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4月27日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，分析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的問(wèn)題，提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施。措施一出臺(tái)，就在社會(huì)各界引起極大反響。
早在一個(gè)月之前，針對(duì)部分地區(qū)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，國(guó)務(wù)院辦公廳就下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出了八點(diǎn)要求控制房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，被稱(chēng)為“老國(guó)八條”；因此這
次出臺(tái)的“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”，也被市場(chǎng)稱(chēng)為“新國(guó)八條”。
“新國(guó)八條”是在當(dāng)前部分房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模過(guò)大和價(jià)格上漲幅度過(guò)大的情況下，國(guó)務(wù)院審時(shí)度勢(shì)，為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，繼續(xù)鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展出臺(tái)的重要舉措。去年中央針對(duì)投資膨脹進(jìn)行了有效的宏觀調(diào)控，然而固定資產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大依舊是我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)中存在的重要問(wèn)題。其中房地產(chǎn)投資的影響不斷增大，從這幾年的數(shù)據(jù)看，我國(guó)房地產(chǎn)投資占到總投資的20%多，新增房地產(chǎn)投資占新增固定資產(chǎn)投資的30%以上，如果任其快速增長(zhǎng)，很可能助長(zhǎng)整個(gè)投資膨脹。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)快發(fā)展帶來(lái)了巨大的瓶頸制約，進(jìn)一步加劇了煤電油運(yùn)的緊張狀況。目前，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)鋼材、水泥和建材的消耗大戶(hù)，也是拉動(dòng)煤電油運(yùn)增長(zhǎng)的重要源頭。我國(guó)又是一個(gè)地少人多的國(guó)家，耕地的大量被占用，也在極大程度上影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。此外，我國(guó)房?jī)r(jià)本身有不合理因素。比如房屋的租售比過(guò)高，房?jī)r(jià)的上漲遠(yuǎn)大于居民實(shí)際收入的增長(zhǎng)幅度，潛伏著較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，控制其投資和價(jià)格漲幅過(guò)大，也是政府根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀作出的明智決策。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控是大多數(shù)國(guó)家的通行做法。西方發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)和日本，在房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫時(shí)，也都及時(shí)進(jìn)行了調(diào)控。當(dāng)前美國(guó)的房?jī)r(jià)也是一漲再漲，英國(guó)的房?jī)r(jià)近期稍有回落，其間政府也出臺(tái)了很多措施進(jìn)行調(diào)節(jié)。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)大波動(dòng)會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)特別是金融產(chǎn)生極大的影響，日本、我國(guó)香港地區(qū)就是這方面的典型例子。我們要汲取一些國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的教訓(xùn)。當(dāng)前，我國(guó)國(guó)有商業(yè)銀行是銀行業(yè)的主體，也是風(fēng)險(xiǎn)的主要載體，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的起落，必將形成巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，而國(guó)有商業(yè)銀行將首當(dāng)其沖，形成的不良資產(chǎn)最終將由財(cái)政承擔(dān)，加大通貨膨脹壓力。
“新國(guó)八條”強(qiáng)調(diào)把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和價(jià)格上漲幅度過(guò)大的問(wèn)題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個(gè)突出任務(wù)，并且出臺(tái)了具體的調(diào)控措施。這次調(diào)控措施重在調(diào)節(jié)需求，同時(shí)加強(qiáng)供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從供需雙側(cè)進(jìn)行調(diào)節(jié)。一是對(duì)正常的住房需求進(jìn)行了合理引導(dǎo)，比如通過(guò)根據(jù)收入水平狀況確定購(gòu)買(mǎi)商品房首付款比例，強(qiáng)化信貸審查，引導(dǎo)人們的合理需求。二是控制了住房的投資性需求和被動(dòng)性需求，遏制了投機(jī)性需求。主要通過(guò)土地、稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行調(diào)控。“新國(guó)八條”特別指出要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度，從交易環(huán)節(jié)抑制炒房。例如，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)商品房不足一定年限出售的要加大稅收。對(duì)于內(nèi)資炒房者，需要通過(guò)加大稅收力度進(jìn)行限制；而對(duì)于大量外資的投機(jī)性購(gòu)房，則通過(guò)加強(qiáng)金融監(jiān)管以及稅收進(jìn)行共同調(diào)節(jié)。三是加大了土地供應(yīng)調(diào)控力度，以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)。比如在土地供應(yīng)上，適當(dāng)增加了中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的供應(yīng)量，并且加強(qiáng)了對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶(hù)型住房的有效供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；提出完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；提出要擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，并且把制定廉租住房制度建設(shè)情況納入省級(jí)政府對(duì)市(區(qū))、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。
雖然政府現(xiàn)在正深入介入房產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，但并不是說(shuō)就不尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的運(yùn)行。政府之所以出臺(tái)“新國(guó)八條”，主要目的還是在于將房地產(chǎn)市場(chǎng)盡快導(dǎo)入正常軌道上來(lái)。從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，大多數(shù)低收入家庭對(duì)于“新國(guó)八條”里明確的加大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，并要求各地出臺(tái)計(jì)劃給予保障表示歡迎；而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，在國(guó)家加大通過(guò)土地、稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)自覺(jué)適應(yīng)國(guó)家政策的變化，主動(dòng)調(diào)整開(kāi)發(fā)方向和開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，有效控制風(fēng)險(xiǎn)，否則將付出較大的代價(jià)。
由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)等七部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)于5月11日公布，針對(duì)房?jī)r(jià)問(wèn)題又出臺(tái)了具體的調(diào)控措施。《意見(jiàn)》在保護(hù)百姓自用住房、打擊炒房炒地行為以及禁止期房轉(zhuǎn)讓等方面作出了具體規(guī)定，充分體現(xiàn)了政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展的決心。
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