不動產稅如何才能拉低房價

http://whmsebhyy.com 2005年04月27日 09:51 紅網

　　央行有關人士向記者透露，為了抑制房價，央行正準備對房產征收不動產稅和投資交易稅。并且，央行已選擇包括北京在內的6個城市作為推行不動產稅的模擬試點城市，再根據試點經驗來確定全國的。(《競報》4月26日)

　　雖然該人士認為相比于不動產稅而言，開征交易稅更為迫切。但對征收不動產稅的謹慎恰恰表明，這才是穩定房價更具根本性的舉措。

　　按照目前經濟學家們設定的理想化的模式，征收不動產稅依兩條路徑達到調控

房價的目的。一條是供需定價模式，通過征收不動產稅，使購房者養房的成本增加，這直接導致了買房投資收益的下降，從而使投資需求降低。市場上投機需求少了，過高的房價難以出手，房產商只能在保證利潤的前提下降低房價，最終使中低收入階層獲益。另一條路徑是成本定價模式，征收不動產稅意味著將原來需要開發商一次性繳納的土地出讓金分期支付，從而降低了房屋建設的成本，并進而推動房屋銷售價格的降低。可見，這兩條路徑的共通之處是不動產稅作用于開發商，使其在需求降低而成本允許的情況下不得不降低房價。

　　但這畢竟只是理想化的模式。模式能否達到理想的效果，還要取決于三個變量。

　　其一就是開發商。對于開發商來講，追逐暴利是其本性。無論開發成本降到多低，只要有需求的支撐，無論這種需求是真實的還是泡沫，他們都會努力使房子賣出最高的價格。因此，要抑制開發商的對暴利的追逐，必須能真正做到釜底抽薪，將投機需求降下來，這就又取決于第二個變量，即投機者。

　　與普通購房者不同，投機者買房的目的是為了牟利，因此，其買房首要考慮的是投資能否取得預期的回報。征收不動產稅通過使其遠期成本增加的形式降低了投資回報率，但是，在房屋市場總體供不應求的大背景下，如果投機者能夠將房產短期內出手，則不動產稅對其的影響會在某種程度上化解。所以，還必須考慮與征收不動產稅配套的辦法，像房屋短期內轉手要繳納高額的交易稅，足可增加其規避的不動產稅成本，就是個不錯的方法。

　　其第三個變量是地方政府。

房地產市場對地方政府經濟利益的重要性更是不言而喻。如果征收不動產稅的話，不僅土地出讓金的分期支付會讓地方政府在年度GDP考核時出現損失，而且房價降低同樣意味著經濟總量的降低，這就有可能導致地方政府推行政策的不積極。要避免這一現象，可考慮將不動產稅留給地方政府，以彌補其損失。更關鍵的，是地方政府必須樹立執政為民的理念。畢竟相比于GDP指標而言，能夠讓普通人都住上房子是更為重要的。

　　總之，如果三個變量問題解決好了，征收不動產稅對普通購房者而言，當是福音。

　　(稿源：紅網)

　　(作者：王希忠)

　　(編輯：瀟湘行)

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