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張德勇
近來(lái)，房地產(chǎn)新聞不斷。在央行宣布個(gè)人住房信貸政策作出調(diào)整和個(gè)人住房公積金貸款利率也相應(yīng)微幅上調(diào)后不久，財(cái)政部副部長(zhǎng)肖捷3月17日出席“中國(guó)發(fā)展高層論壇”時(shí)表示，要在今后一段時(shí)期重點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革(新華網(wǎng)3月20日)。財(cái)政部高層的講話把本來(lái)已經(jīng)炒熱的房地產(chǎn)話題又加溫添火。
一時(shí)間，開(kāi)征房地產(chǎn)稅成為公眾和許多媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。不過(guò)，需要指出的是，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)稅制在我國(guó)一直是存在的。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，是1994年稅制改革后逐步形成的。直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅種有7種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅；與房地產(chǎn)聯(lián)系密切的稅種有6種，包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。其中，房產(chǎn)稅是對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人征收；房地產(chǎn)稅是對(duì)涉外企業(yè)、港澳臺(tái)同胞和華僑征收。由此可以看出，我國(guó)不存在開(kāi)不開(kāi)征房地產(chǎn)稅的問(wèn)題，而是如何完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的問(wèn)題。
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)虛火在燒、價(jià)格居高不下，使公眾產(chǎn)生了希望借房地產(chǎn)稅來(lái)給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫、把過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)的期待。應(yīng)該說(shuō)，這種心情是可以理解的。但是，實(shí)行新的房地產(chǎn)稅能滿足這種期望嗎？答案是，也許能，也許不能。
為什么也許能呢？因?yàn)椋环矫妫碌姆康禺a(chǎn)稅要適當(dāng)提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，這樣就可以打擊那些房地產(chǎn)炒作者，增加其投機(jī)成本，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求下降，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)而能隨著需求下降而回落；另一方面，如果新的房地產(chǎn)稅是將當(dāng)前的開(kāi)發(fā)商一次性繳納的所有稅費(fèi)加總，變成讓購(gòu)房者分70年分?jǐn)偫U納的話，那么房?jī)r(jià)在一定程度上會(huì)有所下降。
那為什么也許不能呢？因?yàn)椋环矫妫瑢?shí)行新的房地產(chǎn)稅，若將開(kāi)發(fā)商一次性繳納的稅費(fèi)改由讓購(gòu)房者分70年分?jǐn)偫U納，則會(huì)直接降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)巨額資金的需求，使他們以較低價(jià)格獲得土地，從而刺激了他們對(duì)土地的需求；另一方面，由于土地成本的下降所引起的房?jī)r(jià)下降，又會(huì)提高購(gòu)房者的購(gòu)房欲望；第三，不管怎么說(shuō)，稅對(duì)納稅人而言總是一種負(fù)擔(dān)，納稅人受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，總會(huì)千方百計(jì)把稅負(fù)全部或部分轉(zhuǎn)嫁出去。即使提高了房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，在供不應(yīng)求的局面下，他們就有機(jī)會(huì)將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給普通的購(gòu)房者，購(gòu)房者得到的依然是較高的價(jià)格。
能與不能，不取決于公眾的熱情和期望，而取決于現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)力量對(duì)比，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，固然有炒作因素，但更深層原因是存在眾多的普通購(gòu)房者，是他們的購(gòu)房渴望支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果拿不出好的措施來(lái)滿足這些人的購(gòu)房需要，利用房地產(chǎn)稅抑制過(guò)熱的需求，恐怕只是杯水車(chē)薪。在需求過(guò)旺的形勢(shì)下，即便房地產(chǎn)稅降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，他們很可能也會(huì)將房?jī)r(jià)維持在較高位置。這樣，只會(huì)擴(kuò)大他們的利潤(rùn)空間，而不會(huì)讓廣大普通購(gòu)房者得到實(shí)惠。
因此，治理我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，很難指望房地產(chǎn)稅能抑制住對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度需求，它需要經(jīng)濟(jì)、行政和法律手段的綜合運(yùn)用，既要解決需求的問(wèn)題，也要解決供給的問(wèn)題。如果說(shuō)為何要改革房地產(chǎn)稅，那么，“明租、正稅、清費(fèi)”、規(guī)范政府收入、健全地方稅體系，才是房地產(chǎn)稅改革的真正出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。
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