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孫興全
近日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松接受《法制早報(bào)》采訪時(shí)說，中國房地產(chǎn)市場的主要泡沫是一種“信息泡沫”。筆者也認(rèn)為，目前，這個(gè)市場信息失真問題的確十分嚴(yán)重。前幾天，上海市有關(guān)部門列出了14項(xiàng)房地產(chǎn)市場價(jià)格違法行為，大都是制造“信息泡沫”。如銷售商品房時(shí)不公開標(biāo)示價(jià)格；不標(biāo)價(jià)或標(biāo)價(jià)內(nèi)容不全，誤導(dǎo)消費(fèi)者；公布虛假銷售信息，哄抬商品房
價(jià)格；使用欺詐性、誤導(dǎo)性語言、文字、圖片、計(jì)價(jià)單位等，發(fā)布虛假房產(chǎn)價(jià)格信息廣告等等。
筆者還注意到，房地產(chǎn)業(yè)宏觀上的信息也極為混亂。不同的利益主體發(fā)布的同一指標(biāo)相差十分懸殊，舉三個(gè)例子：一個(gè)是房價(jià)收入比，北京的開發(fā)商任志強(qiáng)說我國現(xiàn)有房價(jià)收入比為1：3.32，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國和大多數(shù)發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比，剛發(fā)布的《2005年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》則披露，這一指標(biāo)最高為上海，達(dá)到1∶13.1，最低的是長沙，為1∶3.98，均值為1∶5.66；第二個(gè)是地荒論，北京的開發(fā)商說，“如果等政府供應(yīng)土地，開發(fā)商就餓死了”。而國土部門說，北京市仍有約5900萬平方米的土地存量有待盤活，根本不存在“地荒”。第三個(gè)是房價(jià)上漲幅度，國家統(tǒng)計(jì)局4月4日公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年，全國商品房平均銷售價(jià)格上漲14.4%，商品住宅平均銷售價(jià)格上漲15.2%，而上述藍(lán)皮書中說，2004年房價(jià)升幅為9.7%。其他的，如地價(jià)和稅費(fèi)占房價(jià)的比重、土地供應(yīng)量、空置率、空住率、換手率等等莫不如此。
為什么開發(fā)商及其代言人熱衷于壟斷信息，甚至故意制造虛假信息？一是想成為“羊群效應(yīng)”的領(lǐng)頭羊，誤導(dǎo)消費(fèi)者，制造恐慌性需求，拉高房價(jià)，繼續(xù)牟取暴利。二是左右公共政策，把市場導(dǎo)向有利于自己的發(fā)展方向。例如，土地出讓實(shí)行“招拍掛”，馬上就有人跳出來泡制“地價(jià)拉動(dòng)房價(jià)論”、“地荒論”，力主恢復(fù)尋租空間巨大的協(xié)議轉(zhuǎn)讓制。三是為偷漏稅、騙貸、轉(zhuǎn)移利潤等違法行為創(chuàng)造條件。四是逃避道義譴責(zé)和社會(huì)責(zé)任。
目前，房地產(chǎn)市場上有效的信息傳遞和顯示機(jī)制還極不健全，主要表現(xiàn)為：對(duì)制造、傳播虛假信息和隱藏依法應(yīng)予公開的信息的行為懲罰不力；權(quán)威部門對(duì)市場上傳播的一些不實(shí)信息未能及時(shí)、有針對(duì)性地澄清；政府部門的一些可控信息未能及時(shí)發(fā)布；開發(fā)商私有信息強(qiáng)制性披露的范圍過窄。
為了保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，正確引導(dǎo)市場主體行為，維護(hù)各方面利益，筆者建議：第一，更加嚴(yán)厲地罰處制造虛假信息和非法壟斷信息，擾亂市場、哄抬房價(jià)等行為，依法進(jìn)行重罰、吊銷執(zhí)照直至訴諸刑律。第二，有關(guān)部門應(yīng)更加密切地關(guān)注業(yè)內(nèi)特別是對(duì)市場影響力較大的開發(fā)商、學(xué)者言論，對(duì)其不實(shí)、誤導(dǎo)性強(qiáng)的觀點(diǎn)、數(shù)據(jù)要及時(shí)澄清。第三，及時(shí)發(fā)布政府部門掌控的宏微觀信息，如，宏觀上的政策、法規(guī)、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等，具體開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期、容積率、單位面積分?jǐn)偟牡貎r(jià)和稅費(fèi)等，開發(fā)商的資質(zhì)、信譽(yù)、有無嚴(yán)重違法違規(guī)的不良記錄等。第四，鑒于房地產(chǎn)市場是壟斷性、信息不對(duì)稱性較強(qiáng)的特殊市場，應(yīng)擴(kuò)大開發(fā)商強(qiáng)制性信息披露的范圍，除房價(jià)、公攤面積等信息要公開外，還應(yīng)強(qiáng)制性規(guī)定開發(fā)商向社會(huì)和購房者明示成本構(gòu)成、定價(jià)依據(jù)、銷售進(jìn)度等信息。
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