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尹中立(中國社會科學院金融研究所)
在今年的“兩會”上，總理的政府工作報告將房地產價格的過快上漲問題列為價格工作的兩個重點之一。總理話音剛落，相關部門作出相應的政策反應，率先作出反應的是人民銀行，3月16日央行調整房貸政策。同時，財政部官員也表示要出臺相應的稅收政策。據媒體報道，3月26日，國務院辦公廳下發了《關于切實穩定住房價格的通知》，4月3日，新華
社發表了內容相同的評論員文章。與此同時，房價上漲最快的上海市也不斷出臺政策調控當地的房價。
從這些政策舉措看，中央政府以及地方政府對抑制房價的過快上漲已經形成共識，并積極采取行動。但我們也應該清醒地認識到，要扭轉房地產市場的價格趨勢并非易事，目前的這些政策力度可能還難以達到政策的預期目的。
首先，市場有強大的運行慣性。房地產市場的運行規律和股票市場的運行規律一樣，當一種趨勢形成以后，市場自身有強大的自我復制功能。如價格上漲的趨勢(即牛市)形成以后，市場參與者由于未來價格上漲的預期作用，傾向于購買并持有房地產或股票，市場需求增加而供給減少，呈現供不應求的狀態，于是價格繼續上漲，而價格的上漲又進一步刺激人們的購買和投資欲望，如此往復，價格不斷沿著一個趨勢上漲。如果是熊市，價格的不斷下跌和市場的悲觀預期同樣會互相作用，互相強化。
因此，要結束一個牛市并不是一個輕而易舉的事，政策之手要和市場的力量之間作殊死較量。1993年，政府為了抑制海南、北海等地的房地產泡沫，斷然采取了歷時3年之久的宏觀調控，力度之大史無前例。我想，當時中央政府遇到的阻力也是非常之大的。事后總結看，如果當時不采取這些措施，按照市場的慣性作用，這些發生在部分城市的房地產泡沫會在全國很多城市蔓延、膨脹，隨后的亞洲金融危機不可能讓中國置身事外，后果是不堪設想的。
發生在1990年代初的房地產泡沫，對于我國大多數老百姓來說還是陌生的，沒有太多的體驗，為了更好地說明市場的慣性作用與政策調控之間的關系，我們還是用股票市場的例子來說明問題。1996年是我國股票的大牛市，為了抑制股市泡沫，政府連續出臺數項措施，市場依然我行我素。1996年12月15日，《人民日報》發表了《正確認識當前的股票市場》的評論員文章，結果是股市連續幾個跌停板，但市場得知高層并不想讓股市繼續下跌時，股市立即開始上漲，一直持續到1997年的5月份，最后用不斷上調發行額度(將1996年的發行額度從50億元上調到150億元，將1997年發行額度定為300億元)，上調印花稅等措施才讓市場暫時得以回調。從這次股市泡沫的處理過程中，我們可以得出幾個有意義的結論：1.一般的政策是很難改變市場的運行方向的，2.經濟手段比行政手段更有效，1996年12月用的是行政手段，而1997年5月用的是經濟手段；3.政府的態度要堅決、明朗，處理泡沫事件不能瞻前顧后。
對比目前的房地產市場，我們認為，光靠央行的房貸政策的微調，以及新華社的評論員文章是不足以撼動房地產市場上漲趨勢的。急需出臺更多的經濟調控措施，如：對房地產轉讓征收高比例的所得稅。此舉是為了抑制部分人在房地產市場投機炒作。在國外，這是一條普遍采用的調控房地產市場的措施，有些國家的房地產所得稅高達100%，讓從事投資性買房的人無利可圖。
其次是來自利益集團的強大阻力。房地產市場是一個利益市場，任何政策的調整都會導致利益分配格局的變化，因此會受到強大的阻力。1993年前的房地產市場主要以商業用房為主，利益格局比現在要簡單得多，目前的房地產市場以住宅為主，涉及的面十分廣泛，因此，調控所遇到的阻力比1993年會大得多。2003年6月初，央行出臺121號文件后，立即遭到了來自房地產開發商的“圍攻”，后來國務院出臺了被市場理解為對121號文的斧正18號文件。2003年以來的房地產“泡沫”之爭，讓房地產有關的各利益集團的意見都得到了充分的展示。
當前，在總理發出調控房地產價格的信號之后，又有人拋出這樣的論調：房地產是國民經濟的支柱產業，不能因為調控房價而影響經濟大局。言下之意是房地產市場價格不能下跌，否則會影響GDP的增長。看上去邏輯關系不錯，仔細一想就有問題，因為房地產市場是具有投資品市場的屬性，當它的價格不能繼續上漲時，它只能選擇下跌，根本不存在第三種可能性(即不漲也不跌)。如果我們不想讓它下跌，那么，結果只有一種選擇，讓房地產市場繼續瘋漲下去，讓房地產市場產生更大的泡沫，結果是顯而易見的。“不能因為調控房價而影響經濟大局”的潛臺詞是政府不能對房地產市場動真格，這是利益集團和政府對抗的一種高明的方式。
在與房地產有關的利益集團中，最值得關注的是地方政府。在我國的房地產市場，主要參與主體除了房地產開發商、消費者和銀行以外，地方政府也扮演著非常重要的角色。我國部分城市的房地產價格持續上漲表現出了強烈的中國特色：它是地方政府主導下的房地產價格上漲。
從表面看，部分地方政府的這些行為是為了政績，因為房地產價格上漲不僅可以提高當地GDP的數據，而且可以使政府得到更多的土地出讓金，搞更多的城市建設。而GDP是地方政府官員的成績單。除此之外，也并不排除一些地方政府的一些政策為小集團的利益提供了空間，在已經查處的關于官員腐敗的大案要案中，與房地產無關的幾乎沒有，這當然不是偶然的巧合。
有鑒于此，除了正常的金融、稅收政策之外，要有效遏止房地產價格的過快上漲，很重要的手段就是調整政府官員的業績考核標準，將公共住房保障制度的落實情況列入地方政府的政績考核體系中，就像抓計劃生育那樣抓住房問題。
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