高房?jī)r(jià)加劇貧富懸殊 樓市不能上頭生病下頭吃藥

　　本報(bào)記者 譚麗莎

　　與《中國(guó)房市警告》作者羊慧明的對(duì)話(huà)

　　剛剛由中國(guó)商業(yè)出版社出版的《中國(guó)房市警告》一書(shū)，是知名學(xué)者、作家羊慧明的最新之作。曾經(jīng)做過(guò)記者的羊慧明以記者的敏銳和犀利，以全球房市為參照系，大膽、透徹地 剖析了當(dāng)前中國(guó)房市的種種怪現(xiàn)象，尖銳地指出：狂炒上海樓市，就像當(dāng)年股市惡炒神話(huà)莊股“億安科技”；高地價(jià)將導(dǎo)致官富民窮，高房?jī)r(jià)將削弱中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力，透支經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)空間，縮短經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)周期，透支子孫后代的財(cái)富空間……

　　近日，圍繞當(dāng)前房地產(chǎn)的熱點(diǎn)問(wèn)題，記者與羊慧明進(jìn)行了一番對(duì)話(huà)。

　　幾乎所有調(diào)控政策都在助漲

　　記者：當(dāng)前房市調(diào)控進(jìn)入緊張而又詭秘的敏感時(shí)期，長(zhǎng)三角打擊房市投機(jī)陷入拉鋸博弈，你怎么看待打擊房市投機(jī)的問(wèn)題？

　　羊慧明：開(kāi)發(fā)商與炒家聯(lián)手，通過(guò)虛假信息和制造假合同，甚至請(qǐng)人排隊(duì)當(dāng)房托等手段哄抬房?jī)r(jià)的欺詐行為，當(dāng)然該打擊。在完全市場(chǎng)化的國(guó)家，對(duì)市場(chǎng)欺詐的打擊比我們更嚴(yán)。但就中國(guó)內(nèi)地房市目前的癥結(jié)而言，僅僅抑制投機(jī)是不夠的。鉆空子是商人的天性，關(guān)鍵是空子在哪里？是誰(shuí)弄出的空子？我們不能老是上頭生病，下頭吃藥。為什么一說(shuō)調(diào)控房?jī)r(jià)“板子”就打到買(mǎi)方———投資和投機(jī)者，那么是誰(shuí)給了他們“機(jī)”？

　　記者：那么，在完全市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)體，政府是如何調(diào)控房地產(chǎn)的呢？

　　羊慧明：美國(guó)經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)有句名言：“競(jìng)爭(zhēng)就是最好的調(diào)節(jié)。”如果房?jī)r(jià)漲得太快，房地產(chǎn)好賺錢(qián)，就會(huì)有更多的人去買(mǎi)地開(kāi)發(fā)，供給多了，自然會(huì)平抑房?jī)r(jià)。競(jìng)爭(zhēng)非常充分，就不會(huì)出現(xiàn)寡頭壟斷哄抬價(jià)格的現(xiàn)象。而我們的調(diào)控采取了反市場(chǎng)化的政策，本來(lái)競(jìng)爭(zhēng)就不充分，再去提高開(kāi)發(fā)門(mén)檻，削弱競(jìng)爭(zhēng)，更容易形成寡頭壟斷。

　　到底是調(diào)控抑制利益集團(tuán)，還是利益集團(tuán)左右調(diào)控政策？

　　記者：你提到“房地產(chǎn)利益集團(tuán)”，我在報(bào)紙上看到別人也這樣提過(guò)。你能講得具體一點(diǎn)嗎？

　　羊慧明：無(wú)需回避，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的種種現(xiàn)象告訴人們，一個(gè)龐大的房地產(chǎn)利益集團(tuán)正在形成。其中包括：開(kāi)發(fā)商、炒家、銷(xiāo)售商、地方政府相關(guān)部門(mén)的一些官員、被拉進(jìn)“圈”內(nèi)的為其代言的經(jīng)濟(jì)學(xué)家以及傳媒人。這個(gè)利益集團(tuán)所能左右的權(quán)力、掌控的資源和擁有的能量，已經(jīng)非常驚人了。他們已經(jīng)主宰了房地產(chǎn)市場(chǎng)絕大部分話(huà)語(yǔ)權(quán)，完全做到了用“漲”聲來(lái)統(tǒng)治輿論。誰(shuí)要是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不正�，F(xiàn)象發(fā)一點(diǎn)雜音，他們就會(huì)組織百倍的火力反擊。他們可以動(dòng)用京城一些最著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家之口，為房市的不正常瘋漲找“根據(jù)”、打圓場(chǎng)，嚴(yán)辭批駁那一丁點(diǎn)兒他們不喜歡的雜音。

　　舉個(gè)例子吧。2004年下半年，長(zhǎng)三角一些城市的樓市一度有所降溫，杭州的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下調(diào)，南京河西樓盤(pán)也出現(xiàn)了打折促銷(xiāo)，就是上海也有樓盤(pán)變相打折銷(xiāo)售。此時(shí)出現(xiàn)一點(diǎn)降溫，本應(yīng)是好事，可你不得不佩服利益集團(tuán)掌控市場(chǎng)輿論的能量，樓市的不利消息幾乎被嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)封鎖住了，有媒體透露了一點(diǎn)杭州樓價(jià)出現(xiàn)下降的消息，馬上遭到上海報(bào)紙的批駁。其后，京、滬等大城市的開(kāi)發(fā)商和相關(guān)部門(mén)發(fā)起了一輪又一輪的助漲造勢(shì)的輿論轟炸，他們利用“2004年中國(guó)(四川)房地產(chǎn)形勢(shì)報(bào)告會(huì)”、“中國(guó)住交會(huì)”、“十大風(fēng)云人物論壇”等一系列場(chǎng)會(huì)，高分貝唱漲，他們稱(chēng)由于土地供給短缺，2005年房?jī)r(jià)上漲將勢(shì)不可擋。并號(hào)召媒體唱漲。一些相關(guān)政府部門(mén)的“權(quán)威”聲音也唱漲助漲。而他們把輿論主攻的陣地選在上海，上海是中國(guó)房市龍頭，其他城市都看上海，把領(lǐng)頭羊上海的房?jī)r(jià)打高，就像當(dāng)年股市狂拉百元神話(huà)股“億安科技”，把上海樓市的“超級(jí)強(qiáng)莊股”拉高，也就為其他二三線(xiàn)城市拉出了上漲空間。

　　果然，這一輪輿論攻勢(shì)起到了立竿見(jiàn)影的效果：上海房?jī)r(jià)出現(xiàn)急漲，2004年末，圣約翰名邸每平方米一個(gè)月大漲2000元，園林天下的一個(gè)樓盤(pán)每平方米一個(gè)星期就上漲1000元，今年初漲得更兇，上海住宅每平方米3萬(wàn)5萬(wàn)8萬(wàn)的價(jià)格都掛出來(lái)了，已經(jīng)超過(guò)美國(guó)許多大城市的房?jī)r(jià)。以致房?jī)r(jià)問(wèn)題成了今年兩會(huì)的頭號(hào)熱門(mén)話(huà)題。溫總理在《政府工作報(bào)告》中明確提出要抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。

　　記者：為什么有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)這些不規(guī)范、不透明甚至帶有明顯欺詐的行為不嚴(yán)加管控呢？

　　羊慧明：這就是房地產(chǎn)利益集團(tuán)的厲害了。他們能爭(zhēng)取到如此寬松的暴利環(huán)境，簡(jiǎn)直可以為所欲為。平常小商小販做點(diǎn)糊口小生意，有關(guān)部門(mén)還要三天兩頭去查人家，而事關(guān)重大民生的房地產(chǎn)領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)商和炒家種種明目張膽的價(jià)格欺詐和惡意抬價(jià)行為，不但很長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)人去管，還有人為他們打氣。這不，上海剛處理了一個(gè)萬(wàn)邦，意在殺雞給猴看，可馬上就有人在報(bào)紙上為其鳴不平，說(shuō)開(kāi)發(fā)商有“自主經(jīng)營(yíng)權(quán)”，人家蓋了房子，怎么賣(mài)，賣(mài)與不賣(mài)，那是他們的權(quán)利，不然怎么叫“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)”？多么冠冕堂皇的理由！然而，你到真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體去看，對(duì)這類(lèi)事情管得比我們嚴(yán)多了，有誰(shuí)膽敢通過(guò)提供虛假成交信息、成交價(jià)格、簽訂高價(jià)假合同誘騙客戶(hù)，人為制造短缺現(xiàn)象、見(jiàn)風(fēng)漲價(jià)等，只要沾上一條，就觸犯了《公平交易法》，就是欺詐罪，公司老板要受到法律制裁，購(gòu)房者還會(huì)提起群體訴訟，老板要賠掉老本。媒體也會(huì)猛烈抨擊，行會(huì)還要對(duì)其上“黑榜”，犯規(guī)的公司信譽(yù)掃地，銀行也不敢給這種公司貸款了，公司只有垮臺(tái)。所以，在人家那兒，沒(méi)有我們這兒這種肆無(wú)忌憚的欺詐現(xiàn)象。

　　記者：你在文稿中提出過(guò)一個(gè)疑問(wèn)：到底是調(diào)控抑制利益集團(tuán)，還是利益集團(tuán)左右調(diào)控政策。這話(huà)分量很重。

　　羊慧明：房市的種種怪現(xiàn)象，使我們不能不提出這樣的疑問(wèn)。有不少學(xué)者也表達(dá)過(guò)這樣的疑問(wèn)。王志剛在接受記者采訪(fǎng)時(shí)也說(shuō)過(guò)，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)有些人，已經(jīng)狂妄到要問(wèn)鼎政治，裹挾政府，搬動(dòng)政策方向盤(pán)的地步了。我甚至認(rèn)為，房?jī)r(jià)越是瘋漲得快，氣泡吹起來(lái)了，開(kāi)發(fā)商炒家就越是能把政府、銀行綁到同一輛戰(zhàn)車(chē)上。氣泡風(fēng)險(xiǎn)越大，政府銀行更是騎虎難下，政府怕跌，銀行更怕跌。只好千方百計(jì)維持漲勢(shì)，但這只是推遲泡沫破裂的時(shí)間而已。現(xiàn)在大腐敗已從交通領(lǐng)域轉(zhuǎn)移到國(guó)土、城建系統(tǒng)，幾年前，一個(gè)大貪官吃幾百萬(wàn)就夠驚人的了，現(xiàn)在，查到的動(dòng)不動(dòng)就是幾千萬(wàn)、上億元，連個(gè)小小的鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部，也可以短短幾年從土地城建項(xiàng)目中撈取上千萬(wàn)元；一個(gè)一般干部，也能弄十幾處房產(chǎn)。而這些腐敗官員，不僅有審批權(quán)，還有話(huà)語(yǔ)權(quán)、政策建議權(quán)甚至是決定權(quán)，他們當(dāng)然要為“圈子”的利益說(shuō)話(huà)、辦事，爭(zhēng)取制定有利于“圈子”的政策。

　　記者：我看到有人在中央級(jí)報(bào)紙上發(fā)表長(zhǎng)篇文章，論證“房?jī)r(jià)收入比不是衡量泡沫的標(biāo)準(zhǔn)”。

　　羊慧明：那篇文章，我也拜讀了。很有趣。從作者署名的身份看，他應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)的“圈”內(nèi)人。他用“一些社會(huì)主義國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比最高達(dá)到30倍”和某些發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)收益比最高超過(guò)20倍的特例，來(lái)否定包括聯(lián)合國(guó)人居組織也在一直引用的房?jī)r(jià)收入比這個(gè)衡量房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，是想為內(nèi)地房市有泡沫之說(shuō)來(lái)個(gè)“釜底抽薪”———我把你衡量房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)都否定了，泡沫論當(dāng)然就立不住腳了。否定了房?jī)r(jià)收入比，就意味著：房?jī)r(jià)可以不考慮當(dāng)?shù)鼐用窨傮w收入水平，30倍、50倍也很“正�！�，很“健康”。這就可以為房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲找到合理依據(jù)。

　　這使我想起中國(guó)A股市場(chǎng)狂熱之時(shí)，市盈率已超過(guò)50倍、60倍，那些唱漲的“多頭司令員”和“黑嘴”也說(shuō)：中國(guó)股市有“中國(guó)特色”，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)，上市公司高成長(zhǎng)，市盈率高一些也是正常的，健康的。結(jié)果如何？有“中國(guó)特色”的股市的股價(jià)還是要去與周邊及國(guó)際股市接軌，向國(guó)際股市的市盈率看齊，出再多利好政策都止不住跌。這就是市場(chǎng)。

　　記者：那你同意中國(guó)房地產(chǎn)泡沫會(huì)很快破裂之說(shuō)嗎？

　　羊慧明：我已經(jīng)說(shuō)過(guò)，內(nèi)地房市還未出現(xiàn)整體性泡沫，但局部正在形成泡沫，并有可能向許多城市蔓延———如果房?jī)r(jià)瘋漲的勢(shì)頭不能得到遏制的話(huà)�，F(xiàn)在上海等地房?jī)r(jià)有吹大泡沫的趨勢(shì)，應(yīng)及早防范，調(diào)整得早，也不會(huì)大跌，向下也沒(méi)有多大空間。一是內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)剛起步，局部有泡沫也不是很厲害，下跌空間小。二是中國(guó)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)不充分，容易形成寡頭壟斷，制造短缺，加上政府完全控制土地資源，少賣(mài)地就能制造供給短缺。就怕很快瘋漲上去，泡沫吹大了，那時(shí)候破裂了，負(fù)效應(yīng)就大了。

　　記者：上海業(yè)界并不認(rèn)為上海的房?jī)r(jià)高。他們說(shuō)上海是國(guó)際大都市，房?jī)r(jià)當(dāng)然要與國(guó)際接軌。上海房?jī)r(jià)與倫敦、紐約有可比性嗎？

　　羊慧明：這真是妙論！房?jī)r(jià)收入比的標(biāo)準(zhǔn)可以否定，不需要去“接軌”，只要房?jī)r(jià)去“接軌”。那就是說(shuō)，上海房?jī)r(jià)馬上與國(guó)際大都市靠攏，也是理所當(dāng)然，管他老百姓收入是多少。盡管外界對(duì)上海房?jī)r(jià)上漲太快物議頗多，可上海相關(guān)部門(mén)一些官員卻不以為然。你說(shuō)上海房?jī)r(jià)高，他們會(huì)反問(wèn)你：上海房?jī)r(jià)高嗎？東京的房?jī)r(jià)是多少？倫敦的房?jī)r(jià)是多少？比起倫敦、東京的房?jī)r(jià)，上海的房?jī)r(jià)一點(diǎn)也不高�？晌乙獑�(wèn)：你們上�，F(xiàn)在的人均收入是多少？2004年上海人均可支配收入不過(guò)16683元。倫敦、東京的人均收入是多少？你收入還不到人家的1／10，房?jī)r(jià)卻要向人家看齊，低工資撐得起那么高的房?jī)r(jià)嗎？你們可以不管房?jī)r(jià)收入比這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，可老百姓買(mǎi)不起房也租不起房了，這樓市由誰(shuí)去支撐？?jī)H靠開(kāi)發(fā)商、炒家撐得住嗎？

　　記者：主漲派人士說(shuō)，內(nèi)地房市還要快速發(fā)展至少20年，上漲空間還很大。

　　羊慧明：房地產(chǎn)至少會(huì)高速發(fā)展20年，不等于房?jī)r(jià)可以一直持續(xù)大漲20年。你算一算，照這兩年的房?jī)r(jià)漲幅，再漲20年，是什么水平？以上海市中區(qū)高檔房每平米已超過(guò)20000元計(jì)算，就按上海當(dāng)局提出的12%的限定目標(biāo)漲幅，連漲20年，房?jī)r(jià)會(huì)漲到多少？將近20萬(wàn)元每平方米！這將是全世界空前最高的樓價(jià)，而且還只是買(mǎi)了70年的土地使權(quán)。這意味著什么？只有年凈收入150萬(wàn)以上的人才買(mǎi)得起、供得起一套100平米左右的房子，這可能嗎？

　　我不否認(rèn)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)還有巨大的發(fā)展空間，房?jī)r(jià)也有上漲空間，但那要隨著國(guó)民收入的提高穩(wěn)步上漲，而不應(yīng)該幾年就把它透支了，把子孫后代的財(cái)富空間都透支了。我們得給子孫留下一點(diǎn)空間。何況上海的房?jī)r(jià)與人家沒(méi)有可比性。我們多是高密度的公寓房，買(mǎi)10平米房，可能只含1平方米的土地使用權(quán)，還只有70年；人家買(mǎi)1平米房，可能包括10平米的土地永久所有權(quán)；人家的房子一百年、兩百年甚至五百年，都還可以用，而我國(guó)的一位著名專(zhuān)家稱(chēng)，我們的住宅壽命只有約30年。加上人家的環(huán)境，哪有可比性？你怎么可能去向倫敦、東京的房?jī)r(jià)看齊？況且，東京、倫敦也是吃了高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的苦頭，東京的地價(jià)房?jī)r(jià)連跌了13年，已經(jīng)跌回到上世紀(jì)70年代的水平；今年3月倫敦的房?jī)r(jià)創(chuàng)下了十幾年最大的跌幅。美國(guó)的房?jī)r(jià)也開(kāi)始下跌了。我們?yōu)槭裁催�要去步其后塵？

　　想一想吧，如果上海樓價(jià)很快漲到倫敦、東京那么高的價(jià)位，會(huì)發(fā)生什么？一定是樂(lè)開(kāi)了懷的游資炒家高位出逃，到別的國(guó)家去買(mǎi)便宜得多的資產(chǎn)；許多在上海居住的人會(huì)高價(jià)賣(mài)掉房子，到其他環(huán)境更好，房?jī)r(jià)物價(jià)低得多的小城鎮(zhèn)去居��；因?yàn)榕沦I(mǎi)不起房、租不起房，而使大量人才精英對(duì)上海望而卻步；上海會(huì)迅速衰老，出現(xiàn)芝加哥式的衰退。你長(zhǎng)三角憑何能成為世界工廠(chǎng)？不就因?yàn)榇饲叭肆Τ杀�、物業(yè)成本低的吸引力嗎？如果這兩個(gè)優(yōu)勢(shì)沒(méi)了，你還有什么吸引力？

　　高房?jī)r(jià)將加劇貧富懸殊

　　記者：有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，考慮到中國(guó)居民有隱性收入，因此，實(shí)際房?jī)r(jià)收入比并沒(méi)有那么高。

　　羊慧明(笑)：這真是笑話(huà)！誰(shuí)都知道，在內(nèi)地只有哪些人才會(huì)有隱性收入、灰色收入？只有富人、公家人才有紅包、禮金、小金庫(kù)、“工作麻將”等隱性灰色收入，富人有為少繳稅而隱瞞的收入，而80%以上的普通工薪階層哪有隱性收入和灰色收入？

　　記者：你認(rèn)為高地價(jià)、高房?jī)r(jià)與貧富懸殊有什么關(guān)系？

　　羊慧明：高地價(jià)會(huì)導(dǎo)致政府富，百姓窮。再有，房?jī)r(jià)漲得太快、太高，只有買(mǎi)得起房的富人才有資格享受房地產(chǎn)的財(cái)富擴(kuò)張效應(yīng)，富人由于買(mǎi)有一套、多套房產(chǎn)，因房?jī)r(jià)大漲而迅速使財(cái)富增值幾倍甚至幾十倍，而買(mǎi)不起房的人相對(duì)來(lái)說(shuō)就更加貧困了。

　　記者：業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，人多地少是中國(guó)的國(guó)情，地價(jià)高房?jī)r(jià)高將是必然趨勢(shì)。而且，目前中國(guó)內(nèi)地的地價(jià)遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本。

　　羊慧明：新加坡、日本比中國(guó)內(nèi)地土地更匱乏。中國(guó)人均占有土地面積7500平米，而新加坡人均只有150平方米，可人家一對(duì)年輕人工作三、四年的工資收入，就能買(mǎi)一套100平米左右的房子。上海、北京的年輕人目前達(dá)得到這種收入水平嗎？

　　說(shuō)中國(guó)地價(jià)比美國(guó)低很多，這是瞎說(shuō)。2004年我才去考察過(guò)美國(guó)的地產(chǎn)，美國(guó)許多城市住宅用地，也不過(guò)3～4萬(wàn)美元1英畝，折合5萬(wàn)元人民幣左右1畝，每平米只有80元人民幣左右；而國(guó)土資源部公布的2004年末的內(nèi)地城市平均地價(jià)，已達(dá)1198元每平方米，是美國(guó)地價(jià)的10倍以上。美國(guó)的低地價(jià)，使它的房地產(chǎn)還有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展空間。低地價(jià)、低房?jī)r(jià)，加上安全、環(huán)境好，是美國(guó)吸引外來(lái)投資和移民的重要因素。

　　日本土地資源比中國(guó)更貧乏，人均占地僅中國(guó)的1／3，東京的地價(jià)曾經(jīng)是地球上的天價(jià)。但恰恰是高地價(jià)高房?jī)r(jià)影響了日本經(jīng)濟(jì)的后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)泡沫破滅連跌13年，地價(jià)已跌回上世紀(jì)70年代末的水平，地產(chǎn)泡沫破滅，把日本經(jīng)濟(jì)拖入長(zhǎng)期衰退之中。中國(guó)房地產(chǎn)，要避免出現(xiàn)日本式的急漲長(zhǎng)跌。

　　更多精彩評(píng)論，更多傳媒視點(diǎn)，更多傳媒人風(fēng)采，盡在新浪財(cái)經(jīng)新評(píng)談欄目，歡迎訪(fǎng)問(wèn)新浪財(cái)經(jīng)新評(píng)談欄目。