單位之間存在資源及信息等優勢嚴重懸殊，難以實現平等協商達成“約定”的現狀下，“約定優先”將使業主擁有小區車位的夢想再度落空，或者即使獲得了車位，也可能以其他隱性或替代的方式付出了高昂代價(比如車位被算進房價)。
自從我國實行商品房制度以來，人們每日耳聞的都是“地產商及其物業管理公司”如何侵犯居民權利，而罕見小區居民侵害了開發商權益。原因很簡單，相對于分散的一戶戶居民而言，多半的開發商都是“來頭大、有背景、有錢有勢有活動能力”的經濟組織，雙方侵權“能力”懸殊。
所以，按照物權法草案的規定，車位歸屬必然會遇到以下問題：
首先，與誰約定？什么時候約定？顯然，“約定”只能在買房時在開發商和購房人之間進行，而此時購房人是尚未形成組織的零散個人，談判與協商能力有限，且張三希望有車位，李四未必主張要；或者早買的有了，后買的沒有了。
其次，如何保障“約定”的公平公正？“約定”購買車位是否需要附加條件？開發商不會把車位白送給業主，即便約定歸屬業主，開發商必然要暗中加價。或者開發商可以以常用的霸王條款“所售房屋不包含地下室車位”等類似方式排除協商約定的可能。
再次，如果是與單個購房人約定，如何便于今后的執行？車位是稀缺資源，按照物權法的立法精神，車位應當屬于“業主共有”，在買房時與單個購房人的約定將使“業主共有”難以實現。
第四，如何防止開發商規避責任？現今的法律并沒有強制開發商必須建車位，開發商為了減少成本、避免由于“約定歸屬”車位的糾紛，完全可以不建車位，這樣犧牲的只能是業主利益。總之，不難看出，業主希望通過“約定”來獲得車位的可行性很差。
草案還規定，沒有約定或約定不明的，“建設單位等能夠證明其享有所有權”的，車位仍屬建設單位，這個規定也是不利于業主的：開發商顯然比業主更有能力證明自己對車位的所有權，況且，車位能夠不斷帶來收益，開發商為什么不證明自己有所有權呢？如此規定等于是說，業主只能在車位沒人要的情況下，才能擁有車位所有權，這幾乎是不可能的。
因此，當前指望以草案中的規定“收復”車位過于樂觀。物權法真正要解決車位歸屬問題，必須進一步細化規定，厘清各方面的界限。如此，方能從根本上消除各種約定或約定不明帶來的爭奪與糾紛。
更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風采，盡在新浪財經新評談欄目，歡迎訪問新浪財經新評談欄目。
| 
