開發商無利可圖待商榷 地下車庫憑什么比房子貴

　　6月20日，由市建委、市工商局聯合起草的《現房買賣合同》和《地下停車位預售合同示范文本》網上征求意見結束。其中有233位網民對《地下停車位預售合同示范文本》發表了意見。除了質疑“地下車位價格憑什么比房子貴？”等與費用相關的問題，還有網民建議,地下車庫應免費提供給一戶一位。另外，很多留言還對“地下車位該不該賣？什么樣的地下車位能賣？什么樣的地下車位不能賣？什么樣的地下車位能租”等問題表示困惑。

　　市建委表示，目前他們已收集了網民的建議，將和工商部門對征求意見稿進行整理，并將于6月底前定稿正式公布、推行。本報就這些熱點問題采訪了業內人士。

　　地下停車位預售合同網上征求意見6月20日結束，很多人質問——地下車位憑什么比房子貴？

　　車位價格憑什么比房子貴

　　中原地產(北京)總經理李文杰告訴記者,地下車位的造價一般都比房子要貴,就住宅而言,大概要貴25%到30%。綜合核算后，即便地下車位賣到15萬元/個，開發商的利潤也不高。這也是開發商不愿按1：1建地下車位的原因之一。

　　廣州于2001年8月11日出臺了關于給予建設地下停車場等建筑面積免交配套設施建設費的政策，使其建造成本大幅度降低，體現在銷售價格上也較低，為8萬-10萬元/車位。而杭州沒有相關的優惠政策，車位成本居高不下，體現在銷售價格上為20萬-25萬元/車位。

　　據中原地產(香港)公司的專業人士介紹，在香港市區，中檔的商品房單價約5萬元/平方米左右，地下車位的售價在20萬元-30萬元左右/個，是房價的4到6倍；管理費在100元-200元/個/月；地下車位的租金在2000元-3000元/個/月，是房價的4%-6%。

　　據記者了解，北京商品房目前的均價大約為6500元/平方米，地下車位售價大約為12萬元/個，是房價的18.5倍；管理費約為100元/個/月；租金在400元-600元/月/個，是房價的6%-9%。

　　如何識別地下車位能否出售

　　無論地上車位(庫)還是地下車位(庫)，是否可銷售的惟一標準是能否辦理產權證(或有無預售許可證)。根據《北京市關于室內機動車停車位銷售、測繪、產權登記的有關通知》，產權證可以單獨核發也可以和購買商品房合同合并核發房屋所有權證。李文杰還透露,其實北京很多地下車位是不能出售的，能出售的比例應該不會超過10%。

　　地下車位該不該賣

　　大成律師事務所吳建中律師認為，造成大家對價格問題關注的原因主要是產權問題沒有解決好，應當把注意力集中到解決車位的權屬問題上來。開發商賣完房子，還擁有對房屋附屬設施-車位的所有權，這會產生許多問題。除了物權理論上的問

　　題外，直觀的就是業主對開發商出售、出租價格的質疑。如果規定除單獨建設的停車樓外，作為地下附屬設施的車位一律歸全體業主所有(類似鍋爐房等附屬設施)，由業主大會決定其使用、經營價格，這樣就會減少關于定價的爭議。而開發商可以將車位的建設成本攤入房價(實際上，就目前的價格管理形式而言，車位的價格是否攤入了房價是一個說不清楚的問題)。這樣也就解決了非小區業主是否能購買車位以及車位與房屋分開出售的問題。

　　什么樣的地下車位能租售

　　什么樣的地下車位能賣？什么樣的地下車位不能賣？什么樣的地下車位能租？非本小區的人能否買該小區的地下車位？

　　業內人士提醒購房人：如果地下車位建筑面積未分攤，且開發商單獨取得車庫產權的，則開發商可以對購房人出售產權，但地下車庫只能預售給本小區范圍內的商品房預購人。

　　《北京市城市房屋管理辦法》第13條規定：“按照國家和本市規定可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建筑物、構筑物不隨合同轉讓的，應當在房地產轉讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉讓。”也就是說，在房屋買賣合同中，開發商必須申明該小區里的地下車位的產權屬于單獨轉讓，不隨房子一起賣。如果沒有類似的文字說明，地下車位也應當歸業主按份共有，其收益也應歸業主。

　　當然，如果地下車位面積已作為公攤面積被小區業主分攤了，那么開發商就無權出售。這類的地下車位辦不了產權證，屬全體小區業主所有，嚴格地說屬于小區的配套設施，可以由小區業委會委托物業公司出租給業主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區維修資金。

　　沒有分攤的地下面積是不是都可以賣呢？當然不是。有的地下車位屬于人防工程，而人防工程是國家強制配套，禁止開發商銷售。根據《中華人民共和國人民防空法》第五條規定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”開發商的投資已經隨著土地使用權的轉移而自動轉移給了全體業主，所以利用人防工程改建的車庫收益歸全體業主共有。

　　還有一種非常嚴重的現象是在規劃許可證上沒有載明的，開發商為了謀取利益用建筑物的地下空間而改造成的停車位(庫)，這種停車位沒有計算在建筑物的建筑面積之內，也無法取得產權證。開發商和物業公司也無權擅自處理這些車位(庫)，它們也應該屬于全體業主的共有財產。

　　買了車位為什么還收管理費

　　如果要收,有無標準？沒標準的話,應該誰來制定?

　　李文杰解釋，這就像買了房子要交物業費一樣，地下車位在使用過程中要進行維護和清潔，所以會產生一定的費用，具體的管理費的收取依據，目前國家還沒有明確規定。大成律師事務所吳建中律師認為，這類收費應當適用物業管理費確定的一般原則,即前期物業管理期間由開發建設單位與物業公司商定,業主大會召開后由業主大會確定。

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