樓市治本理性多贏 評樓市股市匯市(之一)

　　□柳劍能

　　編者按 樓市持續(xù)高漲攸關(guān)安居大事，股市長期陰跌重創(chuàng)投資安全，人民幣升值懸念重重，成為國內(nèi)外游資往返穿梭的誘餌，并且使三個相對獨立的市場彼此纏繞起來。人民幣升值對普通百姓的錢袋子有何直接間接影響？目前樓市、股市跌宕起伏，能否安居？可否投資？……每個市場都上涉國計，下抵民生，令人無可回避。專家的觀點則莫衷一是，紛紜難測 。公眾在八面來風(fēng)中如何對未來走勢做出準(zhǔn)確判斷和理性預(yù)期？這既是公眾的困惑，也是本報追尋的方向。本報方舟評論擬分三期與您一同探討，敬請垂注。

　　5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了七部門聯(lián)合出臺的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，俗稱“新八條”。這和3月底國務(wù)院辦公廳出臺的《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》一脈相承，該通知因有八條意見而被簡稱為“國八條”。

　　兩個月內(nèi)新老“八條”接踵而至，彰顯了中央政府治理樓市“高燒”病癥的決心。顯然，最高決策部門從上一輪收效不佳的樓市治理中更清晰地洞察病源，更大膽地尋求對策，從而使“新八條”切中要害，不僅治標(biāo)，更在治本。

　　政府為遏止房地產(chǎn)投機而進行的上一輪宏觀調(diào)控，主要控制信貸閘門和土地閥門兩道關(guān)口，但總體效果均不甚理想。

　　信貸閘門固然能鎖定來源于銀行體系的資金，但對樓市瘋漲推波助瀾的資金不僅來自信貸，還有大量的國內(nèi)自籌資金(包括從長期低迷的股市中抽逃出來的資金)，更有大量狂賭人民幣升值的國際游資。這就意味著，信貸控制勒得再緊，也可能事倍功半，搞不好還會因為“一刀切”而傷及并無樓市過熱現(xiàn)象的部分地區(qū)。

　　土地閘門則容易導(dǎo)致事與愿違。嚴(yán)控土地供應(yīng)造成土地稀缺的心理預(yù)期，使地價進一步飆升，成了房地產(chǎn)商進一步推高樓價的借口；另一方面又促成囤積土地、待價而沽的現(xiàn)象(因為賣地比賣樓還賺錢)。如《財經(jīng)》雜志調(diào)查顯示，上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的用地稀缺有著明顯的人為因素：至2004年，在中心城區(qū)土地出讓日益趨緊的情勢之下，上海擁有的閑置土地在3600公頃(1公頃＝10000平方米)左右，僅中心城區(qū)的閑置土地即達800公頃之多。

　　由于地方財政很大比例來自土地轉(zhuǎn)讓所得，地方政府在嚴(yán)控地價上漲方面比較“乏力”，自在意料之中；樓市上漲形成的GDP增量“蔚為壯觀”，成了某些官員政績的支柱，要其“割愛”也頗為不易。輿論認(rèn)為，宏觀因素之外，某些樓市高熱難退的深層次原因，在于過多的當(dāng)?shù)卣�府意志和政府公司介入�?/p>

　　結(jié)果必然是樓市無視普通老百姓的安居需求而繼續(xù)升溫。國家發(fā)改委和統(tǒng)計局最近發(fā)布的調(diào)查結(jié)果顯示：2005年第一季度，35個大中城市房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲，房屋售價同比上漲9.8%，其中商品住宅售價漲10.5%。

　　“國八條”正是因此痛下決心。“把穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任”———如此嚴(yán)厲的措辭，似有所指，也頗得“解鈴還須系鈴人”之妙。

　　樓市高燒不退，不但成為宏觀經(jīng)濟過熱的重要“病灶”，而且積累了巨大的金融風(fēng)險。“新八條”循此脈絡(luò)，將宏觀調(diào)控微觀化，著眼于整個房地產(chǎn)業(yè)運作流程，從土地儲備、建設(shè)周期、稅收方面多管齊下，無不一針見血。

　　“打擊炒地”、“期房禁止轉(zhuǎn)讓”、“保證中小套型住房供應(yīng)”等，成為這次房地產(chǎn)新政的關(guān)鍵詞。

　　針對土地囤積和閑置，規(guī)定不開發(fā)者收回使用權(quán)，對炒地行為無疑是釜底抽薪；禁止期房轉(zhuǎn)讓，消解了此前投機炒房者利用銀行按揭推高房價并迅速倒手的操作空間；對購買房屋后短期內(nèi)轉(zhuǎn)手的課以重稅，則是對惡意投機者的“殺威棒”。

　　土地、期房、現(xiàn)房環(huán)環(huán)相扣，足以令樓市價格回落理性。至于中小套型住房供應(yīng)，既堅守“利為民所謀”的政治立場，也是從擴大供給方面調(diào)節(jié)樓價的經(jīng)濟手段。這次七部門樓市新政真正實現(xiàn)了從供給和需求雙向調(diào)節(jié)，剛?cè)岵�濟，是遏制投機資本的治本之道。

　　此前，海內(nèi)外熱錢逐利樓市，原因有二：一是其價格看漲，二是其流動性尚可，變成現(xiàn)金不是太困難。現(xiàn)在虛高的樓價直接遭遇政策“泰山壓頂”，交易成本大大增高，逐利的基礎(chǔ)不再，熱錢必然爭相撤離。有報道顯示這次“新政”的短期效果是“立竿見影”。來自新華社的消息說：本周，上海已出現(xiàn)突擊拋盤現(xiàn)象，有炒家趕在新政策規(guī)定的6月1日“大限”前“跳水”賣樓，成交均價每平方米下跌3000元。

　　就中長期來看，樓市新政能否確保國泰民安，一要看中央的決心和恒心，二要看地方政府能否消除私心、顧全大局，三要看房地產(chǎn)商能否克制獨贏野心，回歸正常利潤水平。作奸犯科的投機者理應(yīng)受到懲罰，房地產(chǎn)商失去的只是暴利，換來的是中國社會總福利的提升，并避免出現(xiàn)類似日本房地產(chǎn)泡沫破滅后長期陷入低迷的可能性。在商在政在民，這都是樓市各利益主體秉承理性多贏的原則，才能創(chuàng)造出來的長期利好。

　　“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。這不僅是古代賢達的治國理想，也是當(dāng)代共建和諧社會的現(xiàn)實目標(biāo)。

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