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鄧聿文
4月7日發布的《2005年房地產藍皮書》透露，2004年，我國房地產投資結構發生變化，其中，從商品住宅的投資類型結構看，經濟適用房投資比重繼續下降，由2003年的6.13％下降至4.61％，為1998年以來最低。
在當前全民關心房價、中央采取多種手段大力整治房產市場的時候，這則消息無疑是很引人注目的。作為調控住房市場和住房價格的一個重要手段，也是引導市場價格穩定的一個重要因素，經濟適用房投資比重的持續下降，弱化了對商品房價格上升的抑制作用，在住房社會保障體系尚未健全完善的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決。
對此，有一種觀點認為，經濟適用房投資比重下降是因為開發商不愿投資經濟適用房項目，因此，開發商應該為此負責。表面上看似乎是這樣。某些地產大亨不就說過，房子是給富人蓋的，房子也是賣給富人的嗎？的確有很多開發商不愿投資于經濟適用房，認為利潤太少。而一部分已經從事經濟適用房項目開發的房產商，也不愿意繼續做經濟適用房項目，甚至想把經濟適用房轉化為商品房，因為商品房價格不受管制。中央電視臺就曾報道過好幾起這樣的事例。
但在筆者看來，板子不能全打在開發商身上。能為窮人著想，當然是道德高尚的表現，可在商言商，追求利潤是商人的天職，從這個意義上說，建房首先滿足富人論似乎也沒有什么好指責的。既然如此，問題會是什么呢？
筆者認為，政府至少要為開發商不愿投資于經濟適用房負大部分責任。按照經濟適用房的字面意思來理解，它應該是政策性住房，帶有政府保障的性質，也就是說，對那些買不起普通商品房的中低收入者，政府有責任滿足他們基本的住房需求。因此，要開發商投資開發經濟適用房，政府應該在土地劃撥、稅收等各方面有比較大的優惠才是；另一方面，相對于同地段的商品房，經濟適用房也應該具有明顯的價格優勢，低收入家庭才能買得起。兩方面條件都具備，經濟適用房才能達到政府設想的目的。
然而，在實際的運行過程中，遠不是當初設想的那樣。首先，對開發商而言，由于土地批租中腐敗嚴重，加上其他環節中的交易費用，導致地產開發成本高企；而經濟適用房又不能像商品房那樣隨意放開銷售，它存在一個政府限價，這樣就大大壓縮了開發商的利潤。誰愿意做無利買賣？
另一方面，對中低收入家庭來說，經濟適用房的價格還是高過他們的購買能力。根據建設部政策研究中心的估算，由于實行土地行政劃撥、稅費減半、政府限價，經濟適用住房比同地段商品房價格低15%到20%。在北京，這個水平大約為500元至1000元。顯然，按照這個價格，很多中低收入家庭也買不起房，從而，政府救助他們的政策目標并不能徹底實現；相反，開奔馳買豪華“經濟適用房”的現象倒屢見不鮮。
除此之外，一些地方政府在財政壓力下，希望房子價格越來越貴，這樣才能吸引更多的開發商，賣出更貴的土地價格，為此不惜縮減經濟適用房的土地供應量，這樣，開發商即使想開發經濟適用房，由于受土地供應限制，也是心有余而力不足。
所以，從上面的分析來看，政府要想實現“居者有其屋”的目標，一方面應堅持把發展經濟適用房和中低價商品房作為政府房產政策的重點；另一方面，必須減少地產中的腐敗現象，適當擴大經濟適用房的土地供應量，否則，經濟適用房的投資比重還會繼續下降。
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