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賀軍
國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)七部委“關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見”之后，對(duì)于各省市來(lái)說(shuō)，都要按要求草擬當(dāng)?shù)芈鋵?shí)國(guó)務(wù)院七部委“意見”的實(shí)施細(xì)則。不過(guò)，判斷各地的心態(tài)，估計(jì)各省市都不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上搶先。原因有二：一是經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于各地的經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，有著至關(guān)重要的作用。要對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)刀，誰(shuí)都會(huì)仔細(xì)掂量其中的分量。
二是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)有“高個(gè)兒”在頂著，其他地方當(dāng)然愿意等一等。高個(gè)兒是誰(shuí)呢？首選當(dāng)然是國(guó)內(nèi)樓市的“高價(jià)區(qū)”上海，其次是目前還沒什么事兒的北京。上海是典型，這不用多說(shuō)。北京由于身為首都，離中央近，再加上市場(chǎng)情況復(fù)雜，自然會(huì)引人關(guān)注。
從政策制定者的角度來(lái)看，筆者認(rèn)為，真正在市場(chǎng)調(diào)控上不太好辦的，是北京。這次的調(diào)控政策至少應(yīng)該達(dá)到如下幾個(gè)目的：一是讓中央滿意，這意味著政策實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)應(yīng)該有顯示度，執(zhí)行后應(yīng)該在市場(chǎng)上有效果。二是如果對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響的話，這種影響應(yīng)該控制在一定的范圍之內(nèi)。要指出的是，這里的市場(chǎng)包括不同的方面，既包括房地產(chǎn)發(fā)展商，也包括消費(fèi)者，還包括銀行。因此，調(diào)控尺度的拿捏就很關(guān)鍵。三是很容易被忽視的一點(diǎn)，要讓老百姓有一定的滿意度。坦率而言，過(guò)去十幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，雖然老百姓是最終消費(fèi)者，但他們往往也是被忽視的一群。但這次調(diào)控如果讓他們太不滿意，容易引起中央的不滿。
但是要實(shí)現(xiàn)這三個(gè)目標(biāo)，北京的難度不小。可以說(shuō)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜度是全國(guó)最高的，但北京房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)化程度卻并不高。以非商用地產(chǎn)為例，我們可以從以下方面，看出北京市場(chǎng)的復(fù)雜性。
在需求方面，北京面臨的購(gòu)買力很強(qiáng)。有媒體總結(jié)過(guò)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上有“一高二團(tuán)三外四最”的特點(diǎn)。所謂“一高”，是指住在北京的人收入高。雖無(wú)準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，但一般相信，北京是國(guó)內(nèi)隱性富豪最多的城市，據(jù)說(shuō)中國(guó)內(nèi)地最富的一批人，都在北京有“窩”。所謂“二團(tuán)”，是指在北京活躍著兩個(gè)炒房團(tuán)，即溫州炒房團(tuán)和山西炒房團(tuán)。其中以山西煤礦主和煤倒?fàn)敒楣歉傻纳轿鞒捶繄F(tuán)，獨(dú)愛北京。所謂“三外”，是指北京有三種外字頭的人，外國(guó)公司總部、外資基金、外籍人士。他們買起樓來(lái)“不眨眼”，而資金中有多少是游資，不好預(yù)測(cè)。“四最”是北京至少有四個(gè)“最多”影響房市，即北京是全中國(guó)乃至全世界官員最多的城市，是藝人最多的城市，是外省機(jī)構(gòu)最多的城市，還是全中國(guó)白領(lǐng)最多的城市。這些方面再加上普通百姓的購(gòu)房需求，形成了持續(xù)而強(qiáng)大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。
在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)方面，北京的二手房市場(chǎng)還很不發(fā)達(dá)，與北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模極不相稱。到目前為止，北京市的二手房市場(chǎng)發(fā)育還很遲緩。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年北京二手房交易量為39000套，比上海要差很多。二手房市場(chǎng)沒有發(fā)展起來(lái)，需求都被擠壓到了新房市場(chǎng)。其結(jié)果是，由于缺乏足夠的二手房市場(chǎng)，北京的新房市場(chǎng)則高高在上，沒有承接和支撐。
另外，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成復(fù)雜。如前面所言，北京中央機(jī)關(guān)多，公房多，外省機(jī)構(gòu)多。由于歷史原因，這幾方面形成了大量難以迅速進(jìn)入市場(chǎng)的住房。以公房上市為例，即使在公房上市已經(jīng)掃除政策障礙之后，不少機(jī)構(gòu)仍然在公房上市問(wèn)題上設(shè)置重重障礙，加大了公房進(jìn)入市場(chǎng)流通的難度。
再有，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去已經(jīng)形成的剛性成本因素，即使在現(xiàn)有的調(diào)控之下，也很難有顯著改變。比如地價(jià)，以目前北京的地價(jià)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體價(jià)格下降實(shí)在難有空間。高地價(jià)之下，拆遷成本、其他的發(fā)展建設(shè)成本都低不了。換句話說(shuō)，北京市整體房地產(chǎn)價(jià)格的剛性很大，要擠出一些“泡沫”，恐怕比上海的難度要大得多。
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