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房地產調控是目前經濟工作的重心之一。
從房地產市場出現問題、出現泡沫的情況來看，最大的問題是銀行利率過低、是國內銀行信貸經營的短期化及對個人消費信貸審核不嚴格。盡管房地產市場是一個十分復雜的利益關系結合體，如房地產開發商、地方政府、媒體、銀行及個人住房消費信貸等因素也牽扯在內，但相比而言，都是“邊緣”問題。目前國內房地產調控如果不從銀行信貸入手，要想
遏制國內房價快速上漲，遏制國內一些地方房地產過度炒作是不可能的。
房地產業是一個資金密集性產業，哪一個環節都是由資金來決定。資金如果在土地的征購、住房的開發與建筑，還是銷售等任何一個環節跟不上，必然會導致房地產開發受阻。因此，資金的可獲得性與成本的高低也就決定了房地產業的發展與繁榮。
近幾年，國內房地產市場之所以能在短期內迅速發展，一方面是1998年中國住房改革幾十年來的住房需求短期內釋放，另一方面是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。銀行資金成本過低，主要表現為管制下的利率與社會平均回報率相差懸殊。如民間的信貸資金利率都在12%左右，房地產開發商利潤率在15%左右，甚至更高，但管制下的基準利率則2.25厘(個人一年期定期存款)，而無論個人住房消費信貸還是開發商貸款都在5厘多一些。也就是說，無論是個人還是企業，只要能從銀行借到錢，就是有利可圖的事情。
從銀行套取資金雖然有利可圖，但如果銀行資金監管比較嚴格，那么想套取銀行資金也不是那么容易的事情。如上海外資銀行華一銀行，他們也做個人住房消費信貸，但不僅對個人還款能力占收入比，比銀監會的指引要求高，而且對個人收入審查有一套嚴格的程序與要求。要求貸款人提供稅務局的報稅單；要求貸款人出具過去半年的銀行賬戶清單以便看出收入證明的真實性；對個人信用記錄嚴格審查等。在這種情況下，不僅可以控制銀行自身的風險，也約束了貸款人的行為。
在大多數情況下，國內商業銀行為了多做銀行“優質資產”，完全放松了對個人住房消費信貸的審查。比如，盡管銀監會有個人消費貸款收入證明的指導，但是個人做住房消費貸款時，只要開出一個收入證明就可以輕松獲得貸款，而且在不少時候貸款銀行還會幫助貸款人做假，開假收入證明。
據筆者的簡單調查，目前住房消費信貸的收入證明有95%以上是開具的假證明。信貸資金的可易得性，不僅導致大量購房條件不足的消費者輕易地進入房地產市場，個人消費信貸快速增長（2004年底全國達17000億元，而美國個人消費信貸發展近百年只有3萬多億美元），而且導致了個人住房消費快速膨脹、房地產市場炒作震天、房價快速上漲等。
這種情況造就了房地產市場的表面繁榮，增加了個人住房需求，短期內似乎有助于增加商業銀行的利潤及降低銀行的不良貸款率，但實際上，則是把房地產市場所有風險都轉移到銀行身上。
因此，對目前國內房地產的調控，盡管可以使出多種招數，如不動產稅的征收、土地規劃的科學化與市場化、住房建筑的嚴格分類、住房保障制度建立等，但最為重要就是通過利率變化與對貸款人按要求嚴格審查，這樣就可以增加使用資金之成本，減少個人住房消費信貸上做假造假，減弱銀行資金的易獲得性及減少商業銀行所面臨的風險，從而把目前房地產市場需求的虛假繁榮回歸到真實需求上來。
正是從這個意義上說，國內房地產市場調控，必須落實到銀監會指引及銀行利率市場化上來，這是化解目前國內房地產市場過熱的關鍵。（作者系中國社會科學院金融研究所金融發展室主任）
作者：易憲容
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