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一家銀行的行長面對媒體，痛批房地產“暴利黑幕”。據他說，綜合成本僅僅每平方米1.2萬元的商品房，開發商定的售價居然高達每平方米3.8萬元。
(4月6日《北京青年報》)“暴利”是個充滿道德批判意味的詞。將“暴利”加在開發商頭上，就意味著他們得到了不該得到的利潤。
人們似乎認為，只有開發商緊貼成本定價，所得的利潤才并非“暴利”。然而，面對一個充滿不確定性的復雜市場，誰能告訴開發商，賺取多少利潤才合乎道德？
事實上，在微觀經濟世界里，成本對于價格的作用十分有限。在具體的市場交易中，供給者會考慮生產成本，但一般不會按照成本定價。在市場經濟體系內，按照目標顧客的支付能力定價才是通行的定價法則。
房地產市場的真實情況是：開發商按照對目標顧客支付能力的預期定價，而顧客按照自己的實際支付能力價格出價，如果預期一致則雙方成交———無論是賣方還是買方都對商品房的實際成本考慮甚少。人們在高呼房價太高的時候忽略了一個重要的問題：他們根本不是開發商的“目標顧客”，開發商真正全心全意服務的“目標顧客”，恰恰是那些支付能力強大到覺得房價“不太高”的人群。
地產大鱷任志強的話雖然不中聽，卻是大實話：開發商首先是為富人建房賣房的，因為企業家的本質工作就是按照利潤率選擇目標顧客，他們并沒有為窮人建房的義務，讓窮人有床位主要是政府的職責。強令開發商按照成本定價，既不具有可操作性，又違反了市場經濟的運行規則。
在我看來，當前房地產市場的真問題不是表面上的定價過高，而是供給與風險存在一定的結構性失調。供給結構性失調表現為：滿足高收入人群需求的商品房供給充足，而滿足中低收入人群的商品房供給不足。一些經濟適用房被建成適合富人口味的高檔社區；面對公共交通不便、戶型大得嚇人的“經濟適用房”，中低收入階層望而卻步，支付能力足夠強大的富人與炒房者恰恰“偷著樂”。
風險結構性失調表現為：銀行替開發商承擔了主要的市場風險。忙于擴張市場的銀行忽視對風險的防控，個人房貸審批與管理存在疏漏，以至于信用風險與操作風險居高不下，影響到宏觀經濟的穩定。
因此，要真正撼動居高不下的房價，避免宏觀經濟波動，政府需要加強對經濟適用房面積、戶型、地段、價格及出售流程的管制，為中低收入人群提供足夠的面積小、價格低、公共交通相對方便的住房；銀行需要加強對個人住房貸款的審批管理，穩健經營，嚴防騙貸行為，分散市場風險。至于定價的權利，還應在開發商手中。
□毛飛(北京公務員)
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