經(jīng)濟(jì)時(shí)評(píng)：南京抑制炒房新政能走多遠(yuǎn)

　　記者 郁進(jìn)東

　　本報(bào)南京6月5日電

　　6月3日，南京市地方稅務(wù)局征收稅務(wù)分局突然宣布，今后，南京個(gè)人賣房將會(huì)征收20%的個(gè)人所得稅。由于這一政策出臺(tái)前沒有任何征兆，且過了“六一”大限，讓原以為南京 各項(xiàng)穩(wěn)定房價(jià)政策基本明朗的業(yè)內(nèi)外人士大吃一驚。

　　這份名為《個(gè)人銷售房屋稅收政策須知》的配套措施，實(shí)際上6月1日就已出臺(tái)。它規(guī)定，個(gè)人銷售房屋繳納的稅收包括營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅等。其中，個(gè)人銷售房產(chǎn)將按照轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額繳納20%的個(gè)人所得稅。

　　以一個(gè)賣房者為例，假如他以100萬元價(jià)格購進(jìn)的一套住宅，轉(zhuǎn)讓時(shí)賣了130萬元，扣除100萬元財(cái)產(chǎn)原值和利息、中介費(fèi)等合理費(fèi)用(暫算2萬元)，那么該市民將繳納(130-100-2)×20%＝5.6(萬元)的個(gè)人所得稅。顯然，如果購房者買房是用于自住，則沒有這筆負(fù)擔(dān)。但對(duì)炒房者就不一樣了。難怪一些網(wǎng)民，估計(jì)大多數(shù)也是房蟲驚呼“政府這招好狠啊”。一些專家指出，這是南京穩(wěn)定房價(jià)，抑制房地產(chǎn)投機(jī)，打擊炒房最狠、最具殺傷力的一記重拳。

　　稅務(wù)部門在解讀時(shí)說，這項(xiàng)政策早已有之。在1994年國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》中，就已經(jīng)明確對(duì)轉(zhuǎn)讓建筑物所得征收個(gè)人所得稅。在1999年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》也對(duì)征收個(gè)人所得稅做出了明確的說明。“因種種原因一直未對(duì)個(gè)人售房收稅做硬性規(guī)定。”

　　社會(huì)各界對(duì)南京的這一房稅新政看法如何呢？據(jù)南京房地產(chǎn)網(wǎng)的報(bào)道，這一政策出臺(tái)后，除持幣待購，以居住為目的的老百姓表示歡迎外，開發(fā)商、中介公司、專家都認(rèn)為它對(duì)南京的房地產(chǎn)發(fā)展是一個(gè)利空政策，并懷疑它是否能夠堅(jiān)持推行下去。

　　南京大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授周曉紅認(rèn)為，此項(xiàng)措施主要是打擊房地產(chǎn)市場中存在的投機(jī)行為，對(duì)于自住房來說沒有影響。那么會(huì)不會(huì)給新房帶來影響呢？周教授認(rèn)為，即使二手房受到打壓，市場出售的份額減少，也不會(huì)造成新房的價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)。如果新房只是用作投資，就有可能被收取20%的稅，它抑制房地產(chǎn)投資消費(fèi)是顯然的。不過，這項(xiàng)措施能實(shí)行多長時(shí)間，還要取決于房地產(chǎn)發(fā)展。如果打壓過重，就有可能取消，畢竟這是一個(gè)地方性措施，而且原來杭州也出臺(tái)過類似的措施，只執(zhí)行了一年就不得不取消了。

　　南京絕大多數(shù)開發(fā)商對(duì)這一地稅新政的一致看法是矯枉過正———在新政已經(jīng)充分起到穩(wěn)定房價(jià)的作用后，用如此“苛酷”的新稅政打擊市場人氣顯然欠妥。

　　他們認(rèn)為，新的稅收政策在打擊炒房的同時(shí)，已經(jīng)嚴(yán)重連帶打擊了整個(gè)房地產(chǎn)交易的二級(jí)市場。從長期來看，如果這次地稅政策得以實(shí)施，南京的二手房市場將可能陷入兩個(gè)極端中的一個(gè)：或者是二手房存量長期得不到釋放；或者是在需求的帶動(dòng)下二手房稅費(fèi)成本被轉(zhuǎn)嫁到購房者手中，價(jià)格飆升。

　　他們解釋，無論出現(xiàn)哪一種情況，都會(huì)對(duì)一級(jí)市場再度帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響———如果二手房市場長期清淡，一級(jí)市場必定會(huì)因供求關(guān)系的影響而往上走；如果二手房稅費(fèi)成本被轉(zhuǎn)嫁到購房者手中，一級(jí)市場又會(huì)因?yàn)椤氨葍r(jià)效應(yīng)”而走高。也就是說，房地產(chǎn)地稅新政從根本上難以起到穩(wěn)定房價(jià)的目的，矯枉過正的后果是房地產(chǎn)地稅新政與穩(wěn)定房價(jià)、減輕購房者負(fù)擔(dān)的目的難以一致。

　　許多房蟲對(duì)這一突然襲來的政策都有一種“全軍覆沒”的感覺。不少開發(fā)商直言，這是迄今為止出臺(tái)的最為嚴(yán)厲的一項(xiàng)政策。

　　也有人士表示，南京市政府為了保護(hù)真正購房者利益，出臺(tái)了一些新政，其實(shí)也是禁止期房炒作，非常有效地遏制了房地產(chǎn)市場的短期炒作行為。所以在個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)個(gè)人所得稅稅率為20%的情況下，購房者也不必大驚小怪，在部分城市早有先例。國家出臺(tái)的這些宏觀調(diào)控政策不外乎財(cái)政政策或貨幣政策。但從利益的角度來看，政府希望房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，讓更多想買房的市民得到實(shí)惠。。

　　南京市在出臺(tái)這一個(gè)人賣房稅收新政時(shí)，還附加了兩個(gè)條件———以下條件，可以免征20%的個(gè)稅：一是對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅；二是個(gè)人現(xiàn)自有住房房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人為1人，在出售后1年內(nèi)又以產(chǎn)權(quán)人配偶名義或產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方名義按市場價(jià)重新購房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，可以按照國家3部委有關(guān)規(guī)定，全部或部分予以免稅。不過，如果以其他人名義按市場價(jià)重新購房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，將不能免稅。

　　對(duì)這兩個(gè)可以個(gè)稅豁免的條件，大多數(shù)人表示“看不懂，不理解”。他們的疑問是，誰會(huì)去賣“家庭惟一的生活用房”？誰會(huì)先把舊房買了，然后賣新房？他們說，這兩個(gè)免征個(gè)稅的條件，似乎缺乏可操作性。

　　由于這一房稅新政上周五才對(duì)外發(fā)布，目前，它對(duì)南京的二手房市場會(huì)產(chǎn)生多大影響還無法評(píng)估。這一20%的個(gè)人賣房所得稅將從何時(shí)開始征收，如何計(jì)算買賣期間的“合理費(fèi)用”，這一政策會(huì)否如一些專家預(yù)測的那樣“推行不下去”等等，都有待進(jìn)一步觀察。可以肯定的是，以往南京個(gè)人買賣房屋談妥價(jià)格，交一個(gè)中介費(fèi)、付清房款后就能辦房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的事，可能一去不復(fù)返了。

　　更多精彩評(píng)論，更多傳媒視點(diǎn)，更多傳媒人風(fēng)采，盡在新浪財(cái)經(jīng)新評(píng)談欄目，歡迎訪問新浪財(cái)經(jīng)新評(píng)談欄目。