調控房地產不僅是調控價格

　　本報記者 謝衛群 王薇  

　　●房地產市場還是一個新興市場，現在就認為它走向“冬天”、走向終結，還為時過早，也過于消極

　　●房地產業的發展通常伴隨著城市化的進程，承擔著為農村勞動力向城市轉移提供空

間的重任，而且將伴隨從總體小康向全面小康發展的整個過程

　　●現在面臨的新問題是：假如今年要解決100個人的住房問題，是先滿足5%的富人高消費，還是先滿足5%的窮人急需

　　●因地制宜制定更合理的、符合大多數人的住房政策，可能比房產價格的調控更有長遠意義

　　“在不斷調控的局面下，房地產業是不是已經走到了‘冬天’？是不是已經走向終結？”一周之前，中國城鄉經濟研究所所長、中國人民大學博士生導師陳淮在上海的長三角園區青年論壇演講結束后，有房地產企業負責人這樣提問。

　　陳淮的回答令人意外：“現在是什么時候？春天剛過，離冬天還有好幾個季節呢，你怎么就這么消極？”

　　緊接著，陳淮將房地產市場的發展趨勢與家電業進行了類比：1989年時，中國的家電市場很熱，甚至到了買家電還要走后門的地步，可是，幾年之后，情況就有了很大的變化。2001年，中國彩電業已在討論家電業的發展趨勢和未來命運，而到現在，中國已成為當之無愧的家電大國。陳淮說：“包括房地產在內的任何產業，都有歷史必然的發展軌跡，房地產業走向成熟，也需要相當長的一段時間。”

　　陳淮認為，房地產市場還是一個新興市場，現在就考慮它的終結走向，還為時過早。

　　陳淮的自信基于以下判斷：工業化、城市化是中國未來相當長時期的重要發展內容，而中國的城市化進程才剛剛開始，農村勞動力向城市大量轉移才啟動不久。房地產業的發展通常伴隨著城市化的進程，承擔著為農村勞動力向城市轉移提供空間的重任，而且將伴隨從總體小康向全面小康發展的整個過程。從這個角度看，房地產業是重要的城市產業，甚至是支柱產業。

　　有幾個數字值得關注：到目前為止，中國城鄉居民的住房面積總數是440億平方米，其中，城鎮居民居住面積是160億平方米，而2004年竣工的城鎮居住面積總數是5.5億平方米。且不說由于歷史的原因，中國的絕大部分住房不是由房地產商提供的。就是2004年竣工的5.5億平方米的居住面積，通過房地產市場提供的不超過1��3。所以，不要夸大房地產的作用，也不要小看房地產的作用。

　　1980年，中國城鎮的人均住房面積不足5平方米，到2004年，城鎮人均住房面積達25平方米。僅20年的時間，從總量上來看，中國走過了上世紀80、90年代住房短缺、住房消費困難的歷程。陳淮談道：“有人預測說，上海房價會跌多少，你說這對嗎？對，肯定對，為什么？因為這種說法沒有說時間。但反過來說，假如我們再用20年的時間讓老百姓都住上小康的住房，這時間不算慢了。以這個時間計算，那么，每年要解決5%的人住上小康住房，而不可能在一年內讓所有人都住上小康的住房。”

　　現在面臨的新問題是：假如今年要解決100個人的住房問題，是先滿足5%的富人去享受更高要求的住房消費，還是先滿足5%的窮人的住房問題？

　　陳淮說，調控房地產的政策目的有兩個：一個是抑制富人享受奢侈的住房消費資源；第二個目的是要讓普通老百姓都能分享房地產業不斷發展帶來的成果。房價有可能以后還會上漲，但這種漲幅帶來的好處應該讓大多數老百姓來分享。

　　由此看來，調控房地產市場絕不僅僅是調控房價，還有更深層次的調控內容。而調控的結果是讓每個人都有合適的住房，真正實現“居者有其屋”。這也是上海推出兩個“1000萬工程”的原因，也是諸多城市推出經濟適用房的動因。

　　我們在關注房地產價格漲跌的同時，更應關注房地產資源如何更公平更合理的分配。因地制宜制定更合理的、符合大多數人需求的住房政策，可能比房產價格的調控更有長遠意義。

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