香港公屋政策能給我們哪些參照

　　張昌輝

　　近日，北京天通苑、三環新城放號、搶號事件被媒體曝光后，叫停經濟適用房的呼聲響成一片。

　　而香港的“公屋”政策當下也面臨著“何去何從”的抉擇。因為擱淺兩年多的“公

屋”政策，至今尚未解凍。而政策“擱淺”前后，也是“退聲”一片，政界和商界都曾發出“政府退出居屋市場”的聲音。

　　看似一樣的命運，其實演繹的卻是兩樣的邏輯。

　　內地經濟適用房的病灶在：有規定，卻缺乏配套制度支撐。而香港現在的問題是：“公屋”政策機制不缺，缺的是制定政策的主體在利益博弈中失衡或“缺失”了。筆者認為：經濟適用房的政策需要認真檢討，而香港的“經驗”可以適度參照。政策深度到位操作透明具體

　　香港的“公屋”政策，起步于1953年圣誕節石硤尾木屋區的那場大火。大火造成5萬多人無家可歸，他們需要政府為他們尋找遮風避雨的地方，需要政府的關懷，于是香港“公屋”的概念誕生了。

　　據了解，香港的公屋發展大致可分為三個階段。從1952年到1973年，視為第一階段，這一階段的特征是“廉租”，目的在“應急”。特區政府興建了大量的“徙置大廈”和“廉租屋”，以安置災民和極端貧困的家庭。房屋標準低、租金低，只租不賣。

　　第二階段是“有計劃地建公屋”。從1973年到1977年，期間成立了房委會，負責推行香港公營房屋計劃，策劃和興建公營房屋。并推出了十年建屋計劃。

　　從1978年開始進入第三階段，政府先后推出了“居者有其屋”計劃和“長遠房屋發展策略”，租售并舉。一方面采取以房屋委員會建房為主，與私人機構參建居屋相結合的方式，繼續提供公營的租住房屋；另一方面又以特惠折扣價(一般為市場價的50%左右)出售居屋，協助合資格的中低收入家庭和公屋租戶置業。

　　香港回歸祖國后，特區政府又推出了“八萬五”政策，后來在亞洲金融危機等多重因素的逼迫下夭折。2003年1月，香港房委會又推出新的置業資助貸款計劃。2003年下半年，“可售”類的公屋政策被全面叫停。

　　回視香港“公屋”的40年歷程，它的“經驗”主要呈現為：一、政策扶持深度，市民受惠巨大；二、機制設計精致，操作透明具體。

　　具體而言，首先，有近一半的香港中低收入的市民居住在政府為其提供的“公屋”(租屋)和“居屋”(半折優惠購買)里，僅此一筆，足可稱偉大的成就，放眼世界，恐怕只有新加坡可與其媲美。

　　其次，中低收入居民若想“租者置其屋”，也就是說，被認定為“有資格”的“租戶”，如果有意愿也有一定的經濟能力購屋的話，政府將予50%的市場優惠價幫助置業，這樣的政策扶持，不可謂不深度到位。而內地實行的經濟適用房，政府所能給予的優惠價最多也不過30%的幅度。據了解，北京市的經濟適用房均價比商品房低人民幣500~1000元/m2,而同期北京市的商品房的平均價格為人民幣5052元/m2。

　　至于在內地實行的“廉租房”，雖然有的地方租金的確很便宜，但受惠的人口畢竟太少。

　　再看置業資助貸款，香港特區政府可向合資格的申請人提供39萬~53萬港元的免息貸款，或為期48個月每月高達3800港元的按揭還款補助金，這樣的貨幣資助不可謂不誘人。精致的運行機制

　　最令人稱道的還是香港“公屋”的運行機制。

　　讓我們先從內地經濟適用房的運行狀況說起。在日前反思經濟適用房的激烈論爭中，有人列出北京經濟適用房運行的四大問題：一、不經濟。遠離市區，結構不合理，配套設施差；二、不適用。按規定，中套控制在80平方米左右，小套控制在60平方米左右。但實際上在一些經濟適用房小區，150平方米以上的房子比比皆是；三、審核松、分配不公。有報道說，為了住上經濟適用房，有人排隊，一排幾月、搭好帳篷、攜全家老小輪班卻不見房號，而有人卻“一買兩三套開著寶馬跑”；四、供應不足。據《2005年房地產藍皮書》顯示，2004年全國經濟適用房投資在各類商品房總投資中的比重繼續下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，為1998年開發經濟適用房以來的最低點。

　　據筆者采訪調查，以上問題在香港均不存在，至少現在的情形如此。當然，在香港申請公屋，也要輪候，但輪候并不意味著“供應不足”。據了解，實行輪候配屋制度一大好處是使公屋資源更加充分利用。同樣是一種公共福利的配置，為何香港的“公屋”運行卻大異其趣呢？在筆者看來，主要是其機制設計的精心嚴密。

　　比如，關于公屋受助對象，“公屋”配置的關鍵環節是公屋受助對象的準確認定。香港法規有明文規定：1984年以前，主要以父母與子女構成的核心家庭為主；1984年后，允許單身人士和二人家庭申請租住公屋。目前申請租住公屋的必須滿足四個條件：一是申請人年齡需滿18歲以上；二是在香港居住滿7年且仍繼續在港居住；三是沒有擁有私人住宅物業，沒有簽訂協議購買住宅及沒有持有一間擁有住宅的公司一半的股權；四是家庭收入在一定的限額內(月收入6000港元以下，家庭凈資產總額不足17萬港元)。以上相關信息，都可以通過公開信息獲取。

　　為了保證家庭資產這一核心信息的準確性，特區政府規定，公房住戶每2年需向房屋署申報家庭資產。如家庭收入及擁有的資產凈值均超逾指定限額，或選擇不申報資產，便須遷出所租的公屋單位。若住戶虛報資料，房屋委員會可終止其租約，并根據香港法例規定予以檢控：虛報資料，即屬違法，一經定罪，可判罰款2萬元及監禁6個月。嚴格的輪候配屋制度

　　政府設置公屋輪候冊，按登記次序向合資格的申請人編配租住公屋。所以，從未見內地經濟適用房放號、搶號這種災難性場面。政府還實行公屋退出制，按照規定，有關申請人只能享受一次福利政策(租住公屋和購買居屋)，公屋租住權不能自動世代相傳。當租住公屋戶主及其配偶去世后，其他成年家庭成員必須接受全面的經濟狀況審查后，才可獲批新租約。

　　為維護不讓承租人長時間享有雙重房屋資助的原則，規定凡住戶新租房屋，需在新租約/租約證生效日期起計60天內，終止所租公屋單位租約/租用證，并把住房騰空交回房屋署；凡居于公共房屋10年以上，而被界定為“富戶”的住戶，須繳交雙倍租金。

　　1996年修訂后的政策規定，凡在公屋住滿10年，且所報收入又超出公屋資助收入上限的租戶，均須申報所有資產，資產凈值超過指定限額或選擇不申報資產的住戶，就須按市值租金交納。

　　反思香港40年的“公屋”政策，可以看出，以上規定也是在不斷檢討、反復修正中趨于完善的。因此，經濟適用房向何處去？筆者的回答是，堅守政策底線——濟困住房供給，政府不應缺位；檢討、修正乃至重建現行的制度規定，讓困難群體皆能居有所歸。

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