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在2000年股市泡沫破滅之后，不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格一直支撐著世界經(jīng)濟(jì)，成為推動(dòng)世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿ΑＨ欢績(jī)r(jià)在世界范圍內(nèi)快速、持久地飆升導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了前所未有的泡沫。從美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞到法國(guó)、西班牙和荷蘭，房市過(guò)熱的情況比比皆是。既然是泡沫，終歸就有破滅的一天。對(duì)此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們已經(jīng)不再有分歧。他們開(kāi)始將關(guān)注的焦點(diǎn)放在此次全球性泡沫破滅后會(huì)出現(xiàn)什么情況、對(duì)世界經(jīng)濟(jì)會(huì)造成多大損害這些問(wèn)題上。
根據(jù)英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志的預(yù)計(jì)，在過(guò)去5年里，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體與住宅有關(guān)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值上漲了30萬(wàn)億美元，達(dá)到70萬(wàn)億美元(相當(dāng)于這些國(guó)家的GDP總和)，超過(guò)了20世紀(jì)90年代末期發(fā)生的全球股市泡沫(5年股市增值額為GDP的80%)或美國(guó)20年代的股市泡沫(增值額為GDP的55%)。該雜志公布的最新季度數(shù)據(jù)顯示，在20個(gè)受調(diào)查的國(guó)家中有一半國(guó)家的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲10%或10%以上。美國(guó)是過(guò)去1年中房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一，在今年一季度截止的過(guò)去1年中房?jī)r(jià)上漲12.5%。因此，無(wú)論是以涉及到的國(guó)家數(shù)量還是創(chuàng)紀(jì)錄的房?jī)r(jià)漲幅來(lái)看，此次房地產(chǎn)過(guò)熱的嚴(yán)重程度都是空前的，全球房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮已造就了有史以來(lái)最大的金融泡沫。《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志認(rèn)為，既然人們都已注意到了這個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)泡沫破裂的時(shí)間也就逐步逼近。
從歷史上來(lái)看，不論是住房、證券市場(chǎng)，還是郁金香市場(chǎng)的泡沫，都會(huì)比人們理性的預(yù)期持續(xù)更長(zhǎng)一段時(shí)間。盡管在世界上很多國(guó)家，房?jī)r(jià)/房租比、房?jī)r(jià)/收入比已經(jīng)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄水平，但是，正如20世紀(jì)90年代的網(wǎng)絡(luò)股泡沫那樣，人們知道價(jià)格遲早會(huì)跌，但要準(zhǔn)確預(yù)計(jì)何時(shí)跌是辦不到的。現(xiàn)在澳大利亞和英國(guó)的房?jī)r(jià)已下滑，而美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆則可能再持續(xù)1年時(shí)間。
有很多人斷言房?jī)r(jià)不太容易會(huì)崩潰，因?yàn)樽》颗c股票這類有價(jià)證券不同，你可以居住，且住房不能像股票那樣迅速賣掉。確實(shí)如此，房?jī)r(jià)的下跌可能比較緩慢。投資者仍一直在購(gòu)買住房，即使房租不能覆蓋他們的利息支出，但他們相信未來(lái)將獲得可觀的房屋溢價(jià)。這與20世紀(jì)90年代末期投資者搶購(gòu)那些股價(jià)不斷上漲但沒(méi)有盈利的公司股票如出一轍。
房?jī)r(jià)與股價(jià)的一個(gè)最大區(qū)別是：人們更愿意為買房而不是買股票而借貸。在大多數(shù)國(guó)家，房?jī)r(jià)的飆升往往伴隨著家庭債務(wù)的激增，而股價(jià)則與家庭債務(wù)關(guān)系不大。不僅新購(gòu)房者大肆舉債，連那些已經(jīng)擁有住房的人也增加他們的抵押貸款數(shù)額，利用房屋增值向貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更多的消費(fèi)貸款。如此舉債將導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫具有比股市泡沫更大的危險(xiǎn)性，隨之而來(lái)的是周期性的經(jīng)濟(jì)疲軟。國(guó)際貨幣基金組織(IMF)的一項(xiàng)研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫破裂后發(fā)達(dá)國(guó)家的產(chǎn)出損失平均為股市泡沫破滅后的2倍，并且常常會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退。
一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，此次房地產(chǎn)泡沫破滅的危害將比過(guò)去的更加嚴(yán)重，因?yàn)榉績(jī)r(jià)更可能在名義上下跌，而不僅僅是實(shí)質(zhì)價(jià)格。在許多國(guó)家，不僅房?jī)r(jià)比前幾次泡沫時(shí)估價(jià)更高，而且在目前通脹水平較低的情況下，房?jī)r(jià)可能不得不持續(xù)疲軟至少10年，以使實(shí)質(zhì)房?jī)r(jià)回到長(zhǎng)期平均價(jià)值上。
更重要的是，因很多國(guó)家此輪房地產(chǎn)價(jià)格暴漲比以往更多地受到投資性購(gòu)房的推動(dòng)，如果價(jià)格開(kāi)始下跌，投資者很可能立即賣掉房屋。在美國(guó)，這將意味著自從大蕭條時(shí)期以來(lái)平均房?jī)r(jià)的首次下跌。那些利用房屋作為現(xiàn)金提款機(jī)的業(yè)主，或者那些依賴上漲的房?jī)r(jià)來(lái)獲得舒適的退休生活的人，將突然意識(shí)到他們需要開(kāi)始以傳統(tǒng)的方式進(jìn)行儲(chǔ)蓄，即減少支出。這將對(duì)經(jīng)濟(jì)造成重大影響。
在美國(guó)，即使房?jī)r(jià)漲幅適度放緩也會(huì)損害消費(fèi)支出，因?yàn)榉课輷碛姓咭恢痹谝詣?chuàng)歷史紀(jì)錄的速度利用房?jī)r(jià)的上漲。高盛預(yù)計(jì)，2004年房屋凈值提取占個(gè)人可支配收入的7.4%。如果房?jī)r(jià)停止上升，這種收入將消失。
鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)在支撐美國(guó)經(jīng)濟(jì)方面扮演著至關(guān)重要的角色，美國(guó)正是通過(guò)鼓勵(lì)借貸的方式才使不斷上漲的房?jī)r(jià)有力地推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)的急劇下降很可能會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的后果。在過(guò)去4年里，消費(fèi)支出和住宅建筑共占美國(guó)GDP增長(zhǎng)的90%，自2001年以來(lái)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)借貸和經(jīng)紀(jì)等與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造了全美五分之二的就業(yè)崗位。如果房?jī)r(jià)下降，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的作用將從推動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)橥侠邸?/p>
因此，現(xiàn)在美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始擔(dān)憂房?jī)r(jià)過(guò)高也就不奇怪了。在美國(guó)股市泡沫破滅之后，美聯(lián)儲(chǔ)將低利率保持了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，這使美國(guó)經(jīng)濟(jì)免于陷入深度衰退，但可能也延遲了必須進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)調(diào)整。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，最理想的情況是，美聯(lián)儲(chǔ)應(yīng)該采取提高利率和給予購(gòu)房者口頭警告等多種方式，設(shè)法冷卻過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就像英國(guó)和澳大利亞中央銀行曾經(jīng)做過(guò)的那樣。即使是現(xiàn)在，美聯(lián)儲(chǔ)主席格林斯潘對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所發(fā)出的嚴(yán)厲言論，都有可能抑制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。
如果疲軟的房?jī)r(jià)將美國(guó)經(jīng)濟(jì)拖入衰退泥潭，一個(gè)令人尷尬的事實(shí)是：美國(guó)政策制定者的行動(dòng)空間將比其在股市泡沫破滅后的行動(dòng)空間小得多，目前僅3%的短期利率有調(diào)降的空間。IMF曾警告說(shuō)，在房?jī)r(jià)上漲已成為全球的一個(gè)普遍現(xiàn)象時(shí)，房?jī)r(jià)低迷很可能將相伴而來(lái)，其影響將是廣泛而深遠(yuǎn)的。如果能夠維持下去，房地產(chǎn)過(guò)熱不會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)什么大的危害，但歷次泡沫的破滅最后都證明，這基本上是不切實(shí)際的幻想。
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