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成彪
日前，國務院辦公廳轉發建設部等七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》，政府對房地產市場的宏觀調控措施進一步細化。其中有一條是：加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為，嚴格執行法律規定，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。(5月12日《新京
報》)
仔細解讀上面的條款，覺得還有明顯的漏洞：對逾期未動工開發的土地要收閑置費或無償回收，那么開發商念個“拖”字訣，如期剪彩開工，不緊不慢施工，建它個兩三年甚至更長；或者在一定期限內建設了，可房子囤在那兒不出手。對于這種變相囤地囤房行為，我們又該怎么辦？
房地產開發商囤地不開發、囤房不出售，鉆的是“房產使用期限縮水”沒被購房者重視，管理政策缺位的空當。只要較真起來，并且規范到位，土地使用期限就是囤地囤房者的一道“緊箍咒”，幾乎沒有開發商敢于接招的。
在我國法律法規中，“土地使用權”與“房產使用權”是兩個不同的概念，期限規定也有很大差別。住宅用地的使用期限是70年，從土地批注日期開始計時；附著在地面上的房產使用期限根據房屋結構設定年限，但最高不得超過土地使用期限，從房產證辦理日期開始計時。舉例來說，某先生不久前在南寧市瑯東新城區購買了一套價值70多萬元的新房，在簽訂商品房購買合同時，就發現土地批注期限與自己能夠到手的房產證期限之間有近5年的“時差”。也就是說，他這套新購住房的使用期只有65年，比法律給予的使用期限整整縮水5年，如果按房產的總價值來計算，這筆損失就是近4萬元，占了房產總價的近10%。
然而，房地產開發商不承認這種事實存在與損失估算方式。南寧市某房地產開發商認為：“房屋價格上漲實際上已經彌補了由于房屋使用期限‘縮水’給購房者帶來的損失，這種價格上的漲跌呈現出‘堤內損失堤外補’的態勢，不能簡單用‘購房價格除以使用時間’的方式來計算。”我們只需用兩種簡單的方式來擊破他的謬論：一、如果房屋的價格在下降，“堤內損失堤外補”怎么個補法？二、如果購買了同一地段的另一套同類型房子，土地批注期限與房產證期限之間只有1年“時差”，兩個房子在售價上不會有差別，可業主獲得的房產使用期就是69年，房產在無形中比現在這個“增值”了不少，難道不是嗎？
或許上述估算方式仍不夠科學，但土地批注期限與房產證期限之間的“時差”，給購房者帶來了損失是不爭的事實。而這個“時差”是被房地產開發商在建設施工中“消費”掉和囤地囤房中“浪費”掉的，由此產生的損失當然不該由購房者來承擔，而應由房地產開發商“自作自受”，而且房地產開發商就該受到這樣的約束，以珍惜寶貴的土地資源。由于這筆“損失”體現在房產使用權的末端(幾十年后)，不熟悉業內行情的購房者還沒有注意到；加之國家在這方面的政策仍有缺失，管理還不到位，客觀上造成了“房產期限縮水”不用擔責的現狀。
隨著房地產市場和購房者消費心理的成熟，厘清土地批注期限與房產證期限之間的“時差”責任已必不可少；就穩定房價的當前任務而言，這也是依法制止囤地、打擊囤房的有力武器。為此，筆者建議，在新房房產證辦理時，土地使用期限獨立核算，由房地產管理部門比照土地批注日期計算出兩者的“時差”，除去必要的建設工期(也可以不除)，再對照總房價推算出“時差”的損失，由房地產開發商全額返還給購房者，以此來保護購房者權益，終結囤地囤房的不良現象。
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