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鄧聿文
七部委《關于做好穩定住房價格工作的意見》是迄今最嚴厲的調控房地產發展的文件，表明中央政府堅決抑制房價快速上漲的態度。
總的來看，《意見》在調整房地產市場住房結構、嚴禁房地產市場炒作、完善住房
保障體系以及強化市場信息披露機制等方面與過去的調控措施相比，很有新意。但其能否實現穩定房價、保障中低收入家庭住房需求的意圖，則有賴于下述兩個問題的解決程度：如何看待地方政府的行為；調控總量還是調控房價？這兩個問題也是我們在調控房地產市場時一直都未能很好解決的問題。
先說第一個問題。我們看到，《意見》明確要求省級政府對本地區穩定住房價格工作負總責，同時要落實市縣政府的責任，并建立責任追究制度。
在調控房地產市場的過程中，地方政府起著舉足輕重的作用。由于房產市場的地域性差異，決定了國家對房價的調控不可能以統一“零售價”或者“指導價”的方式來完成，只能通過抑制各地區房價，實現全國范圍內房產市場的穩定有序。也就是說，中央的意圖能否得到貫徹落實，很大程度上取決于地方的態度。而當前地方政府又深陷房地產行業的利益中。在很多地方，房地產行業是支柱產業，房地產企業也是納稅大戶，它們不但與地方經濟直接掛鉤，也與官員政績掛鉤。因此，在地方官員的利益函數中，房地產成了最該扶持和最不能倒的行業。只有從這一角度，我們才能理解地方政府低價征地，高價出讓，甚至暗中操盤，哄抬地價，以及對經濟適用房、廉租房棄而不建，而把興趣用于批建高檔住宅上等現象。
地方政府的行為當然與錯誤的“政績觀”有關，但是也應看到，在市場經濟下，地方政府是一個相對獨立的利益主體。目前的狀況是，地方政府責大財小，它要承擔很多義務，比如就業、義務教育、醫療衛生、基礎建設等，而財政收入卻有限。既然土地出讓和造房是一塊大蛋糕，那么在現行政績考核體制下，無論是地方一級政府還是官員個人，理性的選擇自然是希望把蛋糕做大，因為只有房價漲了，土地出讓金高了，地方才會有更多的財政資金可供支配，官員也才有更多的個人收益。
所以，長期而言，必須加快政府職能轉變，盡快實現由主導建設型政府轉向公共服務型政府的轉變；同時，合理劃分中央與地方的責任、義務和權限，在法制的基礎上，解決權利與義務的對等關系，而不是像現在一樣頻繁地通過政策來調整兩者的關系。
再看第二個問題。此次房產調控的主要目的，是穩定住房價格。要穩定房價，先要搞清楚房價上漲的原因是什么。綜合建設部和國土資源部的看法，房價上漲的最主要因素是需求強勁。這樣，要抑制房價快速上漲，應該把重點放在調節需求上。調節需求有兩種方式，一是直接抑制投資和購房需求；二是間接抑制需求。前者可以采取加息和加稅等手段。房地產行業利潤過高，炒房嚴重，一個重要因素是資金成本太低，特別是貸款容易取得，如果加息和加稅，將會加重使用者的資金成本，從而直接抑制過高的投資和購房需求。后者則是減少商品房特別是高檔商品房的供給。本次調控采取的手段正是銀行提高貸款利率，加重對房產交易環節的征稅，同時輔之以對土地和戶型面積的控制來減少高檔商品房的供給。
但是，從宏觀調控的本義來說，應該是調控總量而不是調控價格，也即通過總量的變化來調整房地產市場的供求關系。價格是由市場供求決定的，而不是通過政府調控出來的。將房價作為調控目標，實際是一種政府微觀干預而不是經濟學意義上的宏觀調控。之所以在實踐中經常出現這種調控目標的錯位，主要在于我們未能很好地理解宏觀調控的含義從而往往把行政對價格的干預看作調控。
如果是總量調控，那么當前的重點就應該放在改善供給上，即加大商品房的供應，而不是抑制居民的購房需求和開發商的投資需求。因為供給趕不上需求是現階段影響房價的最大因素。盡管《意見》提出要增加中低價位、中小戶型普通商品住房和經濟適用住房的供應，但是，改善供應的另一個重要方面是激活二級甚至三級市場，而不僅僅是依賴一級市場。從這個角度看，對交易環節加重征稅無疑不利于二級市場發展。
住房是一種必需品。隨著人們收入提高、城市化的發展以及土地的減少，供不應求將是未來幾十年中國房地產市場的基本走勢，房價上漲也將是一個長期趨勢。在這一背景下，如何在短期內控制房價的過快增長，使大多數人能夠買得起和租得起房，對政府的調控藝術確實是個考驗。
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