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★文/吳鹍
這世道真變了。過去欠債不還，是違約。現在欠債早還錢，也違約。而坐在房地產火山口的銀行也陷入是否對提前還貸收違約金的兩難選擇。
房貸加息以來，選擇提前還房貸的購房者已經出現，雖然銀行沒有監測到提前還貸潮
的出現，但是前去咨詢的購房者數量卻大幅增加。咨詢者主要是擔心加息后的新增月供壓力過大，所以考慮提前還貸和一次性付清房款的做法。
當前，加息后沒有形成還貸潮的原因在于，銀行明年1月1日起開始執行新的房貸利率，借款人還有足夠時間作權衡，預計今年底前會出現一撥提前還貸潮。滬上的調查顯示，有多達40%的貸款人準備東拼西湊、求親戚告朋友，籌一筆巨款交還銀行。還貸潮的到來與升級必會造成銀行存款的大量消耗，這對商業銀行來說是一個風險。
就在貸款人躍躍欲試，傾囊準備還錢時，傳出部分銀行對借款人辦理提前還款會收取一定的違約金，而且提前還款金額越大，支付違約金越多。繼而又有消息說總行不定，由各地方分行自行確定。對提前還貸的客戶收不收違約金，成為各家銀行頗費思量的事。贊成收取違約金的銀行聲稱，《合同法》規定，違約就應該收取違約金，變更契約就應該付出一些代價，貸款合同上也寫明這一條。
都是合同惹的禍，誰讓我們是法治社會呢？
依筆者看，持續的低利率是國內房地產火爆的一個重要因素，在美國也是同樣的情況。國內的投資者甚至在某種程度上產生了利率錯覺，很少考慮到利率的因素。但事實顯然不是這樣，國內的加息周期必然來臨，由此產生的利息負擔加重卻在很多購房者預期之外。
當然，其中銀行和房地產商的角色也比較曖昧，比如“首付……，月供……”的廣告比比皆是，許多購房者在買房時只知道關心每月還貸多少，全然不顧貸款利率是多是少，直到這次央行提高房貸利率，才知道以前央行施舍的是“優惠利率”。其實，相當一部分貸款人并不是很清楚，月供在利率的提升下會大大增加。
然而，央行的管理職能作用沒有充分顯現，銀行也沒有做到盡職盡責。目前看來，央行應該通過窗口指導，促使商業銀行將相關的抵押貸款風險有多大這個信息傳遞給貸款客戶。并且，銀行有責任向客戶解釋未來利率變動對客戶還本付息帶來的影響，使得貸款者能客觀看待自身的持續還貸能力，這樣才能使得客戶在借款時更謹慎，銀行抵押貸款的違約率也才能降低。這不但有利于化解銀行放貸風險，對房地產業的良性發展也相當重要。
其實，銀行現在很像坐在房地產火山口上，心里非常矛盾。一方面，嚴格房貸，化解房貸風險，此舉勢必造成房貸余額的大幅減少。另一方面，提高房貸利率，將不可避免迎來提前還貸潮，而銀行并不希望看到這一點，對他們來說，住房按揭貸款是銀行收益最高、信用最好、風險最小的優質資產業務，銀行提前收回的資金無法迅速貸給其他像房貸一樣低風險、高回報的行業。現在能夠阻止或減緩還貸潮的惟一辦法就是貸款合同寫明的違約金，然而違約金雖然可以穩住一部分貸款客戶，但又不可避免會失去新客戶。
商業銀行意圖收取違約金的行為，更容易令人覺得有乘人之危的嫌疑—貸款人正在承擔房地產局部過熱的風險以及提高房貸利率的成本。銀行收取違約金本身也說明了銀行一方面不愿意承擔房貸風險，另一方面又是如此地懼怕“提前還貸”。魚與熊掌要兼得，對銀行來說，確實是兩難的選擇。
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