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5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委聯(lián)合出臺的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，與此前針對房價出臺的還貸“加息”、“國八條”等政策不同，這個被稱為“新八條”的房產(chǎn)新政，既不是就某一環(huán)節(jié)進(jìn)行的調(diào)整，也不似往常宏觀政策多以概括性指導(dǎo)意見為主，而是以非常細(xì)致的邊界給出了房地產(chǎn)業(yè)的整體走向。
“新八條”甫一面世，即被業(yè)界稱之為“精確制導(dǎo)”，這個感受之所以強烈，或許
因為今年3月的住房還貸“加息”政策出臺，本為打擊炒房者，但“一刀切”的加息卻影響了炒房者與買房人。顯然，“新八條”的政策指向更為明確，例如這次房產(chǎn)新政規(guī)定：嚴(yán)禁“炒地”，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓“期房”，2年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易征收全額營業(yè)稅。這對于想把住房當(dāng)作中短期投資品的人而言，無疑增大了成本壓力。
“新八條”不僅意味著政府對于房地產(chǎn)的調(diào)節(jié)政策更加細(xì)致，更在講求效率的基礎(chǔ)上注入了公平因素。在需求方面，瞄準(zhǔn)具有炒房動機者，而不是買房行為本身，正是“新八條”較加息政策的進(jìn)步之處。此外，新政策還責(zé)成各地改善供給結(jié)構(gòu)，鼓勵普通商品房及經(jīng)濟適用房的建設(shè)，增加中低價位住房供應(yīng)量。
從某種意義上說，“新八條”正是中央對于地方政府治理框架的一次結(jié)構(gòu)性調(diào)整。也正是因為這次調(diào)整具有相當(dāng)?shù)目v深度，雖然限制“投機性購房”可以一步到位，但對于地方政府而言，如何建造大量普通商品房和經(jīng)濟適用房以滿足低收入消費者的需要，仍然行之不易。這也正是目前大多數(shù)人心存疑問的地方。“新八條”指出，住宅市場將向普通商品房和經(jīng)濟適用房傾斜，那么此類房價標(biāo)準(zhǔn)如何制定？由誰來開發(fā)？開發(fā)商的資格如何確定？在限定經(jīng)營利潤后，開發(fā)商的積極性如何保障？中低價位房利潤不高，建造者會不會因此偷工減料？
我們看到，這樣的事實仍然存在：按照建設(shè)部等有關(guān)部門規(guī)定，每個地區(qū)每年都應(yīng)有一定比例的經(jīng)濟適用房，但國家統(tǒng)計局提供的資料表明，經(jīng)濟適用房一路衰退，1996年全國經(jīng)濟適用房的比重是16.6%，到2001年降為11.3%，2003年銳減至6.1%，2004年則不到5%。
至少有以下的因素影響了低價房的興建。
首先，從1994年實行分稅制開始，地方政府手中一直未培育出優(yōu)良的大宗稅種，而“土地”成為各級地方政府財政收入的主要來源。在某些城市，市政道路修建、公共設(shè)施改造以及多項公共支出，“賣地錢”幾乎成為惟一依靠。如果把住宅建設(shè)定位為“中低價”房，那么開發(fā)商用地時必須拿到低地價或免地價的地，這對地方政府增加財政收入顯然不利。如果要促使地方政府興建低價房，則有利于地方政府的大宗稅種應(yīng)該盡快出臺，目前比“新八條”更為急切的事情，就是“物業(yè)稅”的制定，與土地是一次性出讓不同，“物業(yè)稅”的特點是“每年都要征收”，這對于地方政府來說無疑將是穩(wěn)定而長效的一個稅收來源。
此外，有這樣的反對興建經(jīng)濟適用房的理由存在：這類房屋不是“市場化產(chǎn)品”，其他房屋的價格都由市場定價，惟有經(jīng)濟適用房的價格是限定的，在市場經(jīng)濟里為何還有這樣的行政性指令存在呢？不“市場化”，無法限定購房者資格等，成為一些地方政府在經(jīng)濟適用房建造上“不作為”的理由。
然而，市場經(jīng)濟固然是正確的選擇，但我們也應(yīng)該認(rèn)識到，市場并非全能。即使在一些市場經(jīng)濟發(fā)達(dá)的國家，市場的缺陷也需要政府的介入。特別地，市場經(jīng)濟解決的是效率問題，而公平問題需要非市場的因素來兼顧。而一旦重視效率而導(dǎo)致“公平”的矛盾激化，反過來影響到效率的實現(xiàn)，就需要政府等因素介入市場規(guī)則，來弱化這種矛盾。
美國經(jīng)濟學(xué)家斯蒂格利茨曾指出，“GDP的增加可能不會惠及絕大多數(shù)人的情況表明，我們不能忽視分配問題。”他對“市場”對要素的配置作用，作了一個假設(shè)，“要‘看不見的手’自動實現(xiàn)效率的條件，要求沒有外部因素的干擾(沒有空氣或水污染)，沒有公共品，要有完全的信息對稱的資本市場，否則在發(fā)展的早期，沒有理論足以讓人相信，市場可以自動產(chǎn)生有效率的結(jié)果。”
鼓勵地方政府興建普通商品房和經(jīng)濟適用房，并非“新八條”或者地方政府紛紛出臺細(xì)則就能一蹴而就，真正理順“市場”與“管制”，“效率”與“公平”的關(guān)系，形成一套關(guān)于住房的全方位的社會保障制度才是根本之舉。英國有《住宅法》、日本有《公營住宅法》等，這些都是通過立法建立住房社會保障制度的先例，只有向著這個方向努力，“新八條”這個房產(chǎn)新政的創(chuàng)新才能成為具有歷史意義的進(jìn)步之舉。
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