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鄧聿文
權力一旦插手市場，為了利潤，房地產商只有向權力稱臣。另一方面，對于政府官員來說，當巨大的利潤輕易就可獲得時，權力尋租行為也就不再有其他顧忌。因此，對利潤的追求使一些官員、房產開發商以及投機者結成了穩固的聯盟。這樣的市場，房價焉能不漲？
從近來政府出臺的密集的調控措施來看，平抑房價成了當前政府工作的重中之重。而5月25日新華社刊載的“地產開發商自曝利潤黑幕”的特稿，則使我們看到了高利潤的背后無處不在的市場腐敗。
在國外成熟的房地產市場上，利潤一般被控制在5%左右。而據文中地產開發商說，中國房地產商公開的利潤是8%至15%，實際真正的利潤都在25%以上。做不到這么高的暴利，“開發商根本就別想活下來”。因為開發商“開發一個項目，前前后后就要蓋二三十個公章，每蓋一個公章都要打點一番，何況還有那么多不明不白的稅外費。”
如果我們把房價分成建設成本、土地成本（包括拆遷）、開發商利潤、政府正常稅收、政府官員腐敗收益和投機收益幾塊的話，由于建設成本、土地成本基本是剛性的，開發商要取得較高的利潤，必須從其他地方彌補奉獻給官員的腐敗收益，并且還有很多剩余。那么，開發商又是怎樣來維護自己高利潤的？“手法”通常有三種：一是調高樓盤容積率；二是做假賬、巧避稅；三是差價空轉。
我們看到，每個環節都充滿著權錢交易。比如，開發商可以通過特殊途徑，打通主管部門的關系，以“做城市標志性建筑、政府重點工程或其他多種理由”，把樓盤的容積率從原來規劃的2調高到3或者5，甚至9或10，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發3倍、5倍甚至10倍于土地面積的商品房，從而利潤也就成倍地放大。開發商還可以聘請資深會計，將明明賺一個億的樓盤，處理成只賺四千萬或者更低，從而給外界造成樓盤成本越來越高不得不提高售價的假像；或者利用城市高新區、開發新區的稅收優惠政策，在這些地方注冊新的公司，以享受高新區、開發區招商引資的新企業稅收減免等優惠政策，僅這一項就可以省下數百萬甚至上千萬元。針對土地拍賣，開發商還可以與當地政府事先達成私下協議，許諾如果得到土地，將會如何回報，這樣地方政府可在土地掛牌拍賣前設置門檻，阻斷其他的競拍者。
某種意義上，房地產商也是權力的犧牲品。筆者相信，并不是所有的房地產商，甚至也不是大多數房地產商愿意去行賄的，但是權力一旦插手市場，為了利潤，房地產商只有向權力稱臣。另一方面，對于政府官員來說，當巨大的利潤輕易就可獲得時，權力尋租行為也就不再有其他顧忌。因此，對利潤的追求使地方政府、房產開發商以及投機者結成了穩固的聯盟。這樣的市場，房價焉能不漲？
可以說，在房地產這樣一個腐敗橫行的市場中，腐敗已經成為一種無形制度，一種人人都要遵循的規則。這種情況下，中央政府的調控措施，很可能被利益集團架空或者扭曲為其所用。因此，要使房價下降，必先清潔市場，反對腐敗。
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