樓市調(diào)控拷問經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性弊端

　　本報(bào)記者　蔣曄/文

　　隨著房?jī)r(jià)增幅得到明顯控制，建設(shè)部官員日前表示，相關(guān)部委近期不會(huì)再出臺(tái)進(jìn)一步調(diào)控政策，工作重點(diǎn)將落在各項(xiàng)措施的落實(shí)上。

　　盡管調(diào)控效果已經(jīng)顯現(xiàn)，但負(fù)面作用也已同時(shí)顯現(xiàn)：一是銀行房貸壞賬率增加，二是

地方政府財(cái)政收入明顯減少。究其深層次原因，這些問題的暴露并非是緣于調(diào)控，如果我們經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力能夠多元化，而不僅僅是依靠房地產(chǎn)的增長(zhǎng)，如果我們的銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)能夠有多種渠道化解，那么這些負(fù)面的影響也將不復(fù)存在，而我們經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)更加平穩(wěn)。

　　按揭貸款壞賬率上升

　　7月18日,　工商銀行上海普陀支行委托普陀區(qū)人民法院在報(bào)紙上登出一則關(guān)于房貸的懸賞公告，以執(zhí)行到位財(cái)產(chǎn)5%的比例懸賞，尋找4起房貸案件的被執(zhí)行人，以追回貸款，而類似的案件在普陀區(qū)法院還有二三十起。

　　事實(shí)上，面臨房貸風(fēng)險(xiǎn)的銀行不止工行一家，以交通銀行為例，到2004年年底，該行的減值貸款(即不能按合同到期全部收回的貸款)總量中，房地產(chǎn)業(yè)達(dá)28.47億元人民幣，進(jìn)入了前三位。而5家在國(guó)內(nèi)上市的股份制銀行2005年一季度報(bào)表顯示，逾期貸款額出現(xiàn)明顯增加。一位銀行業(yè)人士表示，這和房地產(chǎn)調(diào)控有關(guān)。

　　上海銀監(jiān)局在7月18日發(fā)布的一則信息披露報(bào)告顯示，至今年6月末，在上海的中資商業(yè)銀行個(gè)人住房不良貸款余額為11.3億元，比年初增加1.4億元。搜房資訊控股華東區(qū)總經(jīng)理代建功表示，隨著房?jī)r(jià)的下跌，購(gòu)房者特別是那些投資客，由于遭受損失或者難以套現(xiàn)，便有意拖欠銀行貸款甚至于賴賬不還，隨著樓市低迷持續(xù)，房貸違約的案件還會(huì)增加。

　　“房地產(chǎn)感冒，銀行咳嗽”，之所以出現(xiàn)這一情況，是由于前兩年房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展吸引了大批銀行資金進(jìn)入，產(chǎn)生了大量的住房貸款。以浦發(fā)銀行為例，房地產(chǎn)業(yè)為該銀行的第三大貸款行業(yè)，在2004年底該行共向房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)放了371億元貸款，占到總貸款額的11.95%。如今房地產(chǎn)遭遇調(diào)控，市場(chǎng)陷于低迷，銀行自然免不了受到波及。

　　不過(guò)，房貸風(fēng)險(xiǎn)的上升不能歸罪于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。根據(jù)國(guó)外機(jī)構(gòu)的研究，一般按揭貸款發(fā)放3～8年內(nèi)是出現(xiàn)違約的高風(fēng)險(xiǎn)期，此次調(diào)控只不過(guò)是將風(fēng)險(xiǎn)提前“引爆”而已。更重要的是，如果沒有調(diào)控，任由房地產(chǎn)市場(chǎng)“高歌猛進(jìn)”，崩盤是早晚的事，到時(shí)候銀行會(huì)陷得更深，局面更難以收拾，當(dāng)年?yáng)|南亞金融危機(jī)就是先例。現(xiàn)在至少還是在可控的范圍內(nèi)，某銀行個(gè)人信貸部人士認(rèn)為，2002年、2003年發(fā)放貸款時(shí)，房?jī)r(jià)要比現(xiàn)在低得多，就算貸款人還不上貸款了，銀行可以把房子拿到市場(chǎng)上按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格賣掉，因而不會(huì)出現(xiàn)損失。

　　GDP與財(cái)政收入之憂

　　在房地產(chǎn)遭受調(diào)控的大環(huán)境下，感受到“寒意”的不僅僅是銀行，還有地方政府，特別是這幾年房?jī)r(jià)漲幅較大的地區(qū)。當(dāng)?shù)卣�府部門擔(dān)心的有兩點(diǎn)，一是GDP的增長(zhǎng)是否會(huì)因此受到影響，二是財(cái)政收入是否會(huì)減少。

　　房地產(chǎn)業(yè)由于牽涉面廣，產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，因而對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用極為明顯。以上海為例，2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)1175.46億元，而當(dāng)年上海的GDP為7450.27億元，2005年上半年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值3930.64億元，同期，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成580.94億元。要是算上對(duì)相關(guān)行業(yè)的輻射效應(yīng)，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這一數(shù)字。研究資料表明，在房地產(chǎn)上每投入100元，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170元至220元的需求，每銷售100元的住房，可帶動(dòng)130元至150元的其他商品消費(fèi)。據(jù)了解，近年來(lái)上海房地產(chǎn)投資已占固定資產(chǎn)投資的1/3，房地產(chǎn)相關(guān)消費(fèi)占到消費(fèi)品零售總額的1/4。

　　除了拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)外，房地產(chǎn)業(yè)也是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示，在上海，正常的新房定價(jià)中，10%為正常利潤(rùn)；45%為土地出讓金、動(dòng)拆遷費(fèi)用；5.5%的營(yíng)業(yè)稅；1.5%的契稅；30%的工程費(fèi)；8%左右的城市建設(shè)附加等管理費(fèi)用和市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用。這些稅費(fèi)中，土地出讓金、營(yíng)業(yè)稅、契稅以及管理費(fèi)用等基本都是地方政府的收入。

　　根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2004年上海的地方財(cái)政收入達(dá)到1119.72億元，比上年增長(zhǎng)24.5%。增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅四大主體稅種共收入867.69億元，占地方財(cái)政收入的77.5%。具體分析來(lái)看，在總額442.46億元的營(yíng)業(yè)稅中，第一大稅源就是房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)，貢獻(xiàn)的收入達(dá)193.9億元；在205億元的企業(yè)所得稅中，房地產(chǎn)、商貿(mào)流通和社會(huì)服務(wù)業(yè)是第二大稅源，貢獻(xiàn)了88.3億元；而在總額為87億元的契稅中，房產(chǎn)交易和土地出讓合計(jì)貢獻(xiàn)了85億元，是絕對(duì)的主力。以上的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包括了整個(gè)上海，如果僅僅是計(jì)算市區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)的占比就更為突出，有關(guān)方面估計(jì)，中心城區(qū)財(cái)政收入的30%來(lái)自于房地產(chǎn)及其相關(guān)收入。

　　正是由于房地產(chǎn)業(yè)為GDP和地方財(cái)政收入所倚重，因此地方政府在調(diào)控的同時(shí)，也擔(dān)心房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌，并導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷。根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)15.5%，增幅比去年同期回落4.9個(gè)百分點(diǎn)，而與此同時(shí)，全市GDP的增幅也比去年同期回落了5.1%。對(duì)此，有專家認(rèn)為，雖然還無(wú)法確定兩者之間究竟有什么聯(lián)系，但從這一跡象來(lái)看，無(wú)論是對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，還是財(cái)政的增收而言，所面臨的壓力明顯增強(qiáng)。

　　調(diào)控凸現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性弊端

　　出于對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控一直是小心翼翼，并在多種場(chǎng)合下聲明，調(diào)控的目的不是打壓房?jī)r(jià)。而這從一個(gè)側(cè)面也反映出我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)構(gòu)性弊端，即經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)依賴投資，投資的增長(zhǎng)依賴房地產(chǎn)。即使是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這一情況也極為明顯。

　　以上海為例，在房地產(chǎn)業(yè)重要性愈發(fā)突出的同時(shí)，其他產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)卻是相對(duì)薄弱。自上世紀(jì)90年代以來(lái)，上海一直把服務(wù)業(yè)作為發(fā)展重點(diǎn)，近幾年，又提出了發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的概念，其注意力和資源傾注在打造金融中心和物流中心上。但時(shí)至今日，服務(wù)業(yè)、尤其是重點(diǎn)推動(dòng)的金融業(yè)和物流業(yè)，在上海經(jīng)濟(jì)中所占份額仍然不高。上海市2004年統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，當(dāng)年金融業(yè)增加值741.68億元，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)增加值362.44億元，分別只占當(dāng)年上海GDP的9%和4%。在這種情況下，每年可以帶來(lái)上千億元GDP的房地產(chǎn)成了上海經(jīng)濟(jì)不得不倚重的產(chǎn)業(yè)。

　　摩根士丹利全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家史蒂芬·羅奇稱，過(guò)度地依賴固定資產(chǎn)投資是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的一個(gè)缺憾，目前固定資產(chǎn)投資占GDP的44%，而房地產(chǎn)開發(fā)則占固定資產(chǎn)投資總值的20%。更令人遺憾的是，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所依賴的是房?jī)r(jià)的上漲，而這一觀點(diǎn)更是被不少房產(chǎn)界人士所推崇。

　　對(duì)此，有學(xué)者指出，房地產(chǎn)業(yè)事實(shí)上已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，而且，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展前景，但是發(fā)展與漲價(jià)是兩回事，發(fā)展并不意味著一定要漲價(jià)。事實(shí)證明，越是發(fā)展快的行業(yè)，相關(guān)產(chǎn)品的利潤(rùn)率就越是低，價(jià)格也是呈下降的趨勢(shì)，家電是如此，汽車也是如此。現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)是公認(rèn)的高利潤(rùn)率行業(yè)，隨著該行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，其利潤(rùn)空間就應(yīng)該越來(lái)越薄，價(jià)格往下走也是極為正常的。

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