政府決意不再放手不管 地產(chǎn)界感嘆意見難辦

　　記者 陸昀 12日北京報道

　　認(rèn)為執(zhí)行力度大小決定市場變化

　　昨天，國務(wù)院公布了建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會等七部委局推出的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，其中保證普通住房供 應(yīng)、抑制囤地、增加交易環(huán)節(jié)營業(yè)稅、禁止期房轉(zhuǎn)讓等內(nèi)容，成為繼半年之內(nèi)央行兩次加息和今年3、4月出臺兩個“國八條”后，中央政府針對房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，房價上漲過快等問題打出的又一“組合拳”。

　　該“意見”的出臺引起房地產(chǎn)業(yè)界的高度關(guān)注。據(jù)了解，由于“意見”中明確強調(diào)，加大對閑置土地的清理力度，不少在“8.31”土地大限后，手中握有大量土地的開發(fā)商感到了壓力。有開發(fā)商表示，此次政府對此項政策的強調(diào)表明，政府不會再放手不管了，很顯然這是對預(yù)期土地升值、抬升房價囤積土地行為的一記重?fù)簟?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這項政策如果能落實將加大市場上住宅的供量，并有可能使更多的可用于開發(fā)建設(shè)的土地進(jìn)入土地招拍掛市場。但采訪中，相當(dāng)一部分人對記者表示，此項政策對未來的供應(yīng)會起較大作用，但對“8.31”土地大限前已確定的土地的影響取決于政府對政策的執(zhí)行力。清查超期未動工土地并非易事，特別是在北京，大量協(xié)議出讓的土地本身就存在著很多遺留問題，許多土地涉及拆遷、方案審批、規(guī)劃調(diào)整等非開發(fā)企業(yè)因素。另外，很多土地項目的一張合同中包含了住宅、寫字樓和商鋪等多種物業(yè)形態(tài)，動工了其中一小部分，按規(guī)定即已經(jīng)為開工，也有同屬一個立項下不同物業(yè)采用幾個土地出讓合同的，由于沒有明確的細(xì)則，處置難度很大。尤其涉及到無償收回土地，由于很多土地因為非企業(yè)因素造成開工延遲，在收回時，政府應(yīng)對企業(yè)在土地的前期整理中的投入給予一定的補償。不分情況采取無償收回土地不合理，且無法實施。很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府強調(diào)這項政策的主要作用在于警告囤地者，可督促開發(fā)企業(yè)加快商品房上市速度，以增加市場供給。

　　為了抑制投機性和投資性購房需求，“意見”規(guī)定，2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后差額征收營業(yè)稅。此外，“意見”還提出，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。實行實名制購房，推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時備案。“意見”還特別規(guī)定，普通住宅中，能同時滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下三個條件的，允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過20%。

　　據(jù)了解，1999年8月1日起執(zhí)行的房屋買賣稅收政策對營業(yè)稅繳納的要求是，個人購買自用一年以上的普通住房出售時免征營業(yè)稅，不足一年的差額征收。銷售不動產(chǎn)的稅率為5%。但各地執(zhí)行情況不一，如北京此前沒有收過二手房交易的營業(yè)稅，賣房人只需交納萬分之五的印花稅。對此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策的調(diào)整，主要目的在于加大短期炒作成本，遏制投機炒房行為，防范私下交易行為。這項政策會對購房人的心理預(yù)期、市場的大勢走向產(chǎn)生較大影響。但是，很多房地產(chǎn)中介企業(yè)認(rèn)為，目前北京是按120平方米建筑面積界定普通住宅的，但現(xiàn)在市場上有很多房價很高的小戶型公寓僅用面積確定普通住宅是不行的，政府對普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)給與更加嚴(yán)密明確地認(rèn)定。

　　很多開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，新政策在努力調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大中低價住房的供量，但這需要政府方面能及時拿出未來中低價商品房的建造計劃，給予企業(yè)完整全面的網(wǎng)上交易數(shù)據(jù)的支持，這需要很高的推行成本，需要過程，短時內(nèi)恐怕很難做到。

　　為此，記者從建設(shè)部了解到，建設(shè)部已經(jīng)考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的一些疑慮，近日將對“意見”中涉及的具體問題對公眾給予一個詳細(xì)的解答。北京市建委有關(guān)人士也表示，目前對房地產(chǎn)企業(yè)及消費者關(guān)心的諸如普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、土地等一系列問題都在加緊研究中，不日將會明朗。

　　鏈接

　　《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》摘要

　　一、強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　　住房建設(shè)要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項目為主，并明確開工、竣工面積和占住房建設(shè)總量的比例。

　　二、加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理

　　對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。要嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。

　　三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管

　　要充分運用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。各地要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理。

　　四、加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險

　　要加大對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，切實糾正違規(guī)發(fā)放貸款行為。嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險。

　　五、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費

　　對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。

　　六、加強經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度

　　要加強經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，嚴(yán)格實行政府指導(dǎo)價，控制套型面積和銷售對象，切實降低開發(fā)建設(shè)成本。要加快解決最低收入家庭基本住房需要。

　　七、切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為

　　國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。實行實名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。

　　八、加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度

　　要加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測，適時披露土地供應(yīng)、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息。

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