新政之后的房地產：冷拼之局

　　-本報記者 陽靜純 西安、深圳報道

    “很多東西已經討論出來了，明天上午省里還有一個貫徹會，我們隨后很快將制定出適合深圳的東西。”5月17日，深圳國土局被行色匆忙的氣氛籠罩，房地業管理處副處長李東告訴記者，該局相關領導正聚集局長辦公室針對七部委聯合發出的“新八條”，進行執行細則的商討。記者獲悉，在5月31日之前，各省市必須就“新八條”如何落實 出臺具體措施。

　　在《意見》出臺后的第三天，西安聚集了來自全國近60家主流地產企業的高層領導，而會議的召集者“中城聯盟”將此次會議定名為“產業發展與和諧社會”。“國務院的意圖已經非常清楚，隨著各項實施細則的出臺，很多懸念都沒有了。”首先在會議上發言的萬科董事長王石似乎表明了此次會議的基調。

　　華遠集團董事長任志強說，“發展商要像馮侖說的那樣，學會順勢而為，而不能以一個企業的力量硬要去改變什么局面”。他認為開發商與政府目前的關系，有點像一個自由慣了的小孩，現在突然有父母管著你，感覺非常不自由，但相互之間一定要理解。

　　但也有一種悲觀論調在蔓延。深圳某知名開發商老總李先生(化名)說：“用藥太猛，難免傷及無辜，房地產很可能會受到慘重打擊，甚至不得不走上93、94年硬著陸的路，這是很要命的。”

　　從市場反應來看，盡管才幾天時間，但其對局部地區的震動卻是相當大的，主要反映在二手樓的拋售與新房觀望氣氛濃郁且價格呈現下跌趨勢。一個流傳極廣的案例是某浙江的17人炒房團一下子急放258套房產，以及“上海房價下跌了3000元”的說法。即便在業界看來相對理性的深圳地產，“當天政策一出來后，很多人都開始辦房產證。”海岸地產副總經理陳楓說。

　　政企新關系

　　誠如王石所指出：“文件首次提出房地產是支柱經濟，這是從來沒有過的。”房地產業對國民經濟的重要性，使政府在整治過程中有些心太軟，總是“留有余地”；同時也有過猛的藥會使房地產一蹶不振的擔心。

　　但過于自由的“野孩子”顯然被慣壞了。首創置業董事長劉曉光指出：“需要反思的是政策調控的信號早已出來，121文件、周正毅事件、提高房貸利率等等都是一系列信號，但不少企業反映太慢，認為會不了了之。”

　　當規勸不起作用了，那就只有動用“棍棒式”家法。任志強提出，對于已經制定的政策，不要試圖抵抗，而是“相互理解”，并理智地“調整企業自身行為”。

　　對于新政下的政企間關系，萬通集團董事局主席馮侖舉了一個例子：布拉格這個城市一千多年的種種記錄何以沒有受到任何一個戰爭的破壞保護下來？答案是：善于投降。

　　馮侖言下之意是指在對待新政的問題上，我們開發商要學會“妥協”，而不是“斗爭”。

　　“過去開發商更多的考慮企業利益，包括首創置業和陽光股份等，卻很少綜合考慮社會系統。” 劉曉光認為這也是很多開發商需要反思的。

　　過去的已經過去，“企業當前最主要的責任是預測以后可能出臺的政策，或者今后可能發生的變化，并積極進行自身調整。” 任志強說。

　　在采訪中，深圳業內人士盡管對意見使用了“悲觀”、“干預不恰當”、“政府不應該推卸或將責任轉嫁給開發商”等字眼，但也均表示只能“按照這個規定來制定我們的應對策略”。

　　新一輪洗牌

　　從此次意見調控方向看，主要有兩個：一是抑制炒房、穩定房價；二是調整住房結構，加大普通商品房供應。其中炒房行為政府此前曾采取“銀根”收緊等措施，但收效并不明顯，此次關于“禁止轉讓期房”、“征收營業稅”等抑制炒房的措施顯然在手段上更加有針對性。業界普遍認為對整個行業來說，將是新一輪洗牌。機會主義者將被驅逐，市場可預測性將會增強。

　　王石認為意見對主流房地產商的走勢是有利的，對于部分同行，尤其是那些實力還比較單薄、適應能力比較弱的地產企業來說，難免要經歷一場陣痛。

　　世聯地產董事總經理羅守坤認為：“這一系列措施將把機會主義的手掐斷，以前靠簡單的認籌手段、利用信息不透明哄抬的房價，并不是真實的市場需要。”他認為新政同時將讓“真正想做事的開發商也理性一點。在機會主義盛行的時候，企業也難免有撈一把的念頭”。

　　對房價過快上漲的抑制，大部分開發商也表現得相當理性。不少開發商認為過高房價“即使對開發商也沒有好處，過于亢奮的市場也絕非房地產的真正利好”。

　　萬科集團總經理郁亮表示調控措施將使“房價走勢回歸理性”。他認為房價過快增長將導致市場波動，影響企業的準確預期。“企業安排投資是基于預期的，就是說，企業今天的產品是為了滿足明天的市場需要。如果市場價格出現過于激烈的波動，將給行業帶來諸多不確定性，降低市場各方對未來預期的準確性。”

　　“一個地產項目動輒幾個億的投資，如果市場是不可預測的，那么企業對幾年后的風險無法預知，其投資風險是相當大的。”深圳星河地產副總經理何國強表示，“假如利潤低一點，但卻是清晰的、穩定的，開發商的投資信心也會大得多。”

　　但讓不少開發商擔憂的是房價打擊之“城門失火、殃及池魚”的災難效應。“政策是要打上海等高燒地區的房價，但難免不會殃及深圳；政策限制高檔住房，也不可能不影響到中檔住房。”李先生表示，“不要看到上海房價跌了3000元就幸災樂禍。如同股市一樣，人心一旦打散，誰都扶不起來。”

　　合作思路

　　在這次意見中，對住房結構的調整作為首條內容提出，并引起業界的極大猜想。意見提出：控制高檔房建設和土地供應，鼓勵加大普通商品房和經濟適用房建設，其中，更從密度、面積等指標為普通商品房下了定義。

　　這種措施直接的影響是，“促進住宅分化，一些不適合做豪宅的開發商將退出這個市場。但對華僑城這種開發模式的發展商，是沒有理由要求人家改變的。” 羅守坤認為。

　　那么，在普通商品房建設上，政府與企業應該如何合作并實行“利益均衡”？企業為政府解決了住房問題，又有哪些優惠待遇？現在招拍掛體系造成的高地價又如何降低住宅成本等等都是一串需要釋疑的問題。

　　羅守坤認為，在普通商品房建設上，政企間可以采取以前協議出讓的方式。“即使在市場化程度高的香港，也有協議地價。大規模的建設普通商品房，還需要很多特殊的安排，完全市場化的拍賣，會讓政府很被動。”他認為政府在這類土地出讓上，還可加大招標的方式，如果方案在某些方面突破政府限制，雙方可以進行協商。

　　但假如采取協議出讓，是否又會回到以前靠關系拿地的怪圈呢？“只要增加人為操作因素，這些都是很難避免的，關鍵是建立監督機制。”何國強表示即使是拍賣也會因為程序不公而出現腐敗；此外，招標也有可能出現惡性投標，企業低成本中標后，中途若遇到建設單位罷工提價，開發商就會偷工減料來降低成本。

　　另外，要在市中心建設普通商品房土地成本也是一個矛盾。“當交通條件還不成熟的時候，我們不可能把所有人都趕到關外去購房。”招商地產副總賀建亞認為，英國在解決高中低檔房的融合方面是值得我們借鑒的。“政府在市中心出讓土地的同時，都要向開發商搭配一塊土地建設中低檔房。在英國，沒有明顯的富人區、貧民區界限，高中低檔房是彼此交融的。這對于我們建設和諧社會是值得借鑒的。”

　　何國強還表示，開發商參與普通商品房的積極性在于是否“有利可圖”。此前，深圳城中村改造原住民的巨額補償成本加上政府對容積率的限制，開發商弄得不好，還會虧本，這些都極大阻礙了開發商參與的積極性。

　　各自責任

　　因此，大部分開發商認為，解決普通老百姓的住房問題要靠廉租屋來解決，而這是政府的責任。盡管開發商可以支持政府建設普通商品房或經濟適用房，但并不是長久之計。

　　“不能把政府承擔的責任跟市場混為一談。”某中介公司董事長對此提出尖銳的批評，“加大經濟適用房或普通商品房更不是解決之道，因為這對地方政府來說是財政負擔。他們同樣沒有動力去做。”

　　“并且，從以往的實施情況來看，經濟適用房并沒能很好的體現其初衷。比如：面積太大，往往超過城市戶均居住面積；分配難度高，那些最需要的人反而拿不到。”郁亮表示。在深圳此前的報道中，駕著寶馬、奔馳申請經濟適用房的現象引起市民極度不滿。

　　他認為：“任何住宅保障手段都一定會消耗公共財政資源，因此在思考住宅保障體系的時候，必須有全盤的、長期的考慮，并且量力而行。”

　　中國是世界上住房自有率最高的國家之一，超過瑞士一倍以上。在現在土地資源和財政負擔下，中國是否有能力實現住房的高私有率呢？

　　幾乎所有人都提出可以借鑒香港的廉租屋方式來解決普通人的住房問題。郁亮認為對于保障用房，最重要的是實際效果。它的定位應該是消耗最少的土地資源和公共財政支出，為盡可能多的家庭提供最基本的居住條件。因此，堅持以廉租房作為住宅保障的主要方式，最具有現實意義。這可以大大降低分配環節的甄別難度和甄別成本，并確保讓最需要的人得到幫助。

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