十年房價為何此消彼漲

　　本報華東分社 韓國飚 本報華南分社 李剛

　　為什么可支配收入很高的廣州、深圳，房價走勢卻與長三角迥異？

　　在長三角叱咤風云的“溫州炒房團”，為什么在廣州、深圳卻沒有得手？

　　廣州商品房均價與上海相差甚遠

　　韓國飚：2004年廣州人均收入16884元，深圳人均收入27596元，而上海人均收入16683元，杭州人均收入14565元。都說人均收入是衡量房價高低的最終標尺，但是比較兩地的情況，房價走勢卻是相反的。

　　李剛：從東南沿海一些大城市刮來的房地產暴漲之風席卷全國后，作為全國房地產市場起步最早的廣州、深圳也并非未受波及，但兩市的商品房價格在2004年中期經歷小幅振蕩后便穩定下來。今年1—3月，廣州商品房價格甚至持續回落。當前廣州、深圳商品房銷售均價基本穩定在5660元/平方米和6037元/平方米的水平，與溫州9278元/平方米、上海8627元/平方米、杭州7210元/平方米的均價相比，廣州、深圳房地產市場似乎更為理性。

　　韓國飚：真有點不可思議。雖然以上海為龍頭的長三角地區近年經濟增長比較迅速，但兩地房價不應該有這么大的差距。在我看來，上海、杭州的房價是透支了未來的增長空間。中央政府采取一系列調控房市措施之后，相對低位的廣州商品房價格出現了持續回落，但是上海樓市卻依然居高不下。即使最近上海連出“重拳”打擊樓市炒作，成效如何，仍持謹慎態度。廣州人對上海樓市會有什么看法？

　　李剛：“在上海，2萬元/平方米的房子到底是哪些人在買？買到的又是怎樣的房子？老百姓買得起嗎？”在采訪中，許多經歷廣州樓市大起大落的人，還是覺得上海當前的樓價不能理解。

　　韓國飚：據了解，目前購買上海住房的主要有4股力量：一是外資、外商、海歸華僑；二是全國各地到上海發展的投資人；三是新上海人及上海人的本地需求；四是投機者，主要有海外看好人民幣升值的投機者，以及所謂“溫州炒房團”。這4類人的比例，目前很難有確切的統計數據。不過，似乎上海常住居民的需求仍然是占到絕大多數的。如果第一、二、四種投資力量占比重大的話，看目前統計數據的上海人均收入就沒有意義。但普遍認為，長三角的房價偏高。

　　李剛：短期內會出現這種情況。如果這三種資金購買上海商品房比重達到一定程度(一般認為投機比例占到20%)的話，房價就有可能虛高，就是樓市泡沫。因為一旦樓市上漲趨勢預期改變，大部分不以居住為目的的投資者、投機者就會拋售，造成短期供給遠遠大于需求，房價就會下跌，逐步回歸到人均收入能夠支撐的合適價位。

　　廣州市國土房管局市場管理處處長黃文波介紹說，廣州中心區一般商品房均價在每平方米6000元左右，其它區及郊區一些大盤每平方米在四五千元左右，適合目前廣州多種收入階層的消費能力。這樣的價格完全是市場自發形成的，政府沒有干預；相反，政府主管部門還在慎重思考，一旦廣州房價也出現異常波動，如何依靠宏觀調控這只有形的手干預。

　　有自己和香港的前車之鑒，廣東人害怕炒房產

　　李剛：雖說有人認為，廣州、深圳房地產市場成熟、購房者理性，但在許多廣州人眼中，當前上�！啊痢练秶�之內找不到2萬元/平方米以下的房子”、“××范圍之內找不到1.5萬元/平方米以下的房子”這類的話，與上世紀90年代中期的廣州有驚人的相似。

　　在1992年后的一段時間，廣州房地產一路飆升，到1996年達到頂峰，當年預售商品房均價達到6677元/平方米，城區更是“找不到1萬元以下的房子”。而從1997年開始，廣州房價一路下滑，至2003年，均價降到5274元/平方米，每平方米跌幅至少超過1400元。在廣州房價持續下滑的7年中，廣州人購房觀念、消費層次發生了很大變化，開發商為爭奪客源，往往在小區及周邊環境、園林綠化、小區配套等方面不惜血本，大型樓盤整體開發紛紛向國際水平看齊，早年瘋炒的那一批間雜在居民區內的單體樓、商住樓，目前在二手市場也屬于缺乏人氣的滯銷貨，當年的一批炒樓者還真炒成了“房東”。

　　韓國飚：這些因素使廣州的購房者更為理性。

　　李剛：這是市場教育出來的。特別是相鄰的香港樓市。1997年前，香港樓價高企，受亞洲金融危機的影響，特別是非典時期，香港樓市累計跌幅達65%，17萬港人成為房子市價跌到低于他所欠銀行貸款本息的“負資產”人口，很多人干脆“塌訂”：房子連同首期及已付月供統統不要了�；浉垡患矣H，港人的教訓給珠三角人很深的啟迪。廣東省政府參事、廣州大學管理學院教授潘蜀健認為，“樓市大起，必然大落”。于是，廣州人買樓以自住為主，炒風較淡。

　　韓國飚：長三角地區不少城市近幾年樓價瘋漲，半夜排隊買樓、樓盤開盤即告售罄的怪事屢見不鮮。記者采訪中遇到幾位海歸青年購買上海市中心中山公園附近的一處豪華房產，20700元/平方米，還要送給銷售人員幾萬元好處費才買得到房子。難怪有人說：做房地產不如炒樓的。

　　廣、深市民已解決住房“溫飽”，正從容迎接“小康”

　　韓國飚：在跟所謂“溫州炒房團”成員接觸時，他們提到，廣州、深圳是他們極少沒能得手的兩個大城市。原因是當地樓市比較成熟，供應量充足，老百姓投資理性，不跟風炒作。是這樣嗎？

　　李剛：是的。我采訪了廣州恒大集團董事長許家印，以及集團副董事長、恒大房地產公司董事長李鋼。他們說，這得益于廣州10多年房地產市場的發展，市民住房條件大幅改善，百姓買房有多種選擇。其實，“溫州炒房團”在廣州攪不起風浪，與廣州樓市巨大的供應量密切相關。截至2004年底，廣州市商品房空置面積為605.09萬平方米，這還是近4年來的最低水平，不管是哪一路炒房團，在如此之大的商品房供應量下想興風作浪，難度很大。

　　廣州、深圳的居民通過購買房改房、拆遷和購買商品房等方式，85%以上家庭解決了有產權的住房問題，從1997年到2002年5年間，廣州人均居住面積增長44.3%。對他們來說，不是解決住房“溫飽”問題，而是解決“怎樣住出格調、品位”的“小康”問題�，F在，廣州市民在市區擁有一套住宅后，很多人已經或正在計劃在郊區購買周末休閑度假用房，這就使得廣州消費需求顯得從容———房價太離譜，購房者便不介入，等價格降下來再說。

　　韓國飚：有意思。上海人以往缺住房缺怕了，對改善住房條件有很深的“情結”，不是常說“北京人買車，上海人買房”嗎？這十幾年經濟的兩位數增長，又給這歷史積累的需求創造了釋放空間。李剛：長三角的房價有望降下來嗎？

　　韓國飚：上海最近有一個很重要的措施，就是推出兩個1000萬平方米配套商品房和經濟適用房，加大樓市供給。另外，住房按揭不能轉讓也有利于遏制炒作。前一段時間，上海出臺措施，規定個人購買普通住房一年就出售的按買賣差價征收5%營業稅及其他稅費。浙江省為遏制房價也將推出8000萬平方米住房。其中經濟適用房300萬平方米。長三角正全面加大住房供給。

　　李剛：不知道上海這2000萬平方米的地區分布如何。不能都集中在偏遠地區，市中心也應該保持一定的住房供給，這就是所謂市場的有效供給。如果新建房都集中在偏遠地區，就無法滿足相當一部分人的需求，房價還下不來。目前廣州6000元—8000元的價位上，有珠江帝景苑、東山雅筑、都市華庭、漾晴居等城市中心區這一檔次的“豪宅”虛位以待；在5000元—6000元價位上，廣州市民可以在金穗雅園、愉景南苑、新鴻花園、光大花園、逸景翠園這些小區環境及配套上乘、裝修也考究的樓盤里找到自己中意的房子；在番禺區大石、南村、芳村區、黃埔區、白云區，小區內外環境一流但配套略有欠缺的樓盤，售價基本在4000元—5000元之間；如果想在環境更好、遠離城區的地方購買休閑度假房子，增城、花都、從化及番禺中南部地區高質素、低價格的樓盤還能為廣州市民提供更多價位的選擇。

　　韓國飚：廣州方面平抑房價有哪些有效措施？

　　李剛：去年廣州就曾出臺四大措施平抑房價：一、當年出讓用地大增3.6倍；二、抵債土地“開閘上市”；三、加緊“收回”增加儲備，廣州撤銷41個開發區共計土地18063公頃，使房地產開發土地儲備得到大幅增加；四、土地年租制生“變數”，由于土地年租制是通過每年交付一定的“租金”來實施，而不是一定要70年“一次繳清”，此舉大大減少了房產商用于“購買”土地(使用權)的成本開支，也有助于“拉低”廣州地價。

　　遏制炒樓對GDP的影響有多大

　　韓國飚：據說，廣東省GDP對房地產依賴程度較小。2000年以來，房地產業增加值占GDP的比例保持在5%左右，2003年為5.36%。而在當年房地產泡沫較多的海南，房地產業貢獻率曾達40%。

　　李剛：情況大致如此。長三角情況如何呢？

　　韓國飚：據新華社報道，2004年上半年，浙江省房地產稅收近87億元，占地稅收入的21.9%，對新增稅收的貢獻率達34.7%。如加上建筑業，去年浙江地稅每2.9元中就有1元來自房地產業和建筑業。在上海、江蘇，房地產業和建筑業(不包括相關產業)稅收占地稅的比重均不低于30%。有測算表明，2004年，上海來自房地產的稅收直接貢獻率為400億元，而上海當年地方財政收入為1119.7億元。由于經濟增長對房地產及相關行業的依賴性過大，政府肯定有維護房價的沖動，當然，同時也加大了經濟風險和金融風險。對比廣州、深圳等，如今的上海，更能深切地理解中央政府的擔心，可以說，抑制房價已是必然之舉。

　　李剛：可能很多人只看到了房地產業對GDP的直接貢獻，卻沒有權衡城市成本提高對當地發展的影響。拿廣州來講，早在1997年、1998年，廣州的發展目標很明確，就是要建設適宜居住、適宜創業的“兩個適宜”城市，廣州的發展也是以此為理念來考慮。特別值得一提的是，從城市的主要領導開始，均高度關注城市成本。生活成本一升，政府必會出面調查，查清問題出在哪里。

　　韓國飚：房地產商沒有“怨氣”嗎？

　　李剛：房地產商的“怨”不是沒有。因為當一些城市大舉歡迎房地產商、炒房團來搞熱房地產市場時，廣州市卻十分清醒，保持高度的警覺。舉一個例子吧。在舊城改造等方面，廣州市堅持不讓房地產開發商介入，廣州市委書記林樹森談到這點時說，開發商想的是如何賺錢，就必然要提高住房容積率，老城區的樓就會越建越密，人越來越多，到時不用說生態城市，連道路都沒有了。在老城區搞房地產，不符合廣州的發展思路，也與廣州的總體規劃相左，不能再搞了。林樹森在公開場合多次說，舊城改造不讓房地產商介入，“開發商恨我恨得牙癢癢”。

　　但這樣的堅持是對的。有家媒體評價說：“林書記”還是“林市長”時，廣州的房地產開發商就開始領教“林先生”的預見性、執行力和堅持度。舊城改造不讓開發商插手，就不讓。任你“商”怨沸騰，產業布局和城市發展，目標定了，說不變就不變。

　　韓國飚：這樣做，百姓怎樣看？

　　李剛：我曾聽到有人這樣講：經常到中國的其它大城市走走看看，便可以強烈地感受到廣州老百姓生活的滋潤。才大學畢業三五年的小伙子自己供著樓，即使是在非典時期，也與大多數廣州男女老少一樣，茶照飲、錢照賺。一句話，百姓對政府是有信心的。

　　韓國飚：適宜居住、適宜創業，一個城市的活力就出來了。廣州這幾年表現出的勃勃生機，以及生機背后的動力，正是長三角城市需要認真研究的。

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