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社評
房地產(chǎn)需求過熱是房價高升的火車頭。因此，從去年央行加息開始，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從供應面轉向需求面，盡管對所采取的政策能否有效降低房價還有疑問，但降低過旺需求猶如釜底抽薪，總比揚湯止沸要好些。只要持續(xù)用力，效果是可期的。
但房地產(chǎn)消費需求的構成比較復雜，有首次置業(yè)和改善居住條件的真實需求，有城市大規(guī)模拆遷帶來的被動性消費需求，有城市化過程中人口增加帶來的需求，有投資需求，也有投機需求。前三種需求，雖有不合理的成分，但都是正常需求，這樣的需求不應該人為壓制。現(xiàn)在，一般都把所謂房地產(chǎn)泡沫歸因于投資需求和投機需求過旺，毫無疑問，投機需求應該打擊，但投資需求是否也在打擊之列值得商榷。
投資和投機有什么不同？為何要有所區(qū)別？所謂投機，往往是以小博大，低價買進高價賣出，迅速換手，也就是人們常說的炒房，目的在于短期獲利。炒房有幾種情形：北京某著名商住樓盤在銷售時，就曾引進多家中介公司，給他們補貼，讓他們拉高租金，以吸引投資者；也有樓盤在銷售時，為了形成熱銷局面，請投機者入場，等房價上來后，再讓他們換簽即轉讓出去；也有專業(yè)炒家，看中某項目后，一下子買進幾十套房，等漲價后再賣出去。因此短期炒作，可以快速拉高房價。如果炒房者的資金大都來自銀行，而且市場上充斥著投機者，一旦房價下挫無法短期獲利，或者炒房資金大規(guī)模離場，炒房者就可能淪為負資產(chǎn)，銀行資金就會被套牢，樓市就會連帶出現(xiàn)雪崩。
投機需求主要包括了國內(nèi)炒房者和國際上賭人民幣升值的游資，尤以后者危害更大。但目前的調(diào)控措施還很溫和，對投機既起不到立竿見影的效果，還有可能傷害到正常的居住、投資需
求。不妨采取更為嚴厲的措施打擊投機，如新加坡規(guī)定，炒房子贏利要交100%的稅，當?shù)胤慨a(chǎn)炒作應聲而止。或者將限轉時限從1年延長到5年，致炒房者于死地。或者大幅提高開發(fā)商自有資金比例，藉此控制開發(fā)投資規(guī)模，迫其趕緊賣房收回資金。建立個人信貸全國聯(lián)網(wǎng)信用體系，禁止貸款炒房，或者大幅度提高購買第二套房的首付比例和貸款利率，或者干脆規(guī)定一人只能貸款買一套房等。
但在打擊投機的同時，還應當設法保護正常的投資。這里的投資指的是通過購買房地產(chǎn)，長期持有獲利，如專門用于出租，或用來保值，這種投資雖然不是自住，但仍然以滿足居住需求為目的。
中國土地資源的“硬約束決定了房地產(chǎn)市場價格長期背離所謂“價值成為可能。由于不動產(chǎn)的不可復制性，經(jīng)濟增長與通貨膨脹會逐步或階段地作用到不動產(chǎn)市場上，推動價格中長期走高。在經(jīng)濟高速增長與體制轉軌階段，幣值被稀釋、通貨逐步膨脹，房地產(chǎn)則處于相對保值或升值狀態(tài)。如果租金下降售價上升，說明市場存在物價上漲引發(fā)的投資需求，購房者在為保值購房。
據(jù)央行測算，浙江省十五期間累積的民間資本就高達8300億元，這些資金中有相當大一部分在尋求投資渠道。但目前銀行存款負利率、股市低迷、債券市場不穩(wěn)定，成為房地產(chǎn)投資過熱的一個隱性因素。應該增加儲蓄替代型投資品種；拓寬房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托等直接融資渠道，以分流和合理引導社會投資，減輕房地產(chǎn)市場發(fā)展的外部需求壓力；同時為租賃型普通商品住宅開發(fā)提供具有長期融資功能的金融產(chǎn)品。
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