|
于凌罡倡導(dǎo)的合作建房模式，一呼之下應(yīng)者云集。但是，如同所有可能打破既有格局的新事物一樣，合作建房參與者經(jīng)歷了從呼聲一片到質(zhì)疑叢生，從天真地憧憬藍(lán)圖到艱難地進(jìn)行可行性探索與政策攻關(guān)的過程。
盡管眾多旁觀者同情、懷疑或者堅(jiān)信，相關(guān)競爭者甚至鼓吹，合作建房不過是“烏合之眾的烏托邦”。但是筆者堅(jiān)信，合作建房不應(yīng)只是美麗的海市蜃樓，因?yàn)橐粍t人民有權(quán)利
要求分享房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來的福利；二則政府有職責(zé)促進(jìn)“居者有其屋”的公共政策；三則法律作為天下公器，不能只為房地產(chǎn)商的利益定制。
首先，合作者并非通過“均貧富”或者讓房地產(chǎn)商“割肉”的方式實(shí)現(xiàn)“有福同享”，而是通過自己的合作與投資獲得自己的合法利益。
“安得廣廈千萬間”，杜甫的這句詩移用于21世紀(jì)初的中國城市，末尾早已放不下一個疑問的問號，也不再是一個憤怒的驚嘆號。老百姓對低于市場價(jià)格住房的需求在房地產(chǎn)商眼中不過是無效需求，不堪其重的人們通過合作建房打造自己的家園，有何不可！
合作建房不是買房，而是建造直接屬于合作者所有的住房。由此節(jié)省的商品房銷售環(huán)節(jié)的成本與利潤，減去對服務(wù)機(jī)構(gòu)和開發(fā)商支付傭金所得的余額全部歸合作者所有，從而既實(shí)現(xiàn)安居，又得以保留成本以上的房屋增值。積極的合作參與者大都有著真實(shí)的住宅需求，但是無力支付房地產(chǎn)市場的“泡沫價(jià)格”。允許其通過合作建房免去房地產(chǎn)商的剝削，保留房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來的福利，符合經(jīng)濟(jì)平等與民主的原則。商品房開發(fā)與銷售無疑是當(dāng)前的主流住宅開發(fā)模式，但是不應(yīng)禁止對其他模式的探索，也沒有任何理由維持房地產(chǎn)商對高利潤的壟斷。
保持非贏利性可能是倡導(dǎo)者為合作建房爭取政策支持的關(guān)鍵因素，那么如何防止基于投資目的的合作者呢？倡導(dǎo)合作建房的主旨是為了滿足自用住房的需求，但是政府管理的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目尚不足以完全防范投資者混跡其間，更何況合作建房？合作建房在發(fā)育之際充滿了政策、法律與市場等各種風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上不會成為比商品房更可取的投資對象。必須注意的是，為保持非贏利性而采取的手段絕不能導(dǎo)致合作者的住宅產(chǎn)權(quán)殘缺。再者，從長遠(yuǎn)來看，這種模式果真成為成熟的投資方式的話，恰恰說明其是有效率的住宅開發(fā)模式，不必一概言禁。
第二，政府鼓勵合作建房不需要割舍土地出讓的利益，并可以探索一條通過人民的廣泛自主參與來抑制房價(jià)的渠道，還有助于落實(shí)居者有其屋的公共政策。
政府面對房價(jià)的飆升確實(shí)又愛又恨：既為房地產(chǎn)市場上升帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而欣喜，但是也不能無視低收入階層對住房的需求，還不得不警惕房地產(chǎn)市場過熱局面下暗涌的金融風(fēng)險(xiǎn)。在大力推動住宅制度的市場化改革的同時，時至今日，我國還缺乏完善的社會住宅建設(shè)與供應(yīng)體系，主要是面向低收入階層的住房制度體系發(fā)展遲緩。居住問題是關(guān)系人民基本生存條件的重大問題，世界各國政府鮮有寄望于完全通過市場來解決的。
經(jīng)濟(jì)適用房的非市場性決定了供給的有限性：無償劃撥土地使用權(quán)妨礙了各地政府“以地生財(cái)”，微利性也壓制了房地產(chǎn)商參與的積極性。相比之下，合作建房并不要求政府割舍土地使用權(quán)出讓的利益，只要允許合作者組織與房地產(chǎn)商在平等的基礎(chǔ)上競爭土地使用權(quán)，其就能夠在服務(wù)機(jī)構(gòu)的有效組織下建設(shè)自己的家園。隨著合作建房實(shí)踐的發(fā)展，這種模式有望成為實(shí)現(xiàn)安居的成熟方式，與現(xiàn)有的商品房開發(fā)模式形成競爭之勢，既以市場的方式平抑房價(jià)，也可以緩解政府?dāng)U大經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)的壓力。
第三，商品房開發(fā)模式似乎已經(jīng)定制了現(xiàn)存的有關(guān)住宅開發(fā)的法律體系，壓制了合作建房模式的發(fā)展空間，甚至可能由此助長了房地產(chǎn)商的壟斷地位。比如，符合一定資格要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際上才有可能參加土地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣掛牌，辦理房地產(chǎn)權(quán)的登記應(yīng)提供商品房銷售合同或者預(yù)售合同，合作者在現(xiàn)行法律體系內(nèi)也找不到適當(dāng)?shù)慕M織形式來運(yùn)籌自建住房等等。
筆者認(rèn)為，完全可以在現(xiàn)行體系內(nèi)開拓合作建房的法律空間：一，現(xiàn)行法規(guī)均沒有禁止自然人、合伙等非法人主體取得土地使用權(quán)；二，合作建房性質(zhì)上并非買賣，自然不應(yīng)要求合作者提供買賣合同作為產(chǎn)權(quán)登記的條件，合作者在土地使用權(quán)中的共有份額及其合作建房協(xié)議等法律文件應(yīng)可作為適當(dāng)?shù)奶娲蝗鲜兰o(jì)90年代初頒布的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》規(guī)定了社會型、職工與其他類型的三種住宅合作社作為合作建房的法定組織形式。問題在于，政府更關(guān)心商品房市場的發(fā)展，絕大多數(shù)單位也已經(jīng)卸下了為職工提供福利與保護(hù)的社會職能，因而應(yīng)可放開由“其他類型住宅合作社”擔(dān)當(dāng)合作者的適格組織形式。(作者為中國人民大學(xué)博士后研究人員)
更多精彩評論，更多傳媒視點(diǎn)，更多傳媒人風(fēng)采，盡在新浪財(cái)經(jīng)新評談欄目，歡迎訪問新浪財(cái)經(jīng)新評談欄目。
| 
