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傅勇
還貸成本并不是投機者關心的首要因素。因而，增收違約金或服務費，多半要由普通需求者埋單，而對投機者影響不大
提前還錢是守信用的表現，怎么還要受罰？在一般老百姓眼里，“提前還貸要收取違
約金”的傳聞聽起來有點兒怪怪的。
中國銀行廣東省分行近日表示，提前歸還房貸收違約金是國際慣例。對此，中國消協專家指出，沒有明確約定，銀行無權收取違約金。與此同時，經濟學家、法學家各抒己見。一時間，提前還貸是否應收違約金的問題被炒得沸沸揚揚，著實牽動了不少人的神經。
對于發放住房貸款的商業銀行來說，自然希望能按期收回貸款，但同時也不希望出現大規模提前還貸。實際上，提前還貸也是一種違約，它打亂了銀行資金的中長期安排，也給銀行帶來了利息損失。此外，部分客戶多次提前還款，銀行在臨時受理該項業務時，還需要付出人力資源成本。
然而，銀行收取違約金的沖動首先受到依據不足的限制。因為，在大多數貸款合同中，個人住房貸款合同里的“支付違約金”項下仍是空白。權威律師表示，“空白”意味著無論提前還貸額是多少，也無論是提前還貸次數是多少，都不執行“支付違約金”這項條款。這意味著，收取違約金的做法很難說得通。
另外，支持銀行收取違約金的直接依據來自《合同法》第71條：“債權人可以拒絕債務人提前履行債務，但提前履行不損害債權人利益的除外。債務人提前履行債務給債權人增加的費用，由債務人負擔。”但法律適用的一般原則是，在總則和分則都規定的情況下，應當優先適用分則。換句話說，執行《合同法》首先要遵從第208條規定，而該條明確“借款人提前償還借款的，除當事人另有約定的以外，應當按照實際借款的期間計算利息。”提前還款是受法律保護的選擇權，而銀行提供的含違約條款的合同剝奪了消費者的選擇權。在普遍缺乏明確約定的情況下，《合同法》未必支持收取違約金。
更要緊的是，認為收取違約金可以有效遏制提前還貸并不是一個充分理由。
其實，要增加購房者提前還貸的成本，銀行的手段還有很多。業內人士透露，即使銀行要收取費用，也不會是違約金，而是服務費。目前許多銀行傾向于在合同中約定“提前還貸須經貸款人同意”，這為銀行對付大面積提前還貸潮“留了一手”。另外，銀行一般規定，提前還貸要在30天之前申請，并得到同意后才能實現。
然而，種種限制提前還貸的做法可能與國家宏觀調控的目的并不一致。
房貸新政的主要目的是要改變準備購房者對未來房價的預期，減少投機因素，從需求方調節房地產市場，使之回歸真實水平。也就是說，通過宏觀政策改變人們的預期，從而擠出脫離真實需求的部分，使得需求曲線向下移 動，降低不合理需求。
而限制提前還貸，只能增加過去購房者的成本。其中不乏為了自己居住的最終需求者，對于他們，被提高還貸的成本無法轉移，只能自己承擔。而對那些心存投機念頭的住房占有者來說，這部分損失會很容易地轉移給下家，直到最終需求者。畢竟，只要能夠獲得房價上漲的價差，還貸成本并不是投機者關心的首要因素。因而，增收違約金或服務費，多半要由普通需求者埋單，而對投機者影響不大。
一直以來，關于房貸加息是否在打擊普通買房人的爭論很多。對此，央行方面日前表示，加息是希望通過影響將來房價來保護買房人。所以，央行的視角是前瞻性的，而不是針對過去的交易。
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