時評：中國房市非理性繁榮的全球視角

　　IMF近來的一份研究報告顯示，40%的房市在繁榮之后是蕭條，在平均長度為4年的蕭條期內房價將跌去30%左右。中國的房市會遭遇從瀑布頂端跌入低谷的厄運嗎？

　　【作者】程實

　　國際先驅導報文章 為了抑制房價虛高，近兩個月來，政府不斷出臺了房價政策組合拳 。5月11日，建設部、國家發展和改革委員會等七部門聯合提出了《關于做好穩定住房價格工作的意見》。此前國務院辦公廳發出了《關于切實穩定住房價格的通知》。

　　在中國房市不斷“高歌猛進”的同時，全球房價卻出現了“泡沫破滅”的跡象。從全球視角審視中國房市，“背道而馳”愈發成為近來的主旋律，其中的矛盾發人深思。

　　房價泡沫，全球顯露敗像

　　雖然美國的房屋所有者，特別是那些剛剛購買住房的消費者，都滿懷信心地憧憬著房價走勢會繼續美妙的上升路線，但現實情況卻難免與期望相去甚遠。盡管2004年全年美國房價上漲了11.2%，但第四季度1.7%的可憐上漲率早已給人留下了不祥的預感，這種預感最終在2005年完成了自我實現。4月19日，美國商務部公布的最新數據顯示，3月份美國房價下跌了17.6%，這一數字是1991年以來房市的最高月度跌幅。4月20日，美國房屋抵押銀行組織(Mortgage Bankers of America)宣布，房屋抵押申請在上周也出現了明顯下降。

　　不幸的是，被“房價泡沫破滅”的陰影所籠罩著的并不僅有美國而已。在1997年至2004年期間，澳大利亞、英國和西班牙的房價幾乎翻了一番，南非和愛爾蘭更是體驗了三倍增長。作為類似于股票市盈率這種衡量泡沫程度的經濟指標，各國房價/租金比率都達到了創紀錄的高位，美國這一比率已經較1975-2000年這25年的平均值高出了32%，法國高出了46%，而澳大利亞、英國和西班牙則高出了至少60%。在美國房價出現下跌的同時，各國房價走勢也開始形成了拐點，房價泡沫這一“世界現象”正不約而同在世界各個角落顯露出破滅之跡。

　　加息終結房市黃金期

　　應該說世界范圍內的“負利率時代”是孕育房市繁榮的理想溫床。

　　美歐貨幣當局長期將利率保持在歷史低位。房屋抵押貸款者的低利息成本刺激了房屋需求的上漲，需求上漲直接牽動了房價飆升，而利息成本與之相比更顯微不足道，于是房價就在“收益與成本”缺口不斷擴大的過程中被推向了頂峰。

　　然而，美聯儲自2004年6月以來連續八次加息，一向堅如磐石的歐洲央行也在近來出現了加息動搖。“負利率時代”的淡去同時也宣告了房市“黃金期”的終結。利率水平的走高注定了美歐泡沫破滅會繼續下去。

　　新政策調節非理性預期

　　中國也面臨著類似于美歐房市的貨幣困境。自從2004年第一次加息，以及近來通貨膨脹抬頭的趨勢，中國利率水平將逐漸走高已經成為無可爭議的預測。房市的低利率刺激已在不斷減弱。

　　與美歐不同的是，中國房市并沒有出現拐點，反而出奇地火爆。從全球視角審視中國房市，非理性預期是造成“背道而馳”的根源所在。對此，只有調整人們的預期，才能使房價回歸理性。

　　央行新政策很好地表達了央行抑制房價上漲的決心，越來越多的老百姓也將隨之認識到房價繼續飆升的政策環境正在惡化。雖然新政策短期內不一定能很好地發揮預期功效，但作為政策走向的一個風向標，其長期的標志性意義不容小視。隨著政府不斷尋覓有效的政策工具，房市的主體預期終將逆轉，與國際房市“背道而馳”的中國特色也將最終煙消云散。

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