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央行出其不意地再次提高房貸利息，這是央行在不到半年的時(shí)間里第二次提高房貸利息，并首次提高房貸的首付門檻。央行此舉是為了抑制房地產(chǎn)的過熱需求引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹。因此，與央行歷次出臺(tái)的主要針對(duì)開發(fā)商的措施不同，這次主要是針對(duì)買房人，也就是從需求方面來調(diào)控房?jī)r(jià)。
有關(guān)房?jī)r(jià)上漲，過去政府和老百姓只把板子打到開發(fā)商身上，認(rèn)為是開發(fā)商為了追求
過高的利潤(rùn)，才導(dǎo)致房?jī)r(jià)一個(gè)勁地往上躥�，F(xiàn)在有關(guān)部門認(rèn)識(shí)到需求也有問題，這是一個(gè)進(jìn)步。但是，事情到此是不是就完了？“需求拉動(dòng)”和“地價(jià)上漲”的背后因素又是什么？也許下面的這則“猛料”會(huì)讓我們明白其中的端倪。
新華社3月17日?qǐng)?bào)道，最近江蘇一家在全國(guó)也算得上重量級(jí)房地產(chǎn)公司的老板向媒體反映：某些城市房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長(zhǎng)并非完全是市場(chǎng)因素使然，而是政府“操盤”的結(jié)果，政府調(diào)控市場(chǎng)的“有形之手”充當(dāng)了推動(dòng)房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的角色。
據(jù)這位老板說，現(xiàn)在不少地方出讓土地的收益成為政府財(cái)政收入的重要來源，可以說賣地越多，政府“手頭”越活；價(jià)格越高，收益越多。有個(gè)城市為了抬高出讓土地的價(jià)格，特意請(qǐng)他們這家公司來當(dāng)“托兒”，與外地投標(biāo)企業(yè)競(jìng)價(jià)。這位老板十分擔(dān)心價(jià)格抬得太高了，砸在自己手里吃不消�！澳阒还芡呃锾r(jià)就行了，如果砸在手里，由政府兜底，大不了再還給政府”，政府的一位官員這樣“開導(dǎo)”他。吃了政府官員的“定心丸”，這位老板競(jìng)起價(jià)來底氣十足，果然使地價(jià)迅速飚升，再創(chuàng)這個(gè)城市土地出讓價(jià)的新高。而類似這樣由政府“操盤”推動(dòng)地價(jià)上漲的事例在不少城市都存在著。
眾所周知，房地產(chǎn)成本中除了建筑成本外，最大的一塊就是土地成本。因此，誰擁有土地，誰就擁有開發(fā)的主動(dòng)權(quán)和房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控權(quán)。而在我們國(guó)家，一直以來一級(jí)土地市場(chǎng)都掌握在政府部門手中。從理論上說，政府既可以利用自己手中的土地資源，為社會(huì)服務(wù)，也可以為政府自身甚至政府中的個(gè)別人服務(wù)。因?yàn)檎彩且粋�(gè)經(jīng)濟(jì)人，特別是當(dāng)政府財(cái)政緊張時(shí)，更會(huì)傾向于后一種情況。不幸的是，在很多地方，政府恰恰大多數(shù)時(shí)候財(cái)政緊張，所以，我們看到，政府先是采用協(xié)議出讓的方式，讓開發(fā)商獲得土地。但由于協(xié)議出讓存在暗箱操作，政府賣地的價(jià)錢大部分落入到了開發(fā)商和官員個(gè)人的腰包里，政府財(cái)政并沒有得到改善，因此近年來，政府又改為土地拍賣的方式。因?yàn)橥恋嘏馁u能最大程度地體現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值，并且因公開從而減少了其中的腐敗。
但是，土地是不是拍得越高就越好呢？這要看政府的目的。如上所述，政府如果只是為了獲取更多的財(cái)政收入，當(dāng)然就是越高越好。事實(shí)上也正是這樣。在一些地方，政府一味地想把土地賣得出奇的高，而完全不顧其對(duì)老百姓的影響。所以也才有了上面所說的政府請(qǐng)本地房產(chǎn)公司當(dāng)“托”的事。一方面，是土地不斷上漲造成房?jī)r(jià)不斷攀升；另一方面，政府土地拍賣的錢本應(yīng)拿出來搞城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但很多時(shí)候政府實(shí)際上并未投入到這一塊，開發(fā)商通過高價(jià)競(jìng)拍拿到地后，周圍的道路建設(shè)和一些市政綠化還是要開發(fā)商來完成，從而致使開發(fā)商增加另一塊成本，而開發(fā)商為了保證自己的利潤(rùn)，也就不得不把各種高成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，這樣，房?jī)r(jià)焉有不漲之理？這里還不說在協(xié)議轉(zhuǎn)讓階段那些與政府關(guān)系良好的開發(fā)商拿到大量低價(jià)土地后囤積居奇，而一些沒有囤集土地的開發(fā)商為獲得土地不得不從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那兒高價(jià)收購(gòu)?fù)恋氐那闆r。
政府人為操控土地通過價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制及其市場(chǎng)表現(xiàn)，對(duì)很多人的購(gòu)房心理產(chǎn)生了影響，“早買”成為不少購(gòu)房者的共識(shí)，一些手中有余錢而無投資渠道的人就把購(gòu)置第二套、第三套乃至更多套房子作為一種投資，從而表面上看起來，購(gòu)房需求十分旺盛。
正因?yàn)槿绱耍慨?dāng)有人警告某個(gè)城市存在房地產(chǎn)泡沫時(shí)，當(dāng)?shù)卣家M(jìn)行嚴(yán)厲的反駁。與中央政府不一樣，地方政府并不會(huì)自覺考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)過熱問題，地方政府希望的是房產(chǎn)繁榮能讓土地升值，增加地方財(cái)政收入，提升政績(jī)，所以與中央抑制房地產(chǎn)投資政策取向相反，他們有支持房地產(chǎn)投資的沖動(dòng)。在這個(gè)利益驅(qū)動(dòng)下，我們看到，許多地方政府以重新規(guī)劃市區(qū)、建開發(fā)區(qū)、大學(xué)城等名義圈地，不顧一切搞房地產(chǎn)開發(fā)。與此同時(shí)，地方政府希望房子價(jià)格越來越貴，這樣才能吸引更多的開發(fā)商，才能賣出更貴的土地價(jià)格。因此，說到底，是政府的政績(jī)追求和財(cái)政壓力，使得行政對(duì)房地產(chǎn)業(yè)干預(yù)過度，導(dǎo)致目前的房?jī)r(jià)上漲。開發(fā)商和炒房族當(dāng)然要為過高的房?jī)r(jià)負(fù)責(zé)，但追求利潤(rùn)是企業(yè)和人的本性，政府作為公共政策的執(zhí)行者，則不能只考慮自身的需要，必須顧及全社會(huì)特別是普通百姓的利益。
由此來看，如果地方政府不采取相應(yīng)的措施，首先是停止通過人為炒作抬高地價(jià)推升房?jī)r(jià)，那么，央行房貸新政對(duì)于平抑房?jī)r(jià)的效果是有限的。
來源：學(xué)習(xí)時(shí)報(bào) 作者：鄧聿文
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