內(nèi)地房價的支撐力在哪里 | ||||||||
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http://whmsebhyy.com 2005年06月20日 08:41 東方早報 | ||||||||
萬科集團總經(jīng)理 郁亮 2004年以來,關(guān)于房價走向有兩種截然相反的極端看法:一種極度樂觀,可稱為“紐約倫敦論”,就是認為中國內(nèi)地的國際化大都市———比如上海的房價,早晚會向紐約、倫敦看齊,在此之前中國內(nèi)地房價只會上升而不會下降。另一種則極度悲觀,可稱為“東京香港論”,認為中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場將全面崩盤,出現(xiàn)東京、香港那種房價一瀉千里的局面,
出現(xiàn)這樣兩種極端的觀點,其實都是因為對房地產(chǎn)行業(yè)的特點認識不全。 房地產(chǎn)行業(yè)有兩個毋庸置疑的特性:第一,住宅具有強烈的社會屬性。住宅是所有社會成員必須的生活物資,房價的變化牽動千家萬戶,并始終為各級政府所高度關(guān)注。一旦房價出現(xiàn)異常的上漲,政府加以調(diào)控的決心毋庸置疑。 第二,中國正處于全球有史以來最快的城市化進程中,居民購買力也正穩(wěn)步提升。以市場化方式滿足絕大多數(shù)城市居民的住房需求,是不可逆轉(zhuǎn)的必然趨勢。 回過頭來再看前面兩個論調(diào),紐約倫敦論的第一個錯誤在于,它完全無視房屋作為生存必需品的社會屬性,低估政府的調(diào)控決心和手段。當(dāng)存在干預(yù)的情況下,帶有社會保障性質(zhì)的中低價住宅,其價格并不完全取決于供求關(guān)系,部分也取決于城市非富有家庭的承受能力。 我們可以看到,即使是經(jīng)濟高度自由的美國,其住宅市場也依然受到政府的各種干預(yù)。 紐約倫敦論的另一個錯誤在于,即使是從純粹自由市場的角度來考慮,它也完全忽略了中國內(nèi)地城市實際的經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平與紐約的差距。 在一個完全自由的市場中,城市的房價會因為種種原因———比如投機炒作、比如市場信心的膨脹與萎縮,而出現(xiàn)短期內(nèi)的波動,但是其長期趨勢只由真實供求關(guān)系所決定。所謂真實供求關(guān)系,其實就是人們爭奪有限物品的激烈程度。參與爭奪的人越多,他們越富有,他們對被爭奪的物品越偏愛,該物品的價格就會越高。上海和紐約之間進行消費者偏好的比較是困難的,但居民在富有程度上的差距則顯而易見。要消除這一差距需要多少年?即使不是永遠那么遠,但也不會是十年那么近。 而東京香港論的錯誤在于,沒有看到中國內(nèi)地沿海城市至少在十年之內(nèi),其人口、資金流向,在趨勢上與東京、香港存在根本性的差別。 我們?nèi)绻^察一下中國當(dāng)前的人口金字塔,就會發(fā)現(xiàn)它是一個橄欖型,兩頭細中間粗。這說明什么呢?這說明中國目前的人口年齡結(jié)構(gòu)正處在一個發(fā)展經(jīng)濟的黃金時期。從20歲到60歲,這是適宜成為勞動力的年齡階段,而我們這個年齡段的人口最多。換句話說,我們每個勞動力需要供養(yǎng)的人數(shù)正在歷史上罕見的低點。 當(dāng)一個國家的生育率由高降低的時候,都會經(jīng)歷這樣一個時期。這個時期因為人口結(jié)構(gòu)特殊性而帶來的財富稱為“人口紅利”。日本在上世紀60年代之后的經(jīng)濟騰飛,其實與人口紅利存在非常大的關(guān)系。 但是,人口紅利是不可能永遠延續(xù)的。隨著時間的流逝,人口金字塔橄欖型的上半部分將被截去,而下半部分將會繼續(xù)延伸。這樣,橄欖型的人口結(jié)構(gòu)將變?yōu)榈瑰F形,就是年齡越大的人所占比例越高,這也就是我們所說的老齡化。一對夫婦兩個孩子,這個叫做“更替生育率”,只要實際生育率低于這個水準(zhǔn),在人口紅利過后就必然會出現(xiàn)老齡社會。 一個老齡化社會最大的問題就是勞動力不足,如果退休年齡和生產(chǎn)方式不變,解決這個問題只有兩條可選的道路。一條是放寬對欠發(fā)達國家的移民,吸納那里的青壯年勞力來供養(yǎng)本國的老人;另一條是對外投資,購買其他國家的勞動力來養(yǎng)活本國的老人。 日本的選擇是典型的后一種模式。上世紀90年代之后,大家都在說日本經(jīng)濟衰退,但這句話只對了一半。隨著資金的外流,“日本的經(jīng)濟”固然是衰退了,但是“日本人的經(jīng)濟”并沒有衰退,它只是轉(zhuǎn)移到了日本之外更為遼闊的區(qū)域而已。 但是,房屋是一種不動產(chǎn),它不可能隨著資金一起搬遷。在資金大量外流、本地經(jīng)濟降溫的情況下,日本國內(nèi)房屋價格大幅下降是必然的結(jié)果。 中國香港的情況與日本大體類似。資金外流、本地經(jīng)濟降溫造成房價下跌如出一轍,但不同之處在于,香港經(jīng)濟的對外滲出,主要不是因為人口老齡化,而是因為中國內(nèi)地經(jīng)濟的崛起,帶來了更好的投資機會。 許多人將東京、香港的房價暴跌解釋為泡沫的破滅。不能否認,在兩個地方曾經(jīng)出現(xiàn)過非常普遍的房地產(chǎn)投機行為。但是,泡沫的形成或者破滅,只能放大短期內(nèi)漲跌的幅度,卻并不會根本性改變長期價格的走勢。 提到泡沫,最典型的當(dāng)然是郁金香案例。但是,在泡沫破滅之后,郁金香的價格并不會徹底坍塌,它會回歸到正常的水準(zhǔn)。所以,泡沫論并未能解釋日本與香港房價的長期下跌。真正能夠解釋這一切的,是人口和資金的流向。 而這正是包括上海在內(nèi)的中國內(nèi)地大城市與東京、香港的本質(zhì)區(qū)別。目前中國是世界上最大的資金流入地之一,而青壯年人口正在源源不斷地由內(nèi)地向沿海遷徙。只要沿海城市以開放的心胸接納他們,至少十年內(nèi)這些城市不會出現(xiàn)老齡化問題。 或許未來會有一天,當(dāng)整個中國都進入老齡社會并且中國城市富庶程度已經(jīng)冠絕全球時,通往中國城市的人口流和資金流也會漸漸停息甚至逆轉(zhuǎn)。 如果真有那一天,中國將面臨與今天發(fā)達國家一樣的選擇,如果中國作出了與日本相同的決定,那么房價下跌的東京故事將在中國大城市真正上演。到這一天需要多少年?同樣,即使不是永遠那么遠,但也不會是十年那么近。 更多精彩評論,更多傳媒視點,更多傳媒人風(fēng)采,盡在新浪財經(jīng)新評談欄目,歡迎訪問新浪財經(jīng)新評談欄目。 | ||||||||
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