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本報評論員 歐陽覓劍
對于目前熱得有點燙手的房地產，除了需求和供給這樣的宏觀角度，我們是不是也可以從企業建設的角度進行考察？
近期，中國房地產TOP10研究組公布了2005年中國房地產百強企業排行榜。萬科企業股
份有限公司和中國海外發展股份有限公司是其中規模最大的企業，它們2004年的房地產銷售額都沒有超過100億；“百強”中地產主營收入超過50億的僅有7家。
海爾集團2004年的銷售額也在近期公布，為1016億，這個數字有望使海爾集團進入《財富》雜志評選的世界500強名單。家電行業的第二大企業TCL集團，2003年銷售額為382億。
這是中國房地產業與家電業的一個對照，與家電企業相比，地產企業的規模還普遍比較小。家電企業大多由小規模發展而來，在它們發展過程中，經歷過產品高價時期，然后是產品價格直線下降，價格戰使很多小企業被淘汰，而比較優秀的企業則規模做大。房地產企業在擴大規模的過程中，可能也需經歷這些階段，現在是高房價時期，隨著它們的擴張，房價未來幾年可望以比較快的速度降下來。
因為產業性質不同，以上的預測或許存在問題，房地產業與家電業的發展歷程可能存在差異。但是，企業規模擴張能夠導致一個行業產品價格下降，卻基本上是個普遍規律，房地產業也會是這樣，這主要有三個方面的原因。
首先，企業規模擴張將導致價格競爭。目前房地產業的增長速度非常快，房地產企業有足夠的空間“自然”成長，守住自己的地盤就有良好的前景，不用進入“他人的領域”進行爭奪。但市場容量畢竟有限，產業不可能長期這樣快速增長，它總會轉入一個平緩增長期，到那時，企業要保持較快的成長速度，就需要與他人爭奪市場空間。這是廣州的發展商合生和富力(它們都是中國房地產百強中綜合實力TOP10的企業)進入北京市場的原因之一。
而大發展商有實力按照自己發展的需要建立社會關系、拿到土地，它們必然廣泛地爭奪資源和市場，使競爭變得激烈。提高產品質量是重要的競爭手段，但當品質的武器難以奏效時，價格戰這樣的“肉博戰”就會出現。
其次，大企業能夠使產品更加豐富，從而使價格變得多樣化。
小企業不具備開拓、培育新市場和承擔風險的能力，因而它們的策略基本上是堅持曾經成功的單一產品，這是目前開發商普遍針對高收入階層開發產品的原因之一，致使某些地區大戶型和高單價流行，因為這種產品利潤率高，抗擊風險的能力強，而且以前賣得不錯。小發展商認為自己只需這一小塊就能吃飽，不需要開拓更多市場，但大發展商則不能只做“高端”，它要達到幾百個億銷售額，就需以“大眾”作為目標客戶群，不但開發針對高收入階層的產品，也開發針對中等甚至低收入階層的價格較低的產品。
最后，大企業能夠更有效地降低成本。
大企業能夠利用自己的規模優勢，在合作和采購中占到優勢；它們銷售額大，能夠使固定投入分攤到眾多產品中，從而使成本降低。也因如此，大開發商能夠在比較偏遠的地區——地價會比較低——進行開發，利用自己的力量進行規劃建設或者帶動周邊地區發展，這是小發展商難以做到的。廣州的華南板塊就是典型，有實力的發展商遠離市區，到番禺郊區從無到有地建起一個居住區。這些年廣州的房價沒有隨全國大勢大幅上漲，中等收入者也能夠買得起住房，與這種開發模式有很大關系。
房地產企業規模的擴張，不但是它們自身做大的過程，同時也是優勝劣汰的過程。中國房地產企業雖然目前規模尚小，但正在逐步壯大，萬科和中海的銷售額都超過了70億，正向100億的目標邁進；50億以上的企業也比2004年公布中國房地產百強時更多。而優勝劣汰也比較明顯，1994年首次推出“中國房地產開發企業綜合效益百強”時的100家企業，只有十幾家還留在今年的百強名單中。可以預見，經過這幾年的“瘋狂”之后，將有更多房地產企業被淘汰，房地產業將更加集中，企業規模將上升一個數量級。到那時，大發展商出于盈利動機，將使房地產價格下降。
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