房價之所以居高不下 發(fā)展租賃可有效平抑

　　鐘光／文

　　美國人平均一生換7次房，中國人為什么不去租房，非要買一個越來越貴并且要廝守終生的房子。

　　不同的人群可以根據(jù)不同的情況選擇解決自己居住問題的方式。租賃住房，無疑是我 國居民現(xiàn)階段解決住房問題的最佳選擇。

　　雖然國家采取了一系列調(diào)控措施，但是房價仍然不斷攀升，成為全社會的熱門話題。

　　房價之所以居高不下，其中一個重要因素，就是過往的住房供應(yīng)政策支持了房地產(chǎn)開發(fā)而忽略了住房的租賃經(jīng)營。住房買賣壟斷了市場，租賃市場卻沒建立起來。雖然有經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的供應(yīng)，但由于總量較小(甚至有的地方已取消)和相關(guān)門檻的設(shè)置，對調(diào)控房價的作用微乎其微。

　　其實，按市場經(jīng)濟(jì)的法則，住房供應(yīng)方式應(yīng)該是多元化的：可買、可租、可建、可共建、可聯(lián)建、可集資建房、可合作建房，等等。不同的人群可以根據(jù)不同的情況選擇解決自己居住問題的方式。租賃住房，無疑是我國居民現(xiàn)階段解決住房問題的最佳選擇。

　　住房租賃存在三大誤區(qū)

　　長期以來，有三大理論誤區(qū)阻礙了

　　住房租賃市場的發(fā)展。

　　一是但凡談到住房商品化，就拿住房自有率為例。有報道稱我國的住房自有率已達(dá)到90%以上，似乎自有率越高，就說明我們的商品化程度越高，甚至有的還將其作為我國住房水平提高的一個標(biāo)準(zhǔn)。實際上并不是住房自有率和私有化才是住房商品化的衡量標(biāo)準(zhǔn)，更不是衡量住房水平的標(biāo)準(zhǔn)。從某種程度上講，購房是一種投資行為，租房才是真正的消費行為。買房注重的是房屋的產(chǎn)權(quán)，而租賃更注重房屋的居住使用功能，所以租房才是真正的有效消費需求。西方一些發(fā)達(dá)國家的住房自有率也并不高，大量的是靠租房住，連美國的自有率也只有65%，他們的住房水平都不低。

　　第二個誤區(qū)就是關(guān)于房地產(chǎn)的繁榮期，有的說10年，有的說20年。這個說法的共同依據(jù)是城市化。都說隨著城市化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)民進(jìn)城，導(dǎo)致住房需求持續(xù)趨旺。但是這些觀點忽略了一個現(xiàn)實的問題：按照現(xiàn)在的房價收入比，剛進(jìn)城的農(nóng)民根本買不起房。據(jù)中國人口網(wǎng)公布的數(shù)字，我國流動人口已達(dá)1.4億，這部分人群中的農(nóng)民工在短期內(nèi)是沒有購房能力和購房欲望的，而城市白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)之類人群也因工作流動不愿買房。這種現(xiàn)象還將保持較長時期。所以，以購買需求來預(yù)測房地產(chǎn)市場的繁榮其實是不符合現(xiàn)實情況的，只有租賃住房才符合我國當(dāng)前的國情，租賃才是真實的有效需求。

　　第三個誤區(qū)就是輿論宣傳的誤導(dǎo)。房改初期，取消福利分房之后，為鼓勵百姓購房，一些媒體大張旗鼓地宣傳貸款購房的

　　好處，“花明天的錢圓今天的住房夢”成為時尚。現(xiàn)在反思，這種輿論無形中助長了房地產(chǎn)的無序開發(fā)。與其說是銀行支持了百姓購房，還不如說是百姓購房支持了銀行(房貸利息收益、)和開發(fā)商(暴利)。

　　發(fā)展住房租賃的八大好處

　　“只售不租”的住房供應(yīng)政策在房改之初，為拉動經(jīng)濟(jì)、抵御亞洲金融危機(jī)發(fā)揮了積極的作用。但按照當(dāng)前貫徹科學(xué)發(fā)展觀、建立和諧社會的要求，這一政策也應(yīng)隨國家“雙穩(wěn)健”(穩(wěn)健的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策)經(jīng)濟(jì)政策而調(diào)整。與時俱進(jìn)地建立“租售并舉”甚至以租為主的住房供應(yīng)市場，會產(chǎn)生多方面的益處：

　　1、有利于抑制投資過熱和預(yù)防房地產(chǎn)泡沫。

　　目前房地產(chǎn)投資出現(xiàn)局部過熱，從很大程度上講，是“只售不租”的政策寵壞了開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商成為整個產(chǎn)業(yè)鏈的權(quán)利核心，從而形成市場壟斷行為。大力發(fā)展租賃住房，吸引一部分人群由購房轉(zhuǎn)為租房，投資過熱的現(xiàn)象就會自然緩解。加之鼓勵租賃的政策引導(dǎo)，開發(fā)商的壟斷地位逐漸削弱，投機(jī)炒樓沒有了市場，對預(yù)防樓市泡沫作用甚大。

　　2、有利于理順房地權(quán)屬關(guān)系、避免權(quán)屬糾紛。

　　我國用于建房的土地實行的是批租制，在租來的土地上建住房，再以商品房的形式賣出去。這本身就導(dǎo)致了住房權(quán)屬關(guān)系的先天不足，再加上房與地分屬兩個管理部門，絕大多數(shù)住宅是聯(lián)體建筑、公共部位的不可分割性使業(yè)主權(quán)力受限，以至于買房后為權(quán)屬扯皮的事件屢屢發(fā)生。發(fā)展租賃住房正是理順權(quán)屬關(guān)系、避免權(quán)屬糾紛的最佳選擇。

　　3、可緩解拆遷和質(zhì)量方面的矛盾。

　　本文所指的租賃住房，是指大產(chǎn)權(quán)背景下的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，產(chǎn)權(quán)人可以是一個小區(qū)或一棟房屋的主人，或是一個集體。如遇到舊城改造需要拆遷，政府不直接面對個人，拆遷補償很容易達(dá)成共識。對住房質(zhì)量方面的問題，租房者沒有一次性大額投入，選擇退租比選擇退房容易得多，相應(yīng)的投訴將會大大減少。

　　4、有利于培養(yǎng)居民科學(xué)的消費觀。

　　人們根據(jù)自己的收入狀況隨意調(diào)整自己的住房支出，建立科學(xué)的梯級消費模式。這種科學(xué)消費行為所反映的真實需求更有利于市場的健康發(fā)育。

　　5、規(guī)范的租賃交易可培養(yǎng)新的稅源。

　　當(dāng)前的住房租賃，大多是個人行為、現(xiàn)金交易，導(dǎo)致國家稅收流失。由有實力的開發(fā)公司或具有專業(yè)資質(zhì)的房屋租賃公司來建設(shè)經(jīng)營租賃住房，既可保證租房人的權(quán)益，又增加了國家的稅收。

　　6、有利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　鼓勵有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)租賃住房供應(yīng)市場，將開發(fā)商的即期暴利分解成長期的循序漸進(jìn)的穩(wěn)定收入，從表面現(xiàn)象看似乎不大符合企業(yè)利潤最大化原則，但是從長遠(yuǎn)計，正是衡量一個企業(yè)是否具有戰(zhàn)略眼光的試金石。尤其是在我國土地資源緊缺的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)是有限的，而房地產(chǎn)經(jīng)營卻存在很大的空間，發(fā)展租賃住房可引導(dǎo)企業(yè)由房地產(chǎn)開發(fā)向房地產(chǎn)經(jīng)營轉(zhuǎn)變，從而實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

　　7、有利于住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的推進(jìn)。

　　租賃住房由于租期的靈活性和使用的多樣化，住戶更注重住房的使用功能，更注重舒適與方便。隨著企業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營理念的跟進(jìn)，房型的可變性和可改造性要求更高，這就要求住宅的性能按照全壽命、低能耗的標(biāo)準(zhǔn)去建設(shè)，從而促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。

　　8、有利于拉動國家經(jīng)濟(jì)。

　　據(jù)了解，美國人平均一生換7次房。而中國隨著就業(yè)形式的多樣化和就業(yè)舞臺的擴(kuò)大，城際間、省際間乃至國際間流動的頻繁，“一房定終身”的觀念將得以轉(zhuǎn)變，換房的頻率會不斷加快。這將有效帶動建材、家裝、家電、家具、交通運輸、勞動就業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對經(jīng)濟(jì)的拉動因素并不比購房弱。

　　房源解決方案及政策建議

　　租賃住房的房源，有三個解決渠道：

　　1、引導(dǎo)一批有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事租賃房的開發(fā)建設(shè)，直接用于出租。可參考經(jīng)濟(jì)實用房管理辦法，土地劃撥、銀行提供低息貸款、稅費適當(dāng)減免或優(yōu)惠。統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，分高中低三個檔次建設(shè)，政府定期發(fā)布租金指導(dǎo)價。低保對象租政府提供的廉租房，實行政府定價。

　　2、對現(xiàn)有空置房進(jìn)行全面清理后投放一部分到市場搞租賃。這部分房源是一個很大的數(shù)量。

　　3、采取買斷或委托經(jīng)營的方式將閑置的已購公房集中起來用于出租。

　　相關(guān)政策建議如下：

　　1、制定商品房租賃管理辦法，以鼓勵發(fā)展房屋租賃業(yè)務(wù)，同時對從事房屋租賃的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行資格審查和資質(zhì)管理。

　　2、制定規(guī)范的房屋租賃合同，規(guī)范租賃交易行為。取締個人對個人的租賃方式，建立新型的個人對單位、個人對集體的租賃關(guān)系。出租者應(yīng)出具租房發(fā)票，照章納稅。租房者也可通過發(fā)票監(jiān)督出租者的履約行為，發(fā)生消費糾紛依法投訴。合同條款原則上規(guī)定供暖費和物業(yè)管理費均由出租者承擔(dān)，這樣，有利于緩解物業(yè)管理費拖欠的問題和供暖費糾紛。

　　3、實行租賃優(yōu)先的原則，擴(kuò)大廉租住房的供應(yīng)范圍。大力提倡和鼓勵租賃住房，尤其是要針對農(nóng)民工進(jìn)城的特點適當(dāng)擴(kuò)大廉租房的供應(yīng)范圍。(21G1)

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