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孫興全
最近，某房地產集團“大鱷”為囤房炒房行為鼓動游說：“中國房地產正在成為‘硬通貨’，作為保值手段與財富標志”，它“具有良好收益性與穩定性，房地產投資應理所當然地成為居民個人投資的重要品種。”筆者以為，將房地產滯留于流通領域，成為進不了最終消費的“通貨”，這是有悖現階段中國國情的，這種“通貨”是否“硬”得下去也讓人置
疑。
房子畢竟是用來居住的，這是其使用價值(或稱居住價值)，也應該是房價的真實載體。作為生活必須品的住房其交換價值或價格與當前市價背離甚遠，這可以用“市場認可的租金”與“當前市價的保本租金”的背離加以證明。調查表明，我國37座大城市中，目前房價租金比(購房資金與出租收益之間的比例)大都在230-290倍，最高者可超過650倍。取中位值也應大于260倍，也就是說，一套50萬元的商品房，按照平均值算，其月租金大約在2000元左右。那么“當前市價下的保本租金”又是多少呢？建設部的一位專職人員做過估算：房產的利息成本大致在4%左右，而持有一年的物業費等成本在1.5%左右，此外交易稅收在1.5%左右，也就說，僅考慮這幾項因素，“當前市價的保本租金”一年應為3.5萬元，如果再算上裝修折舊及其資金成本、住房本身的折舊、出租交易成本及空置成本、未來可能開征的房產稅等，“當前市價下的保本租金”就更高了，即使每年按3.5萬元計算，每月也應為2900元。
這個簡單的計算說明：其一，如果僅僅把住房作為生活必須品，一套50萬元購買的商品房，其每月需要2900元用于交利息成本、物業費等，顯然，即使以每月2000元出租，自己實際上還要倒貼900元；其二，相當一部分買房自住者沒有當前市價及其相應租金的實際承受能力，致使所謂“市場認可的租金”與“當前市價下的保本租金”成為有錢人的專用術語，換句話說，買房出租或轉手的隊伍，并沒有想象的那么大。由此，所謂住房成為“通貨”，只屬于小部分富人的游戲，對于老百姓而言只是一種幻境。
房地產泡沫，指的是支付危機，也就是急需出手的房產無法出手。套用《資本論》中的說法，就是“驚險的一跳”無法成功。目前，房價炒得太高，房價與收入比太高，大多數人支付能力有限，如果不加控制，支付危機必將發生，泡沫必將破裂，最終接盤者血本無歸，并帶來巨大的金融風險，拖累整個中國經濟。房地產這種“通貨”收益性和穩定性何在？談得上什么“硬”？
目前，房地產為何被某些人視作了“通貨”？除了房地產商和炒家操縱市場、相互哄抬房價，讓一二級市場入市者都賺取了巨額利潤外，也有宏觀政策上的原因。特別有三點現象不容忽視：其一，長時間持續的負的存款利率使房地產價值被高估，資金大量進入房市投機；其二，信貸政策對炒房投機抑制不力，銀行成了炒家的提款機，制造出了虛假的支付能力；其三，由于沒有出臺房地產稅及調節炒房利潤的稅制，持房成本太低，炒房利潤太大，縱容了投機和囤積房地產的行為。若能出臺相應政策，對穩定房價是十分有利的。
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