二手房交易大幅緊縮對業(yè)者和市場結(jié)構(gòu)調(diào)整不利

　　房產(chǎn)新政實施后，房地產(chǎn)市場短期已經(jīng)降溫，政策目標(biāo)初步達到。但負(fù)面影響也是明顯的。應(yīng)當(dāng)鼓勵的二手房交易目前受壓嚴(yán)重，大量需求涌入新房市場，這對結(jié)構(gòu)調(diào)整是不利的。

　　事實上，二手房市場的情況遠較新房市場復(fù)雜。在北京等城市，由于二手房交易不暢，過多的需求進入新房市場，導(dǎo)致房價上漲過快；而在上海和杭州等華東城市，二手房又

成為炒房的主渠道，在房價瘋漲中扮演了不光彩的角色。

　　房產(chǎn)新政通過提高二手房交易成本，限制了房產(chǎn)的流動性，降低了其投資價值，對于抑制房價上漲是必要的。但在另外一些房產(chǎn)炒作并不明顯的城市，抑制二手房交易實際上阻礙了房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

　　新政對各地區(qū)影響冷熱不均。一線城市二手房市場受沖擊最大，交易量普遍銳減；二線城市情況稍好，但觀望情緒也很濃厚；三線城市則由于房價基數(shù)較小，需求又尚未充分釋放，尚能維持一定的交易量。

　　二手房交易大幅緊縮，形勢令業(yè)者感到不安。二十一世紀(jì)中國不動產(chǎn)副總裁張衛(wèi)平憂心忡忡地指出，自6月1日新政正式實施以來，一線城市的交易量減少了50%以上，不少二手房門店甚至交易量掛零。這些城市主要分布在華東地區(qū)，包括上海、杭州、南京和寧波。

　　雖然交易量緊縮，但價格并沒有出現(xiàn)大的波動。“這對需要買房的人來說，其實是一種打擊。”據(jù)張衛(wèi)平調(diào)查，最近北京開盤的一些項目，并沒有受到新政的太大沖擊，買房人的熱情依然很高，價格也非常堅挺。

　　這是影響調(diào)控效果的。需求高漲，二手房交易又被壓縮，大量的購房者只好涌入新建商品房。“去年的寧波就出現(xiàn)過這種情況。開征所得稅后，交易量大減50%以上，但僅僅一個季度就恢復(fù)了，而且房價不僅不降，還漲得更兇了。”

　　業(yè)內(nèi)一般預(yù)期，二手房交易將在3到6個月內(nèi)恢復(fù)。“按照美國的經(jīng)驗，市場出現(xiàn)拐點后，3個月是重新走穩(wěn)所需要的時間。”張衛(wèi)平指出。但他對此并沒有足夠的信心，因為這一次政策決心空前得大。

　　“如果交易量遲遲不能回升，不排除大批小中介公司倒閉的可能。”張衛(wèi)平表示。事實上，在上海、杭州和南京，二手房交易量的驟減已經(jīng)使大量中介退出市場。

　　這種情況對就業(yè)甚至社會穩(wěn)定都會造成壓力。張衛(wèi)平估計，北京登記注冊的經(jīng)紀(jì)公司有3000多家，從業(yè)人員少的4—5人，多的10人以上，這個行業(yè)提供了2萬個以上的就業(yè)崗位。二手房經(jīng)紀(jì)人員素質(zhì)相對較差，再就業(yè)能力并不是很強。

　　在成熟市場，存量房交易是房地產(chǎn)市場交易的主體，價格主要通過二手房市場發(fā)現(xiàn)。一旦二手房市場受到抑制，其價格發(fā)現(xiàn)的功能就將被削弱。這將同時損害政府和投資者——政府無法對房價進行恰當(dāng)?shù)谋O(jiān)控，投資者也難以判斷房產(chǎn)的投資價值。

　　這一情況已經(jīng)開始暴露。官員們批評房價下跌只是數(shù)字游戲，市場參與者則普遍選擇了觀望——沒有價格信號的指引，誰也不知道該做什么。

　　不可否認(rèn)，幾年來中國房價一直在快速上漲，去年以來尤其嚴(yán)重。但我們同時要看到房價上漲背后的推動力。中國老百姓對房子的渴望幾乎到了不惜一切的地步。售樓處充斥著二十幾歲剛畢業(yè)不久的年輕人，上一輩則節(jié)衣縮食支持孩子買房，買了房才能結(jié)婚已經(jīng)成了婚姻市場不言自明的規(guī)則。

　　而已經(jīng)有了房、甚至不需要改善居住條件的人，也在不斷地儲存住房。在全國各地都有這種現(xiàn)象，一些富人購買多處房產(chǎn)，將既不裝修，也不居住，更不出租，像存錢一樣存起來。

　　這種近乎病態(tài)的需求是如何產(chǎn)生的？在房價不斷上漲，房租不斷下跌，買房顯然不如租房劃算的情況下，為什么年輕人不選擇租房，而是依然爭著把自己的血汗錢拱手送給開發(fā)商。

　　僅僅用通貨膨脹是無法解釋這一切的。事實上，盡管經(jīng)濟學(xué)家不斷警告狼來了，但到目前為止，這一輪景氣上升僅伴隨著輕微通脹，而最新的數(shù)據(jù)更表明，通貨膨脹率已經(jīng)逐月下滑，4月份CPI僅上漲1.9%。照此趨勢，需要擔(dān)心的不是通脹，而是通縮。

　　一個并不充分的解釋是，中國人普遍地缺乏安全感，因而對房子這樣耐久的實物資產(chǎn)比較向往，他們追求的也許不是財富，而是擁有房子的安全感。既使在十幾年前房地產(chǎn)泡沫破滅、人人談房色變的時代，擁有一套房子也是許多人奮斗的目標(biāo)，只不過那時更多的是期待單位分房，而不是買房。

　　1998年房改后，中國房地產(chǎn)以前所未有的速度市場化了。當(dāng)人們只能到市場上買房的時候，他們的怨氣就不再像過去那樣向管分房的單位領(lǐng)導(dǎo)發(fā)泄，而是向房屋的供應(yīng)者——開發(fā)商發(fā)泄了。問題正如任志強所言，不是房價太高了，而是現(xiàn)有的供應(yīng)能力無法滿足近乎無限的購房饑渴。供不應(yīng)求才是房價持續(xù)上漲的根本動力。

　　要緩解供應(yīng)壓力，或者說，要給購房饑渴找一個出口，只能雙管齊下，在加強中低價房供應(yīng)的同時，鼓勵和完善二、三級市場，讓一部分住房需求釋放到二手房和租賃市場上去。

　　值得高興的是，房產(chǎn)新政雖然壓制了二手房交易，住宅租賃卻增加了。“我們發(fā)現(xiàn)，新政實施以來，租賃成交量普遍增加了15%以上。”張衛(wèi)平表示，由于大家都在觀望，租賃需求短期出現(xiàn)了上升。

　　但二手房依然是北京房屋中介的主要收入來源，租賃業(yè)務(wù)的增加遠不足以彌補損失。

　　中國的住房私有率已經(jīng)達到80%以上，遠遠超過美國等發(fā)達國家，而目前需求絲毫沒有緩解的跡象。如何引導(dǎo)這種需求，是政府應(yīng)當(dāng)考慮的問題。

　　向市民提供起碼的生活保障，使他們免去無房的不安全感；鼓勵更多的存量房進入租賃市場，讓沒有買房能力的年輕人選擇租房；改變興建經(jīng)濟適用房這種注定只能惠及少數(shù)人的政策，變“補磚頭”為“補人頭”，讓真正有需要的人受惠；政府甚至可以收購部分廉價房，租給生活困難的人……

　　環(huán)顧世界，沒有一個國家的居民對房子的渴求到了中國這種地步。有這種渴求在，房價一定高不可攀，房屋的租金回報一定低得可憐。

　　在網(wǎng)上看到一個上海青年，在算了一筆賬后，賣了自己的房子租房住，如果懂得這樣算賬的人多起來，房價就到了回歸理性的那一天。

　　只有建立起房地產(chǎn)市場的梯級結(jié)構(gòu)，才有可能建立起一個完整成熟的房地產(chǎn)市場體系，居民的住房消費才能趨于理性，房價的漲與跌才不會像現(xiàn)在這樣牽動整個社會的目光。

　　現(xiàn)在，政府需要對二手房交易作出新的安排，在為房地產(chǎn)市場降溫的同時，重新為存量房市場注入活力，以便市場發(fā)育恢復(fù)正常。為市場降溫是容易的，讓市場發(fā)展走上正軌則難乎其難。（冀志罡）

　　更多精彩評論，更多傳媒視點，更多傳媒人風(fēng)采，盡在新浪財經(jīng)新評談欄目，歡迎訪問新浪財經(jīng)新評談欄目。